試論房地產(chǎn)工程造價(jià)控制和管理

唐 琴

（新疆春荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新疆 奎屯833200）

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，除了在經(jīng)營(yíng)過程中不斷提升自身的知名度外，還要從每次房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中獲取最大的凈利潤(rùn)，而凈利潤(rùn)的獲取必須通過正規(guī)的、符合法律運(yùn)作方式，其中當(dāng)然既包括施工方案、技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施，也包括工程項(xiàng)目的成本控制和造價(jià)管理。目前房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地， 就必須十分重視所開發(fā)項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理，即在投資決策階段、可行性研究階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收階段等各階段做好造價(jià)控制和管理工作。

1 投資決策階段和可行性研究階段的造價(jià)控制

這個(gè)階段的造價(jià)控制首先是組建一支高素質(zhì)的造價(jià)管理團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)通常由決策者（企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人）、市場(chǎng)營(yíng)銷人員、項(xiàng)目主任工程師、注冊(cè)造價(jià)師、總會(huì)計(jì)師等人員組成。 利用這個(gè)團(tuán)隊(duì)的集體智慧，在投資決策和可行性研究階段充分運(yùn)用價(jià)值管理先進(jìn)理念和方法，精心編制工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告， 力求做到擬建工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。因此，在編制房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，可以圍繞下列重點(diǎn)進(jìn)行深入分析：

1.1 市場(chǎng)營(yíng)銷人員對(duì)建筑市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，內(nèi)容包括市場(chǎng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)供應(yīng)與需求預(yù)測(cè)、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)、目標(biāo)市場(chǎng)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析等。分析的重點(diǎn)是：運(yùn)用價(jià)值管理先進(jìn)理念和方法，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)供應(yīng)與需求預(yù)測(cè)，選擇最佳戶型結(jié)構(gòu)、房型比等指標(biāo)。

1.2 項(xiàng)目主任工程師進(jìn)行工程整體方案分析，其重點(diǎn)是：運(yùn)用價(jià)值管理先進(jìn)理念和方法，選擇最佳建造方案，內(nèi)容包括確定建筑結(jié)構(gòu)型式、地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)方案和主要施工工藝等。

1.3 在對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)型式、技術(shù)方案、設(shè)備方案、施工工藝方案和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃等進(jìn)行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，造價(jià)師可估算該工程項(xiàng)目投入總資金，并測(cè)算建設(shè)期內(nèi)分年度的資金需求量。

1.4 認(rèn)真進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，重點(diǎn)是：分析預(yù)測(cè)工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、判別擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，并在上述三項(xiàng)分析的基礎(chǔ)上，最后擬訂出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，對(duì)該項(xiàng)目作全面歸納和總結(jié)，擇優(yōu)提出推薦方案，并提出該項(xiàng)目可行與否的明確結(jié)論，供決策者定案。

2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明， 對(duì)工程項(xiàng)目投資影響最大的莫過于設(shè)計(jì)階段，其影響投資的可能性可達(dá)75%左右。 因此，設(shè)計(jì)階段如能精打細(xì)算，其節(jié)約投資的潛力要比項(xiàng)目施工階段大許多；加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，確定合理的設(shè)計(jì)方案、減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案改變的發(fā)生率，對(duì)于有效控制工程造價(jià)將起到相當(dāng)重要的作用。 設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的方法大致有以下三項(xiàng)：

2.1 在設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段的評(píng)標(biāo)過程中， 盡量做到技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，不僅要對(duì)參與投標(biāo)的設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性指標(biāo)進(jìn)行分析、評(píng)判，還要對(duì)投標(biāo)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析比較，從源頭上確保設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性。

2.2 認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)方案會(huì)審工作。 在設(shè)計(jì)方案會(huì)審時(shí)，需要對(duì)初步設(shè)計(jì)總圖方案及單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析和評(píng)價(jià)，建設(shè)單位應(yīng)組織有關(guān)各方參與設(shè)計(jì)方案會(huì)審，運(yùn)用價(jià)值管理理念，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較和分析，提出優(yōu)化設(shè)計(jì)的建議，削減不必要的功能及其成本投入，促使設(shè)計(jì)方案更加先進(jìn)、合理和經(jīng)濟(jì)。

2.3 為確保實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)估算、 概算和預(yù)算這三者相互制約和相互補(bǔ)充關(guān)系，讓前者控制后者、后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)的控制系統(tǒng)，就必須加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)概算的審核工作，以杜絕設(shè)計(jì)概算發(fā)生漏算、重算和錯(cuò)算現(xiàn)象。 如在設(shè)計(jì)階段采取了上述造價(jià)控制方法，就一定能夠消除設(shè)計(jì)單位重設(shè)計(jì)輕經(jīng)濟(jì)核算的弊端，真正從源頭上抓住造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

3 項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制和管理

項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制和管理又可細(xì)分為以下兩個(gè)階段：

3.1 招標(biāo)投標(biāo)階段的造價(jià)控制。 各工程參與單位在編制招標(biāo)文件時(shí)，務(wù)必遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按工程量清單計(jì)價(jià)方式編制好招標(biāo)文件；在編制工程量清單過程中，不能局限于設(shè)計(jì)圖紙，還應(yīng)有一定的預(yù)計(jì)性， 要預(yù)計(jì)到在工程項(xiàng)目施工過程中將會(huì)發(fā)生的情況，為此，可采用綜合單價(jià)包干的方法在標(biāo)書上加以明確和限定。此外，詢標(biāo)要全面、深入，建設(shè)方應(yīng)要求招標(biāo)代理單位認(rèn)真研究并分析回收的投標(biāo)書，對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)性及數(shù)據(jù)審查，然后提出投標(biāo)書分析報(bào)告，該報(bào)告中應(yīng)對(duì)技術(shù)標(biāo)及商務(wù)標(biāo)等進(jìn)行綜合評(píng)審， 必要時(shí)可編制標(biāo)底，將投標(biāo)價(jià)與標(biāo)底進(jìn)行綜合分析和比對(duì)，以最終擇優(yōu)選定中標(biāo)單位。

3.2 項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制和管理。 由于工程項(xiàng)目本身的復(fù)雜性導(dǎo)致其計(jì)價(jià)必然要進(jìn)行多次，因而與施工過程相對(duì)應(yīng)的各階段的造價(jià)便是其總造價(jià)的動(dòng)態(tài)反映。比如，由于外部條件的變化，設(shè)計(jì)階段未考慮到的因素隨時(shí)會(huì)暴露出來，以至于發(fā)生設(shè)計(jì)變更；又如因施工現(xiàn)場(chǎng)條件的制約或不可預(yù)見事件的突發(fā)等等， 會(huì)導(dǎo)致工程簽證的發(fā)生，造價(jià)也就隨之而變。 對(duì)此的控制措施大致為：

3.2.1 在優(yōu)化的施工組織設(shè)計(jì)指導(dǎo)下，編制出較詳細(xì)的成本計(jì)劃并進(jìn)行分解和落實(shí)，為后續(xù)成本計(jì)劃控制作準(zhǔn)備；嚴(yán)格做好現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制和管理。

3.2.2 嚴(yán)格控制并管理好設(shè)計(jì)變更通知單和技術(shù)核定單；造價(jià)師應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更通知單進(jìn)行仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析，并及時(shí)提出因設(shè)計(jì)變更而產(chǎn)生的工程總造價(jià)動(dòng)態(tài)分析報(bào)告。

3.2.3 加強(qiáng)對(duì)實(shí)物工程量的計(jì)量管理。

3.2.4 項(xiàng)目施工階段造價(jià)管理的重點(diǎn)應(yīng)是做好造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制，為此，項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)采取糾偏行動(dòng)，就是根據(jù)施工過程中發(fā)現(xiàn)的各種偏差，分析原因，充分發(fā)揮項(xiàng)目部造價(jià)管理團(tuán)隊(duì)的整體力量，及時(shí)采取有效的糾偏措施，從而使工程項(xiàng)目保持有序和可控狀態(tài)。

4 竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)管理

工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它主要包括竣工結(jié)算審核和項(xiàng)目后期分析評(píng)價(jià)兩大內(nèi)容。

4.1 竣工結(jié)算審核。 建設(shè)單位對(duì)施工單位送審的結(jié)算書需要進(jìn)行全面、系統(tǒng)、細(xì)致的檢查和復(fù)核，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正所存在的錯(cuò)誤和問題，從而更合理地確定工程總造價(jià)，確保項(xiàng)目成本管理目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。竣工結(jié)算審核的重點(diǎn)是：

4.1.1 對(duì)結(jié)算資料的完整性、合理性和合法性進(jìn)行審核。 首先應(yīng)認(rèn)真核對(duì)招投標(biāo)文件、施工合同條款，對(duì)于凡是違背招投標(biāo)文件和施工合同條款約定的費(fèi)用， 和合同條款中約定屬于風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)已包含的費(fèi)用等，一律核減；其次，檢驗(yàn)結(jié)算資料時(shí)，明確只有手續(xù)齊全的簽證單、設(shè)計(jì)變更單等才能計(jì)入結(jié)算總價(jià)。

4.1.2 對(duì)工程量的審核。對(duì)施工圖工程量的審核關(guān)鍵是要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則對(duì)實(shí)物工程量進(jìn)行全面而細(xì)致的審核； 此外，要認(rèn)真劃分總包與專業(yè)分包的界面，不能重復(fù)計(jì)算；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更，應(yīng)根據(jù)相關(guān)資料核實(shí)，做到實(shí)事求是、合理計(jì)量、計(jì)價(jià)。

4.1.3 對(duì)套用單價(jià)的審核。單價(jià)應(yīng)根據(jù)招投標(biāo)文件規(guī)定和合同約定的計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)定額執(zhí)行。

4.1.4 對(duì)費(fèi)用的審核。取費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)所在地工程造價(jià)管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結(jié)合招投標(biāo)文件、施工合同約定等來確定費(fèi)率。審核時(shí)還應(yīng)注意取費(fèi)文件的時(shí)效性、執(zhí)行的取費(fèi)表是否與工程性質(zhì)相符、費(fèi)率計(jì)算是否正確、價(jià)差調(diào)整的材料是否符合規(guī)定等。

4.2 項(xiàng)目后期分析評(píng)價(jià)。 竣工結(jié)算結(jié)束后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)回顧該項(xiàng)目的全過程，對(duì)項(xiàng)目作一個(gè)整體分析與評(píng)價(jià)，重點(diǎn)是對(duì)工程造價(jià)全過程進(jìn)行比對(duì)和分析，找出節(jié)約或超支的具體內(nèi)容和原因，這對(duì)于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、提高造價(jià)管理水平、積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和為類似項(xiàng)目的投資決策提供資料和經(jīng)驗(yàn)，都是非常重要的。