我國房地產融資結構分析

劉華成

（哈爾濱濱江建設投資發展有限公司，黑龍江 哈爾濱 150000）

1 我國房地產融資渠道分析

1.1 銀行信貸

1.1.1 現狀

國內房地產業總投入的資本主要是依靠銀行信貸，在全部的房地產業中信貸資金大約占了百分之六十以上，甚至有的房地產業中的投資信貸占了百分之九十以上，開發商在運行中進行周轉主要使用的就是信貸資金。房地產在開發過程中，幾乎每個環節都有信貸資金參與到其中，在房地產行業中的買賣環節、開發環節、銷售環節、土地儲備環節的整個程序都需要借助信貸資金才能夠實現。

房地產業的快速發展，導致了銀行對房地產業的各項貸款的迅速增長.1998年房地產貸款占整個金融機構貸款比例只有 3.6‰2004 年提高到 14.8%.2005 年底我國房地產貸款余額達2.77萬億元，同比增長16.1%.2006年1-5月份我國房地產開發企業國內貸款增長速度達到42.9%，增幅同比提高了34.2個百分點。

1.1.2 存在問題

（1）銀行辦理的房地產業務中存在很多違反規定的貸款。在我國四大國有銀行中不良借貸的資產中，房地產貸款占了百分之二十以上。監管部門對大型銀行放出的貸款開展檢察中發現，違反規定放出的款項中房地產借款占了百分之二十五。

（2）銀行放出款項的組織不公平。在房地產貸款中銀行放出的款項用途中比例最大的是開發使用或者購買高價房使用。因為開發項目貸款時間比個人貸款時間要短很多，資金收回的快，貸款利率比個人貸款的要高，而且最近幾年個人貸款產生的不良貸款呈增長走勢。還有，從開發貸款的方面看，因為購買別墅或者高價房比低價房能夠帶來更多的利潤，產生的不良資產很少。從個人消費方面來看，購買別墅或者高價房的一般都是高收入人群，償還能力強。

（3）銀行自身的信用評估體系不健全.房地產融資中存在假證抵押、重復抵押、債券落空、超值抵押房產、貸款賠付受損等諸多房地產貸款風險.從房地產貸款的風險性角度分析，房地產貸款一般為抵押物貸款，這種抵押價值含量穩定，相對降低了銀行的貸款風險.而一般加工行業等企業大部分采用的是信用融資渠道，多年形成的諸多問題使其貸款風險遠高于房地產業的貸款.從國外房地產業中銀行信貸金額在總信貸款額中的比例分析，房地產業的大部分資金來自于銀行貸款，這些國家和地區的銀行資產中，房地產信貸占了40%～50%。我國的比例到2003年也只有17.6%。遠遠低于房地產業比較發達的國家.由此可見，房地產業貸款相對于其它行業來講，不會增加銀行的不良資產.銀行信貸在房地產融資中的主導地位不能動搖，應該使融資結構更合理化。

1.2 發行股票

1.2.1 現狀

90年代初期，我國房地產業開始以發行股票的形式融資.在國家的適度監管下，有較好的發展.然而，在1993年房地產熱中，以海南、北海為代表的全國房地產泡沫經濟，沉淀銀行資金4000億元，加上自籌資金數目更為驚人.為了抑制房產的過度投機，國家開始了宏觀調控，明確提出不鼓勵房地產業上市.有的企業為了上市融資，只能通過間接融資渠道如“借殼上市”，在全國3萬多家房地產開發企業中，上市公司可謂鳳毛麟角。目前，我國共有89家房地產上市公司，總市值為l 642億元人民幣。

1.2.2 存在問題

（1）我國對想要上市的企業要求嚴格，在批準上市的審核中使用的時間很長，程序繁雜。上市最基本的要求，必須要連續三年都是穩定盈利的情況才可以申請上市，但是因為房地產開發時間比較長的特點，很難滿足最基本的要求。對于申請上市的單位建設機構還要對其主要經營的業務開展考核。一般情況下，從審核批準到能夠上市差不多要一年的時間；

（2）對于我國房地產長久以來發展成的依靠銀行貸款就能夠得到發展的保證，在銀行中能夠很輕易的就得到貸款，所以很多房地產單位不想上市；

（3）房地產單位所獲得的成績要比平均水平低，但是獲得成績的起伏度要比平均水平高，導致其在證券市場中股票的波動程度也很大；

（4）房地產單位在經營中壓在自己手中的資產很高。終上所述，我國房地產想要通過上市進行融資的路很難走。在國外的房地產開發企業主要的融資渠道就是經過上市。

2 完善我國房地產融資體系對策

（1）健全銀行自身的信用體系和個人貸款的監控系統，建立完善的社會信用評級體系，房地產融資過程中存在假證抵押、重復抵押、債權落空、超值抵押房產、貸款賠付受損重復貸款等房地產貸款風險，只有建立完善的銀行和社會信用體系，才能降低房地產貸款對銀行的不良資產的影響；

（2）建立健全銀行借出款項的體系，增加對銀行借出款項的管理和調控工作。在開發房地產項目的總資金中銀行信貸占了很大一部分，在主要原因中也有很大的責任在于銀行本身的操作不符合標準造成的。為了拉攏優質顧客，銀行開出低利息的優惠政策，有的還會進行違法操作；盲目的進行投資，致使房地產企業融資的不健康。因此，政府要在宏觀調控的基礎上，增加對銀行放出貸款的監督管理，改革銀行放貸的體制，避免銀行放款過分的集中。

（3）調整銀行貸款結構，加大對中低檔次房地產支持力度.目前國內房地產業開發項目的結構極不合理，中低價房地產的開發每年都在下降，不利于房地產業的健康發展.只有開發結構合理化，房地產業中的泡沫成分才會降低，銀行信貸風險也會相應降低。

結語

如今，房地產融資渠道除了依靠銀行之外，別的渠道都不能夠滿足其需要。所以，要在健康的發展銀行放款基礎上，努力促進債券、股票、信托等渠道的發展，國內房地產以后發展的重點就是以銀行放貸為主，其他獲得資金的渠道為輔助的模式，組建科學健康、合理的對房地產進行融資的結構。

[1]李松青.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科學，2005（1)：95-98.

[2]張帥.房地產融資中的六大誤區[J].財經界，2005（1）：110-117.

[3]蘇晶.房地產融資的良方-房地產信托[J].城市開發，2005（7）：68-69.