房地產(chǎn)項目前期設計中存在的問題與改進措施

徐 楠

秦皇島五興房地產(chǎn)有限公司，河北秦皇島 066000

1 房地產(chǎn)項目前期設計的具體工作內容

房地產(chǎn)項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設計工作而言，設計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術性以及較為合理的經(jīng)濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進行而打好基礎。

房地產(chǎn)項目前期設計工作的開展，首先，應依據(jù)我國國民經(jīng)濟基礎以及社會發(fā)展的趨勢進行規(guī)劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進行房地產(chǎn)項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設計指標，報送規(guī)劃設計書并領取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。

2 當前房地產(chǎn)項目開發(fā)設計前期工作中存在的問題

2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進行規(guī)劃和設計時，對所在區(qū)域內的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析

對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內房地產(chǎn)項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項目的前期設計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設計師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項目前期設計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內部研發(fā)系統(tǒng)，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結構不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規(guī)劃設計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設計體制下，建筑行業(yè)細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產(chǎn)項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質和環(huán)境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環(huán)境建設中主導基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業(yè)的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設計。

3 針對房地產(chǎn)項目設計前期問題的改進途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經(jīng)濟和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設計規(guī)劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行代理的，而這些代理公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經(jīng)驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。

4 結論

當前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

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