豪布斯卡（HOPSCA）模式在甘肅天水的應用及營銷策略分析

■翟偉彤 甘肅工業職業技術學院經管學院

一、豪布斯卡（HOPSCA）簡介

1.豪布斯卡（HOPSCA）的概念

豪布斯卡（HOPSCA），意為“現代化、多功能、綜合性商業街區”，是經濟發展到一定階段的產物，它營造豐富多彩、繽紛萬象的街區生活方式。是由其內部六大主要功能的英文單詞首字母組合而成，是指集酒店（hotel）、寫字樓（office）、景觀（parking）、購物街區（shoppingmall）、會議娛樂（convention）、住宅（apartment）六大功能要素于一體的多功能、現代化城市綜合體，且各個功能之間是一種優勢互補的關系，是一種科學的、有價值的、能夠適應城市發展的模式，具有可持續發展性，它加強了與城市的融合、與環境的協調。

豪布斯卡（HOPSCA）一般位于城市邊緣地區，建筑規模龐大，商業功能繁多，業態齊全，文化品位高尚，由多種地產功能互補和聯動，體現了資源共生、優勢互補、聚合增值的優勢，是傳統的“純居住生活區”向綜合區模式演變的產物。

HOPSCA這一稱呼最初是于1986年出現在法國巴黎附近的拉德芳斯，后來拉德芳斯因HOPSCA而成為舉世矚目的巴黎次中心區，紐約第五大道也因HOPSCA而令世界各地旅游者趨之若鶩，上海新天地則因HOPSCA成了許多時代尖端人物競相造訪之地。

2.豪布斯卡（HOPSCA）與城市發展

當今社會越來越向著信息化、國際化和分工協作化的方向發展。以前我國按照工業、居住、商業和文教等進行功能劃分，這種單功能分區使得區域間缺乏相互的協調與聯系，勢必會導致社會運行成本增加，經濟運行效率低下，土地使用效率低下及生活成本加大。直接結果就是建筑功能趨于單一，城市空間與時間的隔離，土地資源的浪費，缺乏城市景觀與活力。單功能的城市劃分和復雜的交通網絡也會給城市結構的健康發展，經濟文化的交流帶來了不利影響，拖慢了整個社會的效率，進而阻礙人們物質生活水平的進一步提高。豪布斯卡將城市需求常用功能綜合在一起，不斷提高人們的物質生活和精神生活，是一種多功能高效集約的城市發展模式。總之，豪布斯卡（HOPSCA）可以形成城市土地集約利用、城市交通有機聯合、建筑功能高效復合的有機綜合體。

二、豪布斯卡（HOPSCA）模式在天水的開發應用

1.天水及其背景簡介

天水市位于甘肅省東南部，地處陜、甘、川三省交界，居西安至蘭州兩大城市中間。作為甘肅東大門的天水是連接平涼、寶雞、隴南的重要城市，區位優勢明顯。天水市麥積區被譽為隴上“旱碼頭”，自古以來是絲綢之路重鎮，也是隴東南商品集散地和交易中心。隨著秦州北道兩區城市發展的不斷融合，天水正在朝著建設成為關中―天水經濟區西端區域性綜合實力較強的現代化城市邁進。

天水市麥積區橋南毗鄰國家5A級風景名勝區、中國四大石窟之一的麥積山、天然林地小隴山森林公園和馬跑泉公園，鄰近天水火車站和天水機場，交通便利，商業氛圍濃厚，目前已建成隴東南最大的橋南家居建材城和小商品批發城，在本地區建設豪布斯卡（HOPSCA）可以有機融合天水市麥積區橋南的商業資源、商務資源、辦公資源、景觀資源、休閑資源、居住資源，提升天水橋南商業地位，形成集購物、商務、出行、文化娛樂、居住、辦公、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈、高度集約的區域商業中心。打造天水及隴東南的HOPSCA對于實施國家西部大開發、促進甘肅從資源優勢向經濟優勢轉化、拉動區域經濟發展具有十分重要的意義。

2.豪布斯卡（HOPSCA）在天水的發展前景及意義

國務院2009年6月份批準《關中―天水經濟區發展規劃》，將“關中―天水經濟區”提升為國家級戰略經濟區，這是促進區域協調發展、打造西部大開發戰略高地的重大舉措，對于發揮地區優勢和引領作用，推動西北地區經濟振興，深入持續推進西部大開發，具有重大現實作用和深遠的歷史意義。

豪布斯卡（HOPSCA）是住宅、商業、寫字樓和酒店不同種類物業的組合，它最大的優勢在于資源共生、優勢互補、聚合增值。從世界各國城市發展的經驗可以看出，城市的發展已經走過了功能單一、條塊分割布局的時代，未來的趨勢是以某一突出功能為主導，復合休閑、娛樂、住宅、旅游、文化等要素的綜合性產品。以橋南家居建材城及橋南小商品城為主導，建設住宅、寫字樓、酒店，輻射麥積山、小隴山森林公園和馬跑泉公園，建成天水豪布斯卡（HOPSCA）。豪布斯卡（HOPSCA）在天水的誕生必將帶動運輸、服務等相關產業共同發展，創造出巨大的需求空間和商機，釋放出巨大的能量，拉動天水當地經濟發展。通過招商引資，輻射隴東南地區，有力拉動消費，促進經濟轉型發展，對天水及隴東南區域經濟社會的發展具有積極的影響。打造天水及隴東南的HOPSCA將真正成為天水一個能強力帶動地區經濟騰飛的經濟引擎。

三、豪布斯卡（HOPSCA）模式在天水的營銷策略

1.品牌策略

豪布斯卡（HOPSCA）在天水的誕生要注重橋南商業集群產業園區的品牌形象，這是戰略思想的一種優化，它能夠實現文化的一致性，保證整個產業園發展的凝聚力和戰斗力。對外，是遠景的升華；對內，它能夠實現豪布斯卡形象在消費者心中的一致性，保證客戶滿意度和忠誠度的提升。豪布斯卡更應堅持品牌策略，注重以客戶需求為導向，進行符合客戶需求的價值創造，為客戶提供高品質和高附加值的產品，同時努力加強符合客戶需求的價值創造，為業主提供人性化的增值服務。

2.文化策略

文化營銷注重消費者的物質和精神雙重需求，在市場真實需求的基礎上進行產品的設計和開發。從價格策略的角度，人文化營銷強調為客戶創造更多的價值，包括產品價值和客戶感受價值，在此基礎上來獲取合理利潤，而非低價競爭；從促銷策略的角度，文化營銷更關注如何與客戶進行信息的溝通，對客戶進行心理定位，取得客戶心理上對產品的認可，而非簡單地贈送或搭售一些非核心產品。

3.區域化策略

《關-天經濟區發展規劃》和天水市制定的“1135”發展戰略是將天水建設成區域綜合運輸交通樞紐、西部裝備制造業聚集城市、區域現代物流中心城市、西北最佳宜居環境城市、國家重點旅游城市。而區域市場營銷的本質就是差異化，所以根據天水地區市場的差異有針對性地采取營銷策略，來更好地滿足目標顧客的需要，更有效地占領市場。

4.促銷策略

作為歐美先進商業地產模式的豪布斯卡（HOPSCA），在國外及國內一些大城市已發展成熟，而在國內二三線城市只處于開拓期，所以其促銷策略不僅要求發展商開發好的項目，制定出合適的價格，還需要與現實或潛在的顧客溝通，使他們對于發展的住宅、商業、寫字樓和酒店等不同種類的物業，從注意、發生興趣到產生購買的欲望，進而購買獲得滿足。要達到與顧客之間的溝通，銷售自己的物業，以實現企業的經營目標。還要借助于不同促銷策略來激發較早或較強的市場反應，縮短購買過程，如廣泛使用廣告進行宣傳，以刺激消費者的需求；通過銷售人員直接與消費者接觸，向消費者傳遞企業和產品的有關信息；進行相關營業推廣活動等。

總之，在國家深入推進新一輪西部大開發的機遇下，豪布斯卡（HOPSCA）在天水的誕生必將帶動天水經濟的高速發展，為天水經濟的跨越式發展帶來更多新的契機。

[1]葉琦.錦江廣場：蚌埠的“豪布斯卡”.蚌埠日報，2006.3.20第A02版

[2]豪布斯卡點亮金山.開啟福州居住新時代.市場瞭望，2007.4

[3]劉春雷.豪布斯卡.引領中原地產新一輪創新.經濟視點報，2006.3.9第18版