星級(jí)酒店設(shè)計(jì)管理方法研究

■譚家豪 保利華南實(shí)業(yè)有限公司

一、前言

隨著我國(guó)GDP和人均收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，各種商務(wù)和度假活動(dòng)的層次和頻率越來(lái)越高，各大城市和度假勝地開(kāi)始大舉建設(shè)高星級(jí)酒店。星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)在民用建筑設(shè)計(jì)中向來(lái)以功能繁多，流線復(fù)雜，牽涉顧問(wèn)咨詢師眾多而著稱。其設(shè)計(jì)管理作為整個(gè)項(xiàng)目管理的先頭兵，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。本文通過(guò)對(duì)星級(jí)酒店特點(diǎn)和存在問(wèn)題進(jìn)行分析，再對(duì)酒店設(shè)計(jì)管理方法進(jìn)行研究，對(duì)于加強(qiáng)酒店的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力能夠起到很好的推動(dòng)作用。

二、星級(jí)酒店及其業(yè)務(wù)特點(diǎn)概述

星級(jí)酒店是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店而言的，根據(jù)《旅游酒店星級(jí)的劃分與評(píng)定GB/T14308.2003》，酒店可分一星至五星級(jí)以及白金五星級(jí)。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店而言，中國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)作為最早對(duì)外開(kāi)放的窗口行業(yè)，已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際領(lǐng)先水平，并日益成熟。自改革開(kāi)放初期到20世紀(jì)90年代中期，四星、五星級(jí)高檔飯店的數(shù)量和規(guī)模一直呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)，尤其是2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)導(dǎo)致高星級(jí)飯店開(kāi)業(yè)的數(shù)量出現(xiàn)激增。

1.星級(jí)酒店業(yè)務(wù)特點(diǎn)

星級(jí)酒店業(yè)是快捷的行業(yè)，其業(yè)務(wù)特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）業(yè)務(wù)周期變化

酒店業(yè)的需求往往跟隨著旅游業(yè)的情況，所以也會(huì)呈現(xiàn)與之相對(duì)應(yīng)的需求旺季和淡季，這就給酒店管理者帶來(lái)諸多問(wèn)題。淡季和旺季的出租率相差甚大，盈虧不均。員工的配置、業(yè)務(wù)類型的提供都需要隨之做出調(diào)整，以控制成本，從而保證利潤(rùn)。

（2）業(yè)務(wù)量不可預(yù)知

長(zhǎng)期來(lái)看，酒店的需求有旺季和淡季之分，短期來(lái)看酒店的需求則是不可預(yù)知的。酒店很難準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)某日住店或離開(kāi)的客人數(shù)量，從而不能有效決定員工和服務(wù)項(xiàng)目的配備情況。這一特點(diǎn)就要求酒店管理人員權(quán)衡利弊來(lái)把握一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，控制成本，保證收益。

（3）酒店產(chǎn)品的無(wú)形性

酒店出售的產(chǎn)品不像市場(chǎng)上的物品有形有影，可以直接觀察評(píng)判，酒店的產(chǎn)品就是其服務(wù)。客人對(duì)于服務(wù)的評(píng)判取決于服務(wù)的質(zhì)量，而非服務(wù)員本身。而且服務(wù)的評(píng)判是主觀的，因人而異。

（4）酒店服務(wù)的連續(xù)性

酒店業(yè)務(wù)的周期性和不可預(yù)知性所致客房出租率的嚴(yán)重失衡使得酒店無(wú)法保持統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。另外，員工的頻繁變動(dòng)也是酒店的服務(wù)無(wú)法穩(wěn)定持久的一個(gè)原因，酒店員工的變動(dòng)頻率大大高于其他行業(yè)。員工頻繁的變動(dòng)和大量新員工的不斷涌入無(wú)疑會(huì)造成酒店無(wú)法保持統(tǒng)一的服務(wù)水準(zhǔn)。在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的今天，酒店保持服務(wù)上的連續(xù)性尤其必要。

2.我國(guó)星級(jí)酒店現(xiàn)狀

（1）發(fā)展快速

據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量已經(jīng)突破一萬(wàn)大關(guān)，其中，五星級(jí)的達(dá)到近三百家，四星級(jí)的超過(guò)一千家，并且仍在逐年上升。

（2）國(guó)際化熱潮

隨著全球化熱潮席卷而來(lái)，國(guó)際上的各知名酒店興起到中國(guó)開(kāi)疆辟土。如香格里拉大酒店、君悅酒店等。此外，國(guó)內(nèi)一些高星級(jí)酒店也交由國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理。

（3）淘汰更新快

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下激烈的競(jìng)爭(zhēng)，酒店業(yè)的淘汰更新變得更快。尤其是高星級(jí)酒店，根據(jù)國(guó)際市場(chǎng)星級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通常每隔10 ～15年四星或五星級(jí)酒店便會(huì)全面更新。

（4）豪華化、人性化

為了更好地適應(yīng)市場(chǎng)化需求，以便在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，高星級(jí)酒店的發(fā)展呈現(xiàn)豪華化、人性化、舒適化的趨勢(shì)。不論是在酒店的裝修、管理還是設(shè)備配置，都在朝著更舒適、更豪華的方向發(fā)展。

（5）信息化

信息化已經(jīng)成為衡量酒店實(shí)力的重要因素之一，酒店信息化正在努力改變單一的上網(wǎng)發(fā)展，而是朝著網(wǎng)上綜合服務(wù)的方向發(fā)展。

三、星級(jí)酒店設(shè)計(jì)

1.工作目標(biāo)

設(shè)計(jì)的項(xiàng)目管理，將始終圍繞下列的目標(biāo)：

（1）三控：進(jìn)度控制——質(zhì)量控制——造價(jià)指標(biāo)控制

（2）三管：合同管理——信息管理——組織協(xié)調(diào)管。

在設(shè)計(jì)第一階段，對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇、設(shè)計(jì)的進(jìn)度、設(shè)計(jì)的深度、設(shè)計(jì)的質(zhì)量、設(shè)計(jì)的造價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)的合同、設(shè)計(jì)的信息、設(shè)計(jì)的組織協(xié)調(diào)等內(nèi)容實(shí)施全面的項(xiàng)目管理。

2.工作范圍

（1）設(shè)計(jì)第一階段的工作范圍

規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)和評(píng)標(biāo)；規(guī)劃、建筑方案優(yōu)化設(shè)計(jì)；規(guī)劃、建筑方案政府報(bào)批；初步設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)政府報(bào)批。

（2）工作內(nèi)容

上述各階段的境內(nèi)外設(shè)計(jì)單位合同編制及合同談判、設(shè)計(jì)組織、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)審核，直至得到建設(shè)方或政府的批準(zhǔn)。

（3）專業(yè)內(nèi)容

規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電協(xié)調(diào)、室內(nèi)裝飾、室外總體、建筑造價(jià)等設(shè)計(jì)內(nèi)容。

3.設(shè)計(jì)管理周期

如各項(xiàng)銜接順利，政府報(bào)批和建設(shè)方審核沒(méi)有過(guò)多反復(fù)，一般應(yīng)控制在1年內(nèi)。設(shè)計(jì)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4.設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的方法

（1）進(jìn)度控制

①編制設(shè)計(jì)總進(jìn)度計(jì)劃；

②審核和批準(zhǔn)各設(shè)計(jì)方的設(shè)計(jì)進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃；③檢查各設(shè)計(jì)方進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況；

（2）設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

①編制與確定合適的設(shè)計(jì)任務(wù)書；

②審核設(shè)計(jì)單位真實(shí)的設(shè)計(jì)資質(zhì)和設(shè)計(jì)能力；

③對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行事先的了解和認(rèn)定；

④審核各階段的設(shè)計(jì)是否符合質(zhì)量要求，根據(jù)需要提出修改意見(jiàn)；

（3）造價(jià)控制

①?gòu)脑搭^上控制總造價(jià)，推行設(shè)計(jì)方案限額設(shè)計(jì)；

②將總造價(jià)進(jìn)行分解，擴(kuò)初設(shè)計(jì)推行分項(xiàng)控制；

③組織價(jià)值工程分析，提供降低造價(jià)的設(shè)計(jì)建議；

④對(duì)方案的估算和初步設(shè)計(jì)的概算組織專業(yè)評(píng)估，既防止高估冒算，又防止漏項(xiàng)少算；

⑤推行全過(guò)程設(shè)計(jì)投資監(jiān)控，嚴(yán)防“三超”。

（4）合同管理

①編制設(shè)計(jì)合同；

②協(xié)助建設(shè)方參與各類設(shè)計(jì)合同的談判；

③分析和跟蹤管理設(shè)計(jì)合同的執(zhí)行情況；

④協(xié)助建設(shè)方處理與設(shè)計(jì)合同有關(guān)的索賠事宜及合同糾紛。

（5）信息管理

①項(xiàng)目設(shè)計(jì)的原始信息資料的整理；

②設(shè)計(jì)過(guò)程中各種設(shè)計(jì)信息資料的整理；③建立設(shè)計(jì)管理會(huì)議制度；

④建立會(huì)議文件發(fā)放與保管制度。

（6）組織協(xié)調(diào)

①組織與協(xié)調(diào)參與本工程項(xiàng)目各有關(guān)設(shè)計(jì)單位的合作；②協(xié)助建設(shè)方辦理政府有關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)；

③協(xié)助建設(shè)方處理各種設(shè)計(jì)方面的糾紛。

四、星級(jí)酒店智能化設(shè)計(jì)管理

經(jīng)過(guò)近幾年的實(shí)踐和探索，星級(jí)酒店的智能化設(shè)計(jì)管理系統(tǒng)已漸趨成熟。隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的博興，智能化設(shè)計(jì)發(fā)展主要集中在智能照明控制系統(tǒng)、智能客房控制系統(tǒng)、節(jié)能技術(shù)等方面。

具體來(lái)說(shuō)，智能化設(shè)計(jì)主要包括以下幾方面：

1.通信接入系統(tǒng)（有線網(wǎng)絡(luò)、有線電視等）。

2.信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（分為千兆帶寬、百兆帶寬；內(nèi)網(wǎng)、外網(wǎng)與無(wú)線局域網(wǎng)）

3.電話交換系統(tǒng)等（采用目前已臻成熟的PBX——綜合業(yè)務(wù)數(shù)字程控交換機(jī)，在酒店客房、商業(yè)房、辦公區(qū)、設(shè)備房、前臺(tái)等地配置電話終端）。

4.有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

5.廣播系統(tǒng)（包括娛樂(lè)廣播和應(yīng)急廣播）

6.綜合布線系統(tǒng)（包括數(shù)字和語(yǔ)音兩大系統(tǒng)的布線）

7.會(huì)議系統(tǒng)（包括擴(kuò)聲系統(tǒng)、視頻系統(tǒng)、遠(yuǎn)程（視頻）、電話系統(tǒng)、數(shù)字會(huì)議、中控系統(tǒng)等）

8.信息導(dǎo)引發(fā)布系統(tǒng)

9.建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)S。

10.公共安全系統(tǒng)（包括安全防范監(jiān)控系統(tǒng)、入侵防護(hù)系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)）

11.集成系統(tǒng)，即將上述分散的、獨(dú)立的各個(gè)系統(tǒng)集中統(tǒng)一，通過(guò)專業(yè)軟件進(jìn)行系統(tǒng)化的管理。

五、星級(jí)酒店項(xiàng)目技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)

1.設(shè)計(jì)事務(wù)統(tǒng)籌足夠熟練

（1）編制設(shè)計(jì)管理系統(tǒng)與項(xiàng)目合同分標(biāo)體系聯(lián)動(dòng)及對(duì)應(yīng)；設(shè)計(jì)統(tǒng)籌將酒店各個(gè)專項(xiàng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)地組織起來(lái)，并環(huán)環(huán)相扣有序地推進(jìn)，減少圖紙的遺漏和缺失，為酒店實(shí)施提供完整的設(shè)計(jì)文件。

（2）探索設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)管理辦法；把控設(shè)計(jì)單位，控制設(shè)計(jì)節(jié)奏。完整的提資才是推動(dòng)設(shè)計(jì)前進(jìn)的關(guān)鍵。

2.綜合設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)要進(jìn)一步形成套路

協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)顧問(wèn)進(jìn)行聯(lián)席會(huì)議是酒店設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的主要工作，本項(xiàng)目的主要協(xié)調(diào)包括：外立面、室外園林、室內(nèi)裝修的綜合設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)。

（1）在外立面深化設(shè)計(jì)過(guò)程中，多次組織各個(gè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行專題會(huì)議，通過(guò)立面分工圖、外立面裝飾施工圖為主要手段，梳理了幕墻、門窗、外立面、裝飾構(gòu)件、燈光、標(biāo)識(shí)、視聽(tīng)、智能照明的深化設(shè)計(jì)成果和工程界面。

（2）組織景觀、園建結(jié)構(gòu)、機(jī)電管線、燈光、標(biāo)識(shí)的技術(shù)交底和碰撞的設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)。

3.提煉更有效的目標(biāo)成果質(zhì)量檢查辦法

建立設(shè)計(jì)文件90%階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量檢查制度，通過(guò)檢查出圖的范圍、內(nèi)容、主要技術(shù)要求、相關(guān)其他專業(yè)的技術(shù)條件，保證目標(biāo)成果的完整性，有效減少了常規(guī)的設(shè)計(jì)紕漏。

4.做好深化設(shè)計(jì)管理

關(guān)鍵在于深化設(shè)計(jì)圖紙交底和深化設(shè)計(jì)圖紙審查。

（1）理清思路，梳理清楚技術(shù)交底的關(guān)鍵點(diǎn)：工程范圍和內(nèi)容、深化設(shè)計(jì)要求、技術(shù)提資（文件清單、分工圖、施工深化條件圖、技術(shù)要求、工程界面、其他相關(guān)專項(xiàng)圖紙）。通過(guò)技術(shù)交底的管理辦法，讓施工單位明確工程的內(nèi)容和要求。

（2）裝修工程各部各分項(xiàng)深化圖紙，制定一系列的深化圖紙?jiān)u審辦法，以抓住核心設(shè)計(jì)圖紙的審查，并通過(guò)舉一反三和反復(fù)推敲的審查方法，有效地保證設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。

六、結(jié)束語(yǔ)

星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)管理作為一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實(shí)際的設(shè)計(jì)管理中，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的合作，保證團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的一致性，才能齊心協(xié)力共同做好酒店的設(shè)計(jì)管理工作。

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