[檢務分析] 一起“陰陽”合同”案件引發的思考

文/青檢

[檢務分析] 一起“陰陽”合同”案件引發的思考

文/青檢

上海市青浦區人民檢察院反瀆局立案查處了一起稅務工作人員濫用職權、受賄案。犯罪嫌疑人張某在擔任青浦區稅務局某稅務所副所長并被派駐青浦區房地產交易中心稅務征收窗口工作期間，利用職務便利，違法操作：一是在辦理房產過戶、納稅申報手續過程中，串通房產經紀公司規避稅收：在明知房產經紀公司做低房屋轉讓價格的情況下，仍予以審核通過。在此過程中，張某多次收受房產經紀公司法定代表人的賄賂款；二是在審核環節，自己受理、自己審核、自己審批，違規操作，通過納稅申報。

無獨有偶，2013年2月，浦東新區檢察院也查處了一起原南匯區房地產交易中心和知名房地產經紀公司相互勾結逃避稅收的案件。為了少繳稅費，房產經紀公司將兩棟原價2000多萬元的別墅房價做低到六七百萬元，又找到原南匯區房地產交易中心的房產登記受理員劉某及審核科終審員王某，請他們幫忙通過審核，并許諾分別給予好處費6.5萬元和31萬元。在利益的誘惑下，房產交易中心工作人員通過了兩份本應被退回的交易材料，使買房者順利拿到了房產證。此案經法院審理后，原南匯區房地產交易中心審核科終審員王某以受賄罪判處有期徒刑5年、并處沒收財產1萬元，另一名受理員劉某同樣以受賄罪被判處有期徒刑3年、緩刑3年。

這兩起案件有著驚人的相似，它們反映出二手房交易稅收征管中存在的諸多問題，其中，中介參與、與稅務部門工作人員勾結規避稅收的問題非常值得注意。

“陰陽合同”現象普遍

房屋中介為了獲得客戶，在激烈的競爭中求生存，在二手房稅收中采取不法手段，與房產交易當事人、稅務人員勾結規避稅收。

房屋中介偷逃稅款的手段主要有三種：一是對新購買的住房未辦理產權證就再次轉讓，房地產開發公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，而且逃避了再上市轉讓應納的其他各稅。二是房屋中介唆使買賣雙方簽訂兩份合同，一份為實際成交合同，另一份為辦理相關稅費的合同，從中逃避稅款。三是對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方代理時將原購房合同改簽為租賃合同等。

據了解，二手房交易中“陰陽合同”規避稅費現象普遍。據犯罪嫌疑人交代，做低房屋價格申報納稅已經成為業內公開的“秘密”。為了達成促進交易和少繳稅費的目的，房地產經紀組織與上下家惡意串通，申報納稅價格與實際成交價相差甚遠，造成國家稅收損失。

究其原因，一方面，二手房交易是以交易金額為計稅依據，買賣雙方合同價格的真偽直接影響稅收收入。但是，目前，二手房的交易價格沒有明確的標準，二手房的成交價格也很難核實。一些納稅人為了逃避稅收，合謀降低合同成交價格。房地產經紀組織為促成二手房交易成功，最大限度地壓低納稅申報價格是有效的手段。

中介與稅務人員串通逃稅

按照法律規定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權核定征收。因此，具體負責的稅務人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象，形成中介與稅務人員串通偷逃稅款的現象。

按照規定，征稅有受理、審核和審批三個環節，分別由三個崗位辦理，但實際操作中，存在一人受理、審核，事后由他人在納稅申報表上補簽意見的現象。由于二手房交易的價格不需要房管部門審核、備案，賣方在保證實際成交價格的前提下，在向稅務部門申報納稅時，多數愿意幫助買方壓低納稅價格，偷逃稅收。稅務部門在審核上流于形式，或省略審核環節，或顛倒審核順序，極易引發瀆職犯罪。

另外，對自由裁量權的濫用也給了稅務工作人員權力尋租的空間。現行稅收征管法律、法規、規章賦予了稅務機關及其執法人員寬泛的自由裁量權。但在實際操作中，由于稅收執法人員千差萬別，個人素質和價值取向的不同會導致對法律規范的理解偏差，從而產生自由裁量權濫用的執法風險。當前，稅務機關及其執法人員在二手房交易稅收行使自由裁量權時，普遍存在的問題是對房產交易的價格處理存在任意性。由于目前相關法律的內容操作性不強，在價格認定上標準不明確，給稅務人員以可乘之機，或與中介機構、房屋買賣雙方串通壓低價格、或者放寬區域價格的最低標準適用。導致房產交易中課稅對象價格失真，影響國家稅收，而工作人員卻利用房產交易機會獲得非法利益。

二手房交易反避稅建議

嚴格審批流程，健全監督機制

為防止人為操作擅自減免稅現象的發生，應制定嚴格的審批制度和審批流程。嚴格審核程序關和事后監督也是重要環節。程序公正是行政行為公正的前提和保證，也是控制濫用自由裁量權最有效的手段。應建立房屋交易鏈條體系，“先稅后證”。實行稽查約談和重點稽查，幫助和促進納稅人提高自核自繳的能力和納稅遵從度。

采取有效措施控制虛假交易

對合同銷售價格與測定價接近的實行查驗征收。對合同銷售價明顯低于市場指導價又無正當理由的，實行核定征收。加強部門間信息共享，將稅收征管信息和房產部門的權屬登記信息進行比較、分析，防止漏征漏管。

此外，還可以加大群眾的舉報力度，并對舉報人實施一定獎勵。

加強對中介組織的監管

目前，對房地產經紀組織的監管，無論是政府主管部門的直接監管，還是由行業協會進行的自律性監管，都存在監管不力的問題。

為了打擊“陰陽合同”，2011年4月國家發改委和建設部就發布了《房地產經紀管理辦法》，其中規定了房地產經紀人操縱“陰陽合同”就要被處罰1萬元，中介機構3萬元；早在2010年9月，統計部門宣稱，一旦發現房屋銷售虛報價格的行為，最高將處以20萬元的罰款。

我們可借鑒國外的做法，設立房地產中介行業協會，并提出正規化執業的具體要求。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等，在一定程度上減少協助偷逃稅收的行為。

解決二手房交易中的避稅問題，僅僅依靠房產中介機構和國家工作人員的自律是遠遠不夠的，必須建立有效的反避稅機制，包括避稅的發現機關、處罰機關、監督機關三部分，它們之間的相互運作使反避稅機制得以正常運轉。在機制設計中，發現機關由處罰機關即稅務機關擔任，監督機關由檢察院擔任，其有檢查損害稅收行為的權力，一旦發現避稅行為，有就避稅行為監督處罰避稅者和發現、處罰機關的權力。另外，創新管理手段，還可以規定反避稅的激勵機制，對實現以上反避稅環節中的任何一環的機關都可以獲得此次避稅金額中的一定比例作為獎勵。 （青檢）