城鎮化：地產迎來二三線商機 水泥剛需6億噸

文 | 謝達斐

城鎮化率每提升一個點，將會有1000萬的人口轉移到城市，按照每人住房面積30平米來算，每提升一個百分點水泥需求是0.6億噸。

時間進入2013年，“城鎮化”成為關鍵詞，不斷被熱議，城鎮化推進將會帶來哪些變化？又會怎樣影響房地產和建材市場？

對于中國而言，“城鎮化”已經不算是個新概念了，隨著城鎮化的推進與暗戰，城鎮化也進入升級時代——新型城鎮化。

據悉，由發改委主導的《促進城鎮化健康發展規劃2011~2020年》初稿已經編制完成，近期即將發布，該規劃稱“城鎮化將在未來10年拉動40萬億投資”。

“全世界最大的投資機會，就是中國的城鎮化。”著名經濟學家厲以寧這樣認為，城鎮化是擴大內需最大潛力。

值得注意的是，“新型城鎮化”成為2012年中央經濟工作會議中的一大亮點，也是2008年至今首次單獨把城鎮化作為重點提出。

而在投資含義上，新型城鎮化意味著房地產、水泥、新型建材、機械設備和大眾消費品將是新城鎮化過程中受益的“五朵金花”。

我們可以先來了解一下新型城鎮化。

新型城鎮化的定義，是指堅持以人為本，以新型工業化為動力，以統籌兼顧為原則，推動城市現代化、城市集群化、城市生態化、農村城鎮化，全面提升城鎮化質量和水平，走科學發展、集約高效、功能完善、環境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉一體、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化建設路子。

新型城鎮化的“新”就是要由過去片面注重追求城市規模擴大、空間擴張，改變為以提升城市的文化、公共服務等內涵為中心，真正使我們的城鎮成為具有較高品質的適宜人居之所。

城鎮化的核心是農村人口轉移到城鎮，而不是建高樓、建廣場。農村人口轉移不出來，不僅農業的規模效益出不來，擴大內需也無法實現。

總而言之，新型城鎮化講究的是“軟硬兼施”，在“硬環境”的建設上，無疑會利好房地產和水泥行業。

房地產新興市場在二、三線城市

中國房地產協會副會長朱中一曾指出，2020年之前中國房地產市場依然是發展的機遇期，重要的原因就是城鎮化。“中國的城鎮化現在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發達國家還有很大的距離。”

因此新型城鎮化的到來，業內普遍看好房地產。由于城鎮化所帶動的房地產市場的發展更多地集中在二、三線城市，因而，主要經營活動在二、三線城市的房地產上市公司將成為市場主體。

目前中國城鎮化率已達51.27%，據有關方面的統計，未來10年中國城鎮化水平升至60%，中西部城鎮可能將成為未來新型城鎮化的主力。

目前低于城鎮化率50%的主流二三線城市包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥、唐山、廊坊等，城鎮化率低代表城市的可發展空間更大。

中信地產、招商地產為代表的央企同樣高度關注城鎮化戰略，包括鎮江、嘉興、徐州、廊坊、唐山、岳陽、惠州、南昌等眾多三、四線區域市場都被機構重點推薦并進入房企視野。

申銀萬國分析師也認為，從房地產市場的發展規律來看，二、三線城市樓市無泡沫；同時，盡管不知道未來產業轉移的具體路線，但是產業向二、三線城市轉移的方向是明確的，二、三線城市人口必將增加，因此，二、三線城市的房地產市場發展空間大。

中房信數據顯示，2011年上半年全國三四線城市累計推出經營性用地1638萬平方米，新增自總建筑面積為1.63億平方米，累計成交1355萬平方米，全國三四線城市經營性用地出讓總金額1263億元。盡管在調控背景下，三四線城市新推的經營性用地的總量也并未明顯增加，但供求比從去年的1：0.48上升到2012年的1：0.73，其中商業類占比有所增加，可見三四線土地有趨熱的勢頭。

2011年，龍頭企業萬科在售項目分布在三、四線城市的比例接近30%。而2012年以來一直沒有新項目的萬科，在5月一個月里集中新增了5個房地產項目，主要位于唐山、南充等三四線城市。

恒大集團的數據則顯示，其2011年上半年新開盤33個項目中，三線城市項目23個，占69.7%。

在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項目銷售已達128.1億元，占比30.3%。而其下半年預新開項目全部位于二、三線城市，其中，三線城市銷售額預計可占40%。

在城鎮化持續升溫的情況下，一向以穩健著稱的招商地產也開始調整自己的航向。

2011年12月，該公司在武漢漢陽獲取109.27萬平米的舉措，表明公司加大二三線城市布局力度。

水泥不再沉寂開啟“強強聯合”

雖然2012年水泥行業遭遇淡季，但房地產的“春天”來了，其下游水泥行業的利好時機還會遠嗎？

據國家統計局的調查數據，我國城鎮化率每提升一個點，將會有1000萬的人口轉移到城市，如果按照每人住房面積30平米來算，每年需新增3億平米的住宅，若按照每平米住房建設需要0.2噸水泥計算，也就是說，每提升一個百分點水泥需求是0.6億噸。

中國城鎮人口由1978年的1.72億增加到了2011年底的近7億，城鎮化率由1978年的17.92%上升到2011年的51.27%，年增長1個百分點。

據此估算，中國2013年城鎮化率將達到52.3%，以1.2億人口城鎮化計算，2013年居民住宅建設需求水泥6.24億噸。

“城鎮化是水泥行業一個很好的機遇呀，中部地區，將會是城鎮化受益最大的地區。”中國水泥協會名譽會長雷前治接受記者采訪時曾表示過“我去過河南、浙江等地區實地調研過，發現我國目前主要存在三代農房：第一代農房以土胚房為主、兩層平房為主，這代農房平均需要7至8噸水泥；第二代農房以二百平米、多層式房屋為主，一棟農房耗費水泥二十多噸；第三代農房以面積為二百五十平米的小洋房為主，這代農房需要水泥八十多噸。”

雷前治還曾指出，現在全國都在進行新型城鎮化的更新，東部地區正處于二代農房向三代農房的更新過程中，中部地區存量多為二代農房，西部地區則在處于二代農房取代一代農房的過程中。

在一些重點工程建設方面，2012年9月5日、9月6日，國家發改委網站連續兩天發布了60個基建項目的投資批復公告，涉及投資總額超過1萬億元。

其中，軌道交通項目25個，總投資金額超過8000億元。相關數據顯示，每公里地鐵建設對于水泥的需求大概是四五萬噸。而據此前報道，到2015年，全國地鐵運營總里程將達3000公里。而2020年，將有40個城市建設地鐵，總規劃里程將達7000公里，是目前總里程的4.3倍。

房地產建設方面，從近期房地產銷售形勢上看，消費者的購房預期發生了微妙變化，部分改善性剛需積極入市買房已經在多個城市體現出來，優勢地產商已經在全國各地加速拿地。

隨著這些基建的逐漸推進，將會給水泥行業帶來更多需求空間。

對于水泥行業在2013年的發展，許雯指出，在2013年一季度淡季結束、天氣轉暖之后，2012年的在建及新批項目將逐步開工建設，總體來看，2013年水泥行業需求面或將呈現出前低后高；而供給面，2013年的新增產能壓力將明顯減少。

在上市公司方面，大公司之間開始“強強聯合”進一步打開市場。

2012年12月，為了深化安徽與中央企業的合作，搭建優勢互補、資源共享的戰略平臺，實現強強聯合、互利共贏，中國建材集團與安徽海螺集團在蕪湖簽署了“戰略合作協議”。

湘財證券建材行業分析師許雯認為，這兩公司簽署了《戰略合作協議》，在這種競合理念下的合作將有利于2013年華東區域企業協同進一步加強，進而對區域價格上漲形成積極影響，這是2013年華東區域的主要亮點。

西部區域是海螺水泥近年拓展的新市場，該公司新增產能里西部占比較高，該公司將受益于國家西部增長極形成過程中帶來的機會，這也是海螺水泥西部市場2013年的主要亮點。

水泥行業還有另外一家上市公司值得關注——江西水泥。2012年6月國務院發布了“關于支持贛南等原中央蘇區振興發展的若干意見”，根據意見，加大交通管線建設、危房改造、生態環境等領域的投資，預計總投資額超過180億元，建成連接東南沿海與中西部地區的區域性綜合交通樞紐和物流商貿中心；到2015年該區域基礎設施建設取得重大進展，城鎮化率大幅提升，這都利好了江西水泥。