逃離鄂爾多斯大幕剛剛開啟

文 | 趙 暉

從2012年4月開始，市場就已顯露出一些征兆。“從2011年下半年開始，就有不少開發(fā)商陸續(xù)跑路。”消息人士對記者表示，都是因為資金鏈出了問題。

鄂爾多斯東勝區(qū)的許多街道十分冷清，夜晚顯得孤寂而空曠。

不少開發(fā)商在這里折戟，有一家來自長三角的開發(fā)商，最近做出重大決定：暫停他們在鄂爾多斯的項目。

許多外地開發(fā)商在兩年前蜂擁進入鄂爾多斯，這一“拍腦袋式”的決定，就像現(xiàn)在鄂爾多斯的氣候一樣，因“冰凍”而暫停，甚至退出。

逃離鄂爾多斯

這個城市正迎來零下十五攝氏度的低溫，這個溫度，將要持續(xù)兩個月，甚至更久。

“暫停”，是指停止該公司在鄂爾多斯的一切項目。上述公司在做2013年規(guī)劃時表示，由于鄂爾多斯項目回報較慢，建議2013年采取封盤措施。

這和他們2010年來到這片神奇的土地時完全不同。早在2010年底時，這家公司的鄂爾多斯公司總經(jīng)理指著一片空曠的土地對記者稱，他最重要的人生理想將在這里實現(xiàn)，這片土地可以承載一個偉大的項目。

項目現(xiàn)在還未完工，記者在工地現(xiàn)場看到，大部分的別墅已經(jīng)蓋好了主體部分，看不到任何施工的工人，一些建材就在地上隨意堆放著。時間在此處靜默。

這是鄂爾多斯大部分項目的狀態(tài)，一些項目的吊塔還在高高矗立著，可是工地上看不到任何施工的工人，也沒有辦法進行任何作業(yè)。這主要與當?shù)氐臍夂蛴嘘P。這種狀態(tài)，要從每年的10月份，持續(xù)到次年的4月份，由于特殊的嚴寒天氣，這里沒有辦法進行任何施工。

這讓許多開發(fā)商措手不及，這些大部分來自南方的開發(fā)商由于“水土不服”，紛紛在此折戟。

兩個浙江老板從杭州跑到鄂爾多斯來討債，他們接了一個鄂爾多斯的工程，剛打了幾十萬的工程保證金，對方就“跑路”了。

一些開發(fā)商試著賣出自己在北京的豪宅來發(fā)放工資。事實上，從2011年開始，有多個鄂爾多斯的開發(fā)商由于資金鏈斷裂問題出事。

從2012年4月開始，市場就已顯露出一些征兆。“從2011年下半年開始，就有不少開發(fā)商陸續(xù)跑路。”消息人士對記者表示，都是因為資金鏈出了問題。

這悲劇的一幕或許才剛剛開始。

失敗的市場調(diào)研

在鄂爾多斯撤盟設市后的10年間，坐擁煤炭開采，鄂爾多斯的經(jīng)濟“馬車”，一路狂奔。

到2010年，160萬人口的鄂爾多斯，GDP達到2643.2億元，被譽為中國的迪拜。

“回顧過去10年，世界上發(fā)展最快的國家是中國，中國發(fā)展最快的地區(qū)是內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古發(fā)展最快的城市是鄂爾多斯。”一家華南開發(fā)商選擇進入鄂爾多斯的原因很簡單。

事實上，并非所有的大公司在投資上都如想象般謹慎。這個傳說中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了許多頭腦發(fā)熱的開發(fā)商。

于是，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場像其他城市一樣大熱。除了一些外地的開發(fā)商外，當?shù)氐脑S多煤老板也搖身一變成為開發(fā)商。

到2010年底，鄂爾多斯全市房地產(chǎn)企業(yè)多達442家，幾乎每一個能源企業(yè)均有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，而煤礦，則是支撐鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的最重要也幾乎是唯一的動力源。

“我們?nèi)プ鍪袌稣{(diào)研，當時跑到很遠的一個牧民家里。”浙江的一家開發(fā)商對記者表示，這或許是他此生見過的最難以想象的場景之一。這個連干凈的洗臉水都找不到的牧民家，想都沒有想就買下了東勝區(qū)的一套豪宅。

開發(fā)商的豪情在這一刻開始爆發(fā)。他們的許多客戶，都開著路虎，指著50平方米的樣板房說：“這還不夠大！”

這讓許多開發(fā)商開始放棄理性，更何況，有許多支撐鄂爾多斯市場的理由，比如離奇的拿地成本。

此前，有媒體透露，2004年下半年，鐵西一二期開發(fā)時，土地成本為10萬~20萬元/畝，均價大概在15萬元/畝。到2011年鐵西三期（地理位置較偏），土地拍賣的基準價為110萬元/畝，開發(fā)商實際拿地的成本則達到200多萬元/畝。去年，城區(qū)黃金地段的商業(yè)土地，成本價達到700萬元/畝。

事實上，這個拿地成本比實際成本還要更高。“我們當時拿地的成本是一畝50萬左右。”這讓在一二線城市土地市場上支付了昂貴代價的開發(fā)商都十分驚喜，這個價格，實在太具有優(yōu)勢了。

所以，從2011年開始，陸續(xù)有外地房產(chǎn)商進駐東勝，如星河灣、綠城、京投銀泰等。

冰凍的市場

冰火兩重天。現(xiàn)在，許多開發(fā)商開始試圖逃離鄂爾多斯。來之前，這里是天堂；這一刻，這里更像是一個冰窟。

資料顯示，2011年，鄂爾多斯計劃新開工商品房面積1300萬平方米，施工總量達2300萬平方米，這意味著每天都有近6萬平方米的住房推向市場，按照鄂爾多斯當?shù)厝丝趤硗扑悖司略雒娣e最少將達到10平方米以上。

這個數(shù)據(jù)背后的狂熱并不止于此。2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)實際施工面積2696萬平方米，同比增長45.1%；完成投資365.7億元，同比增長129.13%。2010年，鄂爾多斯市商品房銷售面積達1009.4萬平方米，同比增長40.1%。

樓市在連續(xù)兩年的瘋狂運轉中終于戛然而止。

不管有多少富人，鄂爾多斯的人口密集度實在很低。繁華的東勝區(qū)域總面積2530平方公里。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區(qū)常住人口66.8萬人，其中東勝區(qū)53.8萬人，平均每戶2.6人。

也就是說，開發(fā)商已經(jīng)找不到什么買房子的人了。能佐證鄂爾多斯樓市開始走下坡的數(shù)據(jù)是，2012年1~4月份，鄂爾多斯全市銷售商品房149.8萬平方米，下降20.8%；銷售金額91.4億元，下降5.8%。

這里的價格，從2005年的1500元/平方米，到2011年時，高端樓盤的價格為20000元/平方米，甚至有開發(fā)商豪言壯語，準備開出30000元/平方米的價格。

這些來自北京、廣東、浙江的開發(fā)商，現(xiàn)在都已經(jīng)紛紛關閉了自己的售樓處。記者在鄂爾多斯轉了一圈后發(fā)現(xiàn)，大部分的售樓處都一把鐵鎖，幾乎看不到人。

此前，在東康線上的一個龐大的售樓處，只留了零星的工作人員，也沒有看房的人，這里曾經(jīng)報出24000元/平方米的高價，現(xiàn)在，只要10000元/平方米出頭，就可以談攏。

可怕的是，在這個市場上，已經(jīng)沒有人想去買房子了。

康巴什新區(qū)的夜晚顯得更為孤寂，市政府附近的一些房子還沒有完工，看起來，和半年前相比，這里的項目完全沒有進展。

開發(fā)商的絕望

有一些開發(fā)商已經(jīng)完全沒有了開發(fā)能力，還有一些開發(fā)商放棄了這個市場。“回到2010年的盛況已經(jīng)幾乎沒有了可能，這個市場大傷元氣。”另一家浙江的開發(fā)商對記者表示，他們試圖在這里打造豪宅市場，可是一夜之間，這些富豪全部不見了蹤影。

當?shù)氐囊患议_發(fā)商張瑋對記者表示，他在2008年就進入房地產(chǎn)市場，一直到現(xiàn)在為止，他最賺錢的主業(yè)還是煤炭和汽車買賣。

和他相似的是，大部分煤炭商靠一個“勇”字進入了房地產(chǎn)市場。張瑋表示，鄂爾多斯基本上沒有外來人口，只能靠本地人來消化，這么大的市場供應量，這個危機爆發(fā)要持續(xù)很多年。

2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬余平方米，市場上的二手房中介非常稀少，這說明鄂爾多斯人對當?shù)胤康禺a(chǎn)投資幾乎沒有從房市上退出的需求和途徑。

這不僅僅是鄂爾多斯式的悲哀，這幾乎是一個巨大的房地產(chǎn)市場的縮影。實際上，國家土地城鎮(zhèn)化的速度遠快于人口城鎮(zhèn)化的速度。

康巴什現(xiàn)象，或者鄂爾多斯現(xiàn)象都不會是孤例。康巴什新區(qū)的成吉思汗廣場前，有一個巨大的青銅雕塑，在清冷的夜里，顯得十分巨大而鬼魅，整個新城仿佛“速凍”了，有如幻城。