警惕樓市“面粉”價再度上揚

馬紅漫

端午節之后，北京“準地王”復活。北京市土地儲備中心近日發布公告稱，此前暫停交易的北京夏家胡同地塊將于6月19日恢復掛牌出讓，而復牌價則再度向上“攀爬”了近五千元每平方米。

該地塊受到業界高度關注和追捧，是為近期一線城市土地市場趨熱的一個縮影。據統計，今年前5月，全國4個一線城市合計土地出讓金高達1411.8億元，同比2012年同期的314.4億元上漲了350%。值得一提的是，在本輪拿地熱潮中有兩個較為明顯的特征：其一是中小房企表現亢奮，行業巨頭普遍謹慎；其二，一線大城市地價因角逐激烈而“水漲船高”，但同期中小城市的土地市場則波瀾不驚。

通過前一段時期“以價換量”的營銷策略轉型，許多房企實現了資金回籠目標。有數據顯示，全國15家大型房企截至2012年底賬面上的貨幣資金儲備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長41%，較本輪調控未全面升級的2010年底也增長了36%。在突破資金瓶頸之后，許多房企儲備土地的熱情再度高漲，并將目光紛紛聚焦于一線城市的核心地塊上。其結果就是，上海、廣州、北京等大城市土地稀缺性加劇，地王紀錄近期被接連刷新。回顧以往，上一輪地王扎堆場景出現在2009年。彼時，延續了大半年的樓市回暖行情同樣推高了房企售價預期，并爭相“跑馬圈地”。2009年中國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，比2008年增加140%。此后，房企座次重新洗牌，地價隨之飆升。

對比前后兩次土地市場的“瘋狂”可見，現金流情況向好會催生房企的樂觀情緒，此后這種預期會在一線城市土地市場上充分演繹。不過，本次地王奪冠者多為佳兆業、越秀地產等非一線企業，甚至是像北京福潤天成這樣名不見經傳的小企業。此前諸如綠城中國、金地集團、雅戈爾等老牌地王卻鮮有“衛冕”之意。究其原因，2009年的地王們在風光一時之后大都遭遇了資金鏈問題，高價收入麾下的核心地塊不得不經歷數年雜草叢生、延期開發的困頓，尤其綠城中國還是通過出售項目股權才獲得了喘息機會。顯然，前車之鑒讓老地王們多了一份忌憚與克制，但這種情緒卻未感染到后繼者，新入圍者依舊傾向于在一線城市的土地市場“豪賭”。

就整個樓市而言，地王在誕生后無論是閑置還是用來建設商品房，皆因其刷新了地價這個“面粉”價格，從而導致周邊成品房“面包”價格的預期標桿上移。例如，復盤后北京夏家胡同地塊的起始樓面地價約為2萬每平方米，再度創出新高。新樓王誕生一般都會引發區域內二手房價直接跳漲，這顯然不是調控部門與普通百姓所樂見的。

抑制房企在一線城市土地市場的非理性行為需要“堵”與“疏”雙管齊下。遺憾的是，多年來打擊囤地多停留于政策層面，具體落到實處者寥寥。無需為購地決策失誤買單的“潛規則”慫恿了更多房企單向看好土地市場，由此提高了終端房價調控的難度。另一方面，中小城市土地市場普遍受到房企冷遇的原因在于購房需求相對飽和、商品房盈利預期收窄。可以預想的是，城鎮化改革進程加速與農民向市民角色轉換，將會創生出大批樓市剛需增量，屆時當地樓市供過于求的局面將發生變局，房企將會獲得更廣闊的生存空間。但必須要強調的是，城鎮化不能被簡單誤讀為房地產開發，而是包括社會保障、產業升級、人居環境創新等一系列軟實力在內的綜合系統工程，其核心是引導農民自愿“進城”與“上樓”，進而帶動房地產開發需求。否則，急功近利的城鎮化只會誕生更多人煙稀少、空樓林立的“鬼城”，最終讓房地產開發得不償失。

土地市場是否能理性運營關乎終端房價走勢。在一線土地市場重現火爆熱銷端倪之時，相關監管與疏導之舉當及時跟進。