養老地產“未老先衰”？

譚保羅

在漢朝，孝順老人曾是中國人進入國家機器，獲取政治權力的評判標準，是為“舉孝廉”；而如今，養老事業則成為了部分地產商和財團與地方政府博弈，并取得經濟利益的手段，是為“養老地產”。

自從9月份國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（下稱《意見》）以來，養老地產再次成為業界的興奮點。保險巨頭和大型央企等財團以及傳統地產商紛紛裹挾著萬億資金殺入其中。這一幕，又讓人想起數年前因拉動內需而催生的旅游地產熱。

對習慣于資金快速周轉和囤地漲價模式的地產公司來說，做養老地產意味著“基因突變”；而對財大氣粗的財團來說，明辨“養老”和“地產”的區分仍是最大挑戰。但隨著地方版“4萬億”大幕再次拉開，這些準備上的“不周”已不再重要，接鼓傳花的游戲將馬上進入下一輪。

透支之虞

“3年時間，他們便蓋好了應該花30年才蓋好的房子?！睆娜毡究疾鞖w來后，朱鳳至如是形容日本養老地產業的過剩。

60歲的朱鳳至是國內最早的養老地產項目—北京太陽城銀齡老年公寓的院長。在這個職務上，她已度過9年時光，見證了中國養老地產業從有人首吃螃蟹到千軍競入的歷程。她憂心忡忡地對《南風窗》說，擔心中國的養老地產業步日本的后塵。

不難發現，中國業界對養老地產的“看多”，很大程度來源于數字推理的支撐。數字包括了老年人口和床位兩方面。按照權威統計，2012年底，我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達2.43億，2025年突破3億；金融中介的報告則稱，發達國家每千人床位數為60張，而中國僅20張，為其1/3還弱。因此，養老地產必然商機無限。

一邊是市場參與者的套利動機，一邊是熱衷投資的地方政府，這樣的格局之下，養老地產很容易淪為刺激地方經濟數據的手段。

但數字推理經不起實踐檢驗，日本便嘗到過癡迷于數字推理的產業教訓。1970年代，西方和日本的宏觀學者就預計，到21世紀初，日本老年人口將達到總人口比例的40%。產業經濟學家看到了商機，老齡化相關的服務業大有機會。因此，在日本1980年代開始的地產泡沫中，養老地產成為了過剩最嚴重的品種之一。在日本考察時，朱鳳至就發現一些項目由于當年入住率太低，私人無法經營，最后只能由政府接盤。直到20年后，一些閑置10幾年的養老公寓才開始真正派上用場。

在中國，養老地產熱的推動力來自于政治和產業的雙重作用，其熱度遠勝于當年的日本。以最近一輪熱潮為例，是發生于《意見》下發前后。2013年9月，這份由國務院辦公廳下發的文件中，列明了針對養老服務業的優惠和扶持措施。對參與主體來說，最具吸引力之處在于土地供應、稅費優惠和補貼等方面。此外， 《意見》只對政策進行原則性規定，而地方政府則享有充分的 “自由裁量權”，這意味著地方層面的政商利益博弈將有較大空間。

最早對養老地產感興趣的是保險公司，2005年前后，部分保險公司便開始著手對和養老地產掛鉤產品進行研發。2009年，新《保險法》明確允許保險資金在遵循安全性前提下可以投資不動產，開啟了險資橫向進軍房地產的序幕。對保險公司而言，投資養老地產既可緩解險資“長短錯配”壓力，同時還能掛鉤保險產品銷售，可謂一箭雙雕。

2010年前后，另一支大軍也加入了養老地產行業。它們很多是剛從旅游地產熱中鎩羽而歸的地產公司。截至目前，按照不完全統計，國內已有超過30家房企開始拿地上馬養老地產，其中既有保利、萬科這樣的巨頭，也有業內籍籍無名之輩。

第三支大軍是大企業集團，比如央企，因其財力雄厚而背景極深，可與保險巨頭統一歸為財團。以中石化為例，其下屬公司已與四川當地政府簽訂協議，計劃建設一處投資80億元的養老項目，成為央企進軍養老地產的代表。

可以說，除了銀行之外，中國最“不差錢”的市場主體都進入了養老地產，而砸入資金總量恐怕已經超過千億。不論在北上廣深還是中西部的二三線城市，養老項目早已遍地開花。但旺盛的供給，將面臨已被透支的市場。

從國際經驗來看，養老地產發達的國家，其老年公寓的高入住率很大程度受益于普通退休勞動者對居住環境改善的需求。但這種需求在中國并不明顯。按照公開數據，我國城市自有住房率可能接近90%，高于60%左右的全球水平。而按照美國人口普查局近期的數據，2013年第二季度，美國人住房自有率是65%。而中國自有住房率之高，也很容易通過家庭的地產投資熱來解釋。這些年，無論一線還是二三線城市，擁有大量房產的“房姐”、“房叔”不在少數。即便是普通家庭，“老人一套，子女一套”可能也已是標配。

因此，即便拋開中國人的家庭觀念等因素，家庭持有的大量投資性物業已透支了養老地產的需求。按照《南風窗》從業內獲得消息，一些建成的養老項目中，入住率只有20%。相比而言，國內老年人群養老消費購買力遠不及日本，而政府補貼也很難高過日本。在這種情況下，大量項目蜂擁而上便是不顧后果。

政策套利

真正的養老地產并不是一個賺錢的行業。在市場成熟國家，一些營運商的利潤率也不過1%至3%。而由于醫療和護理條件的硬性制約，這個低利潤率的行業也很難發揮規模效應。因此，即便在美國和日本，養老服務業的明星企業少之又少，多數都屬于依靠政府補貼實現盈虧平衡或者略有盈利的那一類。而在金融海嘯后，因政府削減了補貼，不少養老地產公司還一度出現虧損。

除利潤率不高之外，盈利周期長也是個大問題。一般而言，一個養老地產項目從開建到盈利，其時間在7年左右。而盈利后，持續的營運費用也是不小的開支。在這個意義上講，和住宅地產輕松超過10%的利潤率以及其 “快建快銷，一賣了事”的簡潔營運相比，養老地產是一門毫無吸引力的生意。

那么，賺慣了“快錢”和“大錢”的中國企業為何趨之若鶩？驅動力來自于它們敏感的政經嗅覺。2008年以來，拉動內需成為了地方經濟工作的重要任務，因此一度引發了商業地產熱和旅游地產熱。這一次輪到了養老地產。一位近期和地方養老項目多有往來的人士對《南風窗》透露，目前明確宣布將大力發展養老地產的省市超過20個。東部沿海某經濟大省還將拿出20億用于對老年項目的直接補貼。在一些地區，只要被立項為“老年公寓”，除企業所得稅外，其他稅種都有減免空間。

但享受了優惠的項目完全可能“掛羊頭賣狗肉”。一般而言，養老地產項目都分出售和出租兩個版塊，前者和住宅類似，是出售70年產權的養老公寓；而后者采取“出租”模式，不出售產權，通過收取會員費和年服務費盈利。在一些地方的規劃中，明確要求發展商必須在出售項目外，持有一定比例的物業并運營。而實際情況是，部分開發商只開發前一種，即100%出售，這和住宅地產并無二致。

更大的超額收益可能來自于土地供應環節。國土資源部高咨中心咨詢委員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明對《南風窗》分析，我國目前對用地仍屬于“雙軌制”，即劃撥和出讓兩種方式并行。對一些公益性項目，政府可通過無償劃撥方式交付企業或機構使用，而商業性項目則采取出讓方式，其中又包括協議出讓和“招拍掛”。“雙軌制”會給土地供應的不法操作留下空間。以工業用地改商用為例，按規定，開發商須補交差額地價或退回土地重新出讓。但實際操作中，一些人并不履行以上手續。同樣，養老地產也可能發生這種情況。

實際上，國務院9月下發的《意見》中已明確規定：嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。該規定在地方和基層究竟有多大“法律效力”尚未可知，但卻從反面印證了這種擔憂的存在。業內人士透露，一些以養老名義立項的項目采取了無償劃撥的方式，但卻最終成為了商業項目。而在協議出讓中，出讓價格低于市價50%也不足為怪。

游戲升級

就回報率而言，養老地產并不能算一門好生意。但對地方政府來說，通過養老地產招商引資中的少量利益讓渡，卻可以撬動成倍的社會投資。以中石化將投資的四川郫縣項目為例，按照當地媒體的報道，其該項目總投資高達80億。而公開資料則顯示，該縣2012年財政收支預算中，全縣地方公共財政預算收入不過27億多。

2013年以來，盡管中央不再提 “4萬億”之類的巨額刺激計劃，但地方的熱情卻不減。10月份，四川和福建兩省都被媒體披露出存在所謂地方版“4萬億”計劃。以四川省為例，按照其發布的2013～2014年重大投資項目名錄，2336個重大投資項目總投資高達4.26萬億元。實際上，出臺巨額投資計劃的省市并非只有四川和福建。各地情況各異，但共同特征都是會面臨資金缺口，所以吸引外部民間資金成為了地方官員的共識。

因此，一邊是市場參與者基于國家養老事業政策風向的套利動機，一邊是無法擺脫投資驅動老路的地方政府，這樣的格局之下，養老地產很容易淪為刺激地方經濟數據的手段。業內某營銷總監便透露，在長三角一些人口才幾十萬的縣，其縣城周邊竟有好幾個養老項目。而這些縣城連一個5層樓的商業綜合體都無法承擔，其人口已大量流入上海、杭州這樣的大城市，但地方的態度卻是“先修再說”。

“不會再擴大規模了?！北M管目前經營尚可，但太陽城的朱鳳至表示，今后太陽城將以經驗輸出為主，實體擴張將放緩。由于醫療等配套的限制，在保證服務質量的前提之下，很難將規模進一步擴大。朱鳳至認為，這個低利潤的行業無法靠規模取勝。她以太陽城舉例說，在建設方面，政府對每個床位的補貼額為1.6萬。而在營運上，健康老人的補貼為200元/月，而需護理老人為300元/月。補貼雖不算高，但對企業維持日常經營非常重要。

事實上，無論從發達國家還是國內已有社區的經驗來看，政府在養老社區的建設和運營中都扮演了重要角色。政府既要通過政策引導社會資金進入，而營運中的持續支持和適當監管也是行業健康發展的重要條件。倘若地方政府只希望和各路資金進行“一錘子式”的利益交換，在引資之后便坐等社會資金承擔社會責任，那么這樣的養老地產恐怕會淪為資產泡沫的升級版。

對此，以上營銷總監的分析一針見血。他說，不論是地產商還是其他社會資本，它們早已習慣10%以上的高利潤，而養老地產目前在國內還沒有可靠的盈利模式。如果沒有政府的支持，誰會真心來做？

舉例而言，一些保險巨頭對養老地產的“熱衷”已說明了問題。保險公司進入盈利模式尚不明確的養老地產，除了“假養老，真地產”可能性之外，通過養老地產噱頭提高產品銷售業績也是經常之舉。2013年年初，針對保險公司“買保險入住養老社區”的宣傳，一些地方保監局專門發布了消費提示。據稱，有保險公司規定，要保證入住養老社區，除要購買與養老社區掛鉤的特定分紅險之外，還必須在單張保單下單一險種的應交保險費達200萬元或以上。對此，業內批評說，按照保險公司的要求，兩張保單便是400萬，因此真正能入住養老社區的最后必然是富人，而養老社區享受眾多政策優惠，這等于是“窮人補貼富人”。

盡管養老地產可能只是一場各取所需的利益交換，但符合市場需求的養老地產項目仍然稀缺。朱鳳至就表示，對那些收費適中的養老項目，老人排隊等待入住的情況并不鮮見。對這類項目，政府應大力扶持。

嚴金明認為，對真正的純公益性養老地產項目可以劃撥土地，而半公益項目必須采取出讓方式。同時，還應加強后期監督，防止開發商更改用途，減少投資者通過土地供應“雙軌制”進行套利的機會，讓養老地產進入良性軌道。“但這也不容易，想想那些‘進去了的分管副市長和規劃局長，多半都在這個用途變更上出了問題。”嚴金明說。