限購令下房地產上市公司經營業績研究

東北農業大學 周泓佚 石泓

1 限購令頒布情況

2009年12月份開始樓市調控以來，政策經歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調控升級。限購令主要是堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資性購房，同時加大保障性住房的供應量，從而促進房地產市場健康平穩發展。本文就是以限購令這個宏觀調控政策為時代背景，研究限購令出臺后房地產上市公司經營狀況的變化趨勢。

2 樣本選取

本文采納CRSC 《上市公司行業分類指引》的行業分類，從房地產行業選取主營業務為房地產開發、房屋銷售且所占比列高于85%的78家公司為樣本，受企業年報報送時間限制，選取2008年至2011年期間數據，同時剔除在這研究期間企業主營業務發生變化、公司發生重大資產重組、吸收合并重組上市的企業，剩余72家符合要求做為研究樣本。

3 限購令下房地產上市公司經營狀況研究

3.1 營業收入與凈利潤同比增幅雙雙下滑

3.1.1 市場分析

2011年，被稱為史上最嚴厲的限購令“新國八條”出臺后，各地細則也圍繞限購開展，專家學者分析政府限購令對房價的影響力是100%的。2010年“新國十條”出臺后，房地產市場也受到了一定的沖擊，但是以北京為例，2010年北京平均每天成交304套房子，2011年“新國八條”出臺后，每天成交100多套，最少的只有50多套，一直持續下去。從全國一線城市來看，上海房價已經松動并開始下降，北京的房屋價格還算穩定，可是從全國限購城市來看，成交量還在下跌，由此可以看出，首先是成交量的變化，其次才是價格的變化。限購令政策下，房屋價格下降多少還是未知數，因為伴隨房地產調控的其他政策，2010年、2011年國家9次加息、9次上調存款準備金率，此舉直接沖擊的就是房地產企業和個人，對于企業來講，銀行可貸資金減少，企業融資就會增加資金成本，利潤預期減少，同時也限制了擴大再生產；對個人來講，因利率上漲而居民會選擇增加儲蓄存款，從而限制了消費。

3.1.2 數據分析

從2009年到2011年主營業務收入同比增幅可以看出，2009年是房地產行業輝煌的一年，主營業收入增幅居然達到了1256.37%，遠遠高出商品物價指數，更超過了居民收入可支付能力水平，正是因為這種異常的增長引起了國家相關領導人對住房這個民生問題的擔憂，因此2009年末開始出臺限購令政策，抑制一些炒房需求，從2010年數據中可以看出效果是非常明顯的，收入增幅降低了10倍，到2011年已經開始緩慢降低了，與此同時，銷售費用、管理費用并沒有因此收入大幅降低而發生大幅降低；相反，隨著加息、提高準備金率相關宏觀政策的出臺，造成了依靠大量外來資金的房地產企業財務費用飛速上漲，從相關的財務指標中可以直接推斷出三年的時間里凈利潤增幅、每股收益增幅是雙雙下降的。

表1 盈利能力分析

3.2 經營活動產生的現金流量大幅下降

3.2.1 經營活動現金流量視角分析企業經營狀況的理論意義

在現金流量表上，企業行為被劃分為經營活動、投資活動、籌資活動三大塊，這些都會引起現金的流動。由于經營活動一般是上市公司最為主要的活動，而現金流入減去流出后的凈額最有價值，因此，經營活動產生的現金流量凈額最受關注，在年報里，這一數值按每股折算后，被列為“主要財務指標”之一。每股經營活動現金流量反映了企業通過實際經營活動，運用每股資本創造現金的能力。截至2011年12月31日，本文所選取的樣本中僅有1家每股現金流量超過2元，為招商地產，而有44家每股現金流量為負數。

一些經營性現金流量較高的上市公司，由于流動資金對其主營業務的保障作用，其業績增長也可能較為強勁。另外，利潤表上的收入和費用只是代表理論上確認的數額，而非實際已經收到或付出的款項，這就存在虛增利潤或者操縱盈利的可能，而結合現金流量表分析企業經營狀況，可以更透明地認識企業經營成果和財務狀況，其中一個簡單的方法是將每股經營活動產生的現金流量凈額和每股收益(EPS)加以比較分析。

如果EPS遠高于每股現金流，說明公司當期銷售形成的利潤多為賬面利潤，沒有在當期為公司帶來真金白銀的現金，即利潤或EPS的質量很差，嚴重點說是虛假繁榮。導致這一現象的主要原因一是公司銷售回款速度慢，賣出貨后沒收回錢，當查資產負債表里的應收賬款，必定期末較期初數有大幅上漲；二是存貨出現積壓，大量采購來的原材料尚未形成產品或產品尚未銷售。

反之亦然，如果每股現金流高于EPS，則預示著未來EPS的增長，因為這多數是由一些還未計入收入但已簽單收到現金(定金)帶來的，未來這些銷售正式入賬后將會增加EPS。

所以，看公司業績不能只看EPS，還需看每股現金流是否匹配，這個指標還經常能揭示未來業績的走向。

3.2.2 數據分析

表2 現金流量能力分析

通過對樣本每股現金凈流量、每股收益進行比較，可以看出房地產上市公司的業績存在一些虛假的現象，當未頒布限購令的時候，經營活動產生的現金流量較高，業績增長較為強勁；當隨著限購兩大范圍的施行，房地產企業現金流量快速下降，直到2011年每股現金凈流量為負值。

3.3 資金存量受到限制，降低存貨持有量

3.3.1 理論分析

存貨是指企業在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣漠a成品或商品、處在生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料或物料等。對于房地產企業而言，存貨就包括所有已經建成、在建的房地產或者已經獲得但尚未投入建設的土地使用權。一般理論認為，隨著限購令的出臺，房地產公司一定存在庫存量快速上漲、存貨周轉率快速下降的現象，但是通過對樣本數據的統計分析，卻得到了與一般理論相悖的結論。

3.3.2 數據分析

表3 營運能力分析

從數據分析可以看出，隨著限購令的出臺，存貨周轉率經歷了小幅的下降后馬上又迅速上升，但是存貨凈額增幅、貨幣資金增幅卻雙雙持續大幅下降，從這兩個數據走勢可以看出房地產企業在國家出臺限購令后，由于受資金緊缺和市場購買需求下降的影響，房地產企業采取了降低存貨的方式以規避風險策略。

3.4 限購令的實效性探究

樣本數據分析表明房地產上市公司盈利能力、現金流量能力和營運能力都大幅下降，限購令的出臺只是通過強制性手段加大交易成本、制約需求，從而導致一些房地產公司成為了國家房地產宏觀調控的犧牲品，因此在加大限購令執行力度的同時，積極推進房產稅作為一種長遠的、可行性調控手段是迫在眉睫的。房產稅作為一種稅收手段，通過增加持有房產成本，個人主觀減少持有量從而降低需求，于此同時增加保證性住房，導致市場供大于求，最后調節房價回歸真實水平成為可能。

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