購房人能修改商品房預售合同嗎

為更好地普及法律常識，同時為廣大讀者提供法律服務，本刊聯合北京大成律師事務所上海分所開設“法律服務”欄目。大成律師事務所是中國成立最早、規模最大的合伙制律師事務所之一，曾連續三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評為“亞洲規模50強第一名”。本刊聯手大成律師事務所開設“法律服務”專欄，除定期向讀者介紹相關法律專業知識外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關情況發至郵箱：icexue0321@163.com，我們將請大成律師事務所的相關專業律師來作解答。

Q1：王律師，您好！

我今年準備結婚，近期我和女朋友看中了一個新樓盤，我們對于該樓盤的位置、環境、價格都比較滿意。在該樓盤里選中了一套期房，現準備與開發商簽訂《商品房預售合同》，但簽約前，我們從售樓小姐處得知，我們所要簽訂的這份《商品房預售合同》的文本是政府的標準示范文本，其內容對于像我這樣的購房人都是一樣的，對于上述合同條款不能更改和補充。我想問問王律師，對于開發商提供的所謂《商品房預售合同》的示范文本，如果我們作為購房人對于房屋買賣中有些事情需要特別約定，并想對該《商品房預售合同》的條款進行修改和補充，是否可以？

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你對于房屋買賣中的相關事宜需要和開發商做特別約定或對于《商品房預售合同》的相關條款進行變更的，只要不違反法律禁止性規定，你完全有權與開發商進行協商，并就協商一致的內容，在《商品房預售合同》的補充條款中予以明確。

根據《合同法》第十二條規定：“當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！蔽覀冋f示范文本一般是由權威性的政府機關或是第三方擬定的，具有專業性、公正性、全面性等特點。此外，根據《合同法》的相關規定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議?；橐觥⑹震B、監護等有關身份關系的協議，適用其他法律的規定。當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。且合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。

由此可見，合同的簽訂應為合同雙方自愿，且協商一致的結果，只要合同內容不違反法律禁止性規定，那么就可以與對方進行協商。我們說，政府提供的《商品房預售合同》示范文本，僅是起到了一個示范作用，推薦各方使用，而不是強制使用，限制當事人自主決定合同的內容和條款，所以《商品房預售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權對自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結果，一方不得將自己的意志強加給另一方。

若開發商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應當謹慎審核購房合同及其相關文件的內容，在可能的情況下可以請專業的律師陪同，就購房合同及相關文件的內容進行審核。

就本律師以往的經驗，開發商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護自身利益，會在購房合同及相關文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對于如此大宗的交易，還是應當謹慎對待，對于內容可能產生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發商解釋清楚，對于一些可能產生對自己不利后果的條款，要有底線，并據理力爭！雖然很多情況下，開發商較為強勢，若一些開發商堅決不同意修改購房合同的條款，購房人應認真考慮，慎重地做出決定。

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園等房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大、財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點問題進行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，您好！

今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預售合同》，本人按照預售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進行治療。這一突如其來的變故，對于剛剛買房的我，是一個很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發商簽訂的《商品房預售合同》還沒有到房產交易中心進行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預售合同》還沒有生效，你有權向開發商告知終止上述《商品房預售合同》的履行。同時，要求開發商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據，請您幫我解答一下，非常感謝。

求助人：小劉

A：小劉，你好。

我對于你的遭遇感到非常同情。對于你所述的購房合同何時生效的問題，我們應該具體問題具體分析。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

此外，根據《上海市房地產轉讓辦法》規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：

1.轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。

2.法律、法規、規章規定必須進行合同公證或轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。

根據上述規定，我們首先要對你已經簽訂的《商品房預售合同》中的相關生效條款進行審核，明確你所簽訂的購房合同中對于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經雙方當事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經履行了主要義務，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。

此外，依據小劉的介紹，我了解到，你和開發商在《商品房預售合同》簽訂后，已經支付了所購房屋的首期款，開發商也已經接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關的貸款手續。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實，你履行了購房合同的主要義務，開發商也予以接受，因此你和開發商簽訂的購房合同已經生效。

那么對于你目前的實際情況，我建議你可以先前往醫院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫院的相關化驗報告與開發商進行友好協商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據本律師以往的經驗，如果你的病情非常嚴重，可能失去經濟來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發商解除所購房屋的《商品房預售合同》。

如果你的病情并非嚴重到妨礙購房合同履行的，開發商一般會要求你繼續履行購房合同的約定；若你執意要解除，那么將根據合同違約條款的約定進行處理。

法律小常識

所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同基礎動搖或喪失，使合同難以履行，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權力的介入，改變合同已經確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當事人當初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當事人在合同履行中應當獲得的利益和風險，情勢變更原則所追求的價值目標是公平和公正。

情勢變更原則的適用條件：

1.有客觀情勢發生異常變化的事實。

2.發生在合同成立以后，履行完畢之前。

3.其發生不可歸責于當事人（由不可抗力、意外事故等引起）。

4.當事人不可預見、不能克服。

5.其發生使合同的履行失去意義。

編輯：薛華 icexue0321@163.com