我居 我管 我幸福

沈聰

北京城中的很多老舊小區已建設了三四十個年頭。由于規劃設計落后、配套設施不足，加之隨著住房制度的改革，產權主體逐步多元化，小區維護和管理資金渠道逐步枯竭，管理缺位致使這些住宅小區人居環境與新建小區形成強烈反差，已成為城市建設管理的落后地帶。

北京一些區縣已經開始著手解決老舊小區無物業管理的問題。朝陽區從2009年開始探索老舊小區“準物業”管理的機制和模式，通過政府扶持、居民自治解決了小區管理的資金來源和人員問題。據記者了解，目前朝陽區無物業管理的小區有198個。從居民成分看，主要是工薪階層、退休、孤老病殘等弱勢群體。如果找不到適合的社會管理方式，這些地方難免成為新的“城市貧民窟”。朝陽區社會建設工作辦公室副主任時春崗向記者介紹，完全由政府承擔老舊小區的管理責任，會造成嚴重的財政負擔。現在我們本著“政府引導、居民自治”的原則，通過幫助那些沒有物業管理的小區建立與住房制度改革相適應的長效管理機制，讓每位居民都能一樣享受到物業化的服務，提升了老舊小區居民的生活質量。

朝陽各試點小區因地制宜，形成了適合自身發展的管理方式。歸納起來主要有以下兩種：

一是居民自管與政府扶持相結合。停車管理、治安防范等部分專業服務項目采取居民自管的方式進行管理，即提供服務的人員由居民志愿者和轄區下崗人員組成，資金來源于居民繳納的“準物業”管理費；有的專業服務項目由政府出資雇用人員提供，如綠化保潔等。

潘家園街道松榆西里社區東院就是實行這種方式的示范小區。記者在社區看到，一片碧綠的樹木掩映著潔凈的小區，私家車有序地停放在車位內。小區院門口的傳達室有人負責簽收所有的快件，并將其樓號和門牌號寫到門口的小黑板上，一目了然。

此前的松榆西里社區東院不是這般模樣。社區黨委書記俞燕萍介紹說，小區建成于1992年，有6棟居民樓。以前小區有3家產權單位，各管各的樓。3家單位均因資金不足、人員少等原因，僅負責房屋維修等工作，凡涉及公共區域的管理服務都互相推諉。現任小區居民自治小組組長張紅衛回憶說，過去，3家產權單位物業的人給樹打藥，只打自家樓門前的，不屬于自己的區域誰也不管，最后蟲子又從沒打藥的樹上爬到打了藥的樹上。居民隨意搶車位安地鎖，沒有搶到的就隨便停，擠占了消防通道。居民經常因為車被堵著開不出來就砸別人的車，因停車發生的糾紛數不勝數。

為了因地制宜地解決問題，街道首先在硬件上給予資金扶持。潘家園街道辦事處社區建設科負責人告訴記者，2010年，辦事處投入大量人力和財力，修繕小區道路、綠化等硬件設施，并拿出小區310平方米出租用房建設夕陽紅驛站。其他的問題牽涉到如何在現有的條件下實現有序的管理和安排，主要靠發揮居民自治組織的作用了。

成立居民自治組織，解決物業管理的問題，一直希望改善小區環境的居民舉雙手贊成，一切工作都是水到渠成。初期，社區東院小區由居民投票產生了5名成員組成的東院自治小組，并制定了居民公約、工作制度及若干規定，由自治小組負責小區“自我管理、自我服務”的具體組織、協調工作。自治小組運行半年多以后，小區又成立了居民議事會，由社區黨委牽頭，推選9名居民代表組成，制定了議事規則和流程，小區內凡涉及居民共同利益的事都召開議事會議，研究解決方案，凡事在法律范圍內，現實條件允許的前提下均以絕大多數居民意見為準。同時，小區還成立了治安巡邏、專業維修、糾紛調解和環境維護共4支志愿服務隊伍，已形成居民互助式自助管理模式。居民實現了從不會參與管理到主動共同參與、共同治理過程的轉變。如小區在修改停車方案、實施改造的過程中，對于大門南側拆違拆出來的空地是硬化成車位還是建成綠地，就進行了3次現場議事會。在多次討論甚至爭論中，許多居民改變了以前“張口就罵”或者“愛怎么樣怎么樣”的態度，愿意參與到小區的管理之中，紛紛出謀劃策。

社區黨委書記俞燕萍說，自治小組和居民議事會的居民代表大多是熱心公益事業、有一定管理經驗的骨干。社區還對轄區下崗人員進行培訓后，為小區居民提供傳達、巡邏、停車管理等物業服務，不僅解決了這部分人員的就業難題，也在一定程度上降低了平攤到每位居民頭上的“準物業”管理費用。如松榆西里社區東院的停車費只收50元/月。居民自治組織還通過停車位重新規劃，使原來能停80輛車的地方，擴展到能停150輛車，基本滿足了有車居民的需求。

居民自治組織的服務也很人性化，處處站在居民的角度想問題，提供方便。一般小區沒人管快件，都是快遞員送到家門，也曾經因此發生過刑事案件。松榆西里社區東院門口的傳達室有值班人員負責簽收所有的快件，統一等待居民來領取。節假日老居民家里兒女、親戚來看望，停車管理人員就發放臨時停車證，見縫插針安排停車位，不收取停車費。

目前，小區實施“自我造血”，通過整合小區便民網點資源、利用政府補貼綠化保潔資金、收取每車50元/月停車管理費等收入，用于支出24小時值班志愿者和環境衛生清掃人員的補貼，基本實現了收支平衡。

“小區在沒有實行‘準物業管理之前，居民自己總結為‘三個沒人管和一個沒地去：安全沒人管、停車沒人管、衛生沒人管和活動沒地去。現在小區采取封閉式管理，24小時有人巡邏，再沒發生一起治安和刑事案件，居民感覺很幸福。”正在小區“夕陽紅驛站”打牌的老居民徐楹告訴記者。居民傅軍還說，環境好了，我們小區的房價都漲上去了。

二是居民自管與市場機制相結合。將物業管理中的各項專業服務一并外包給專業物業機構，居民自治組織作為“牽頭人”和“監督人”，代表居民與專業物業機構溝通，彌補其服務“盲區”，并監督專業物業機構的工作。

讓我們再看看實行這一模式的左家莊街道新源街小區。新源街小區有居民樓12棟，歸3個產權單位。小區出現的矛盾和存在的問題大體與松榆西里社區相當。

外包人員干、小區居民管是新源街小區的治理思路。2010年11月，小區召開居民代表大會，選舉成立了以居民代表為基礎、社會單位代表、熱心居民等 9人組成的小區管理委員會。小區居民代表會負責決定小區重大事項、審議小區管理制度等事項；小區管理委員會作為居民代表會閉會期間的自治管理組織，負責收集小區居民意見和建議，對小區治安、綠化、保潔、停車工作進行監督檢查。小區管委會經居民代表大會同意，選聘安新源停車管理有限公司為小區停車管理和治安防范的服務商；成立社區保潔隊負責保潔事務；由街道綠化隊代管小區綠化；由區房管所管段代管小區房屋維護維修，小區實現了由“多頭分散管理”到“專人牽頭管理”的轉變。

各個服務小隊都按照責任要求，確保服務嚴謹無漏洞。居民自治組織和安新源停車管理有限公司按照居民的要求，對小區實行了全封閉管理。在小區的幾個固定地點，安裝了一種電子打卡設施，督查值班巡邏的人嚴格按照規定，定時定點巡邏。小區里有家棋盤室，來打牌的人經常亂停車，居民自治組織給停車管理公司的保安一反映，保安立即想辦法勸阻。停車管理公司的管理人員說，我們能不能長期承包停車管理的活，是小區居民說了算。小區居民的利益就是我們公司的利益，當然得聽居民自治組織的話。居委會還拿出小區一房間，給小區管委會值班的居民志愿者使用。記者看到正在值班的李春麗大媽正將一位居民反映的物業管理方面的問題工工整整地記在意見本上。她告訴記者，之后將會統一報給居民自治組織，協調各服務分隊解決。

居民自己的事自己最了解，自己解決最有效。“小區居民真正當家作主，自己的事自己說了算，社區的問題解決得更有效率了。以前居民有問題就找居委會，現在他們可以直接找同樓住的管委會委員，委員直接同物業對接反映問題。”新源里社區居委會書記姚寧舉了兩個例子，居民遛狗不拴繩，我去說，人家一句“多管閑事”就把我頂回來了。現在，管理委員會的人要是說話，由于是居民投票選舉出來的代表，居民不好意思駁老鄰居的面子，乖乖把繩拴上了。以前小區有塊地方出租車司機經常聚集在附近休息，連吃帶拉，影響周邊的環境和居民生活。現在小區巡防隊的人見一次勸阻一次，這樣的現象基本沒有了。互動式的自治管理與自我服務，使每個人都成了小區的主人。小區亂扔雜物的少了，自覺維護衛生的多了；說風涼話的少了，主動伸把手的多了；發牢騷的少了，參與共建的多了。

為了減少物業管理成本，小區內的一些服務沒有外包，而是充分發揮居民的特長，完善服務功能，實現了小區居民生活需求的全覆蓋。小區管理委員會協調組建了“王千里黨員維修服務隊”，會維修的居民黨員發揮技術特長，免費為老弱、困難人員提供維修手表、家電等服務；社區醫務黨支部組建了李大夫工作室，定期為居民量血壓、提供醫療咨詢；退休教師居民組成教育服務隊，幫助居民照看放學后的孩子、組織輔導功課和課外活動；法學專業畢業的大學生社工小周成立律師服務室，為居民提供法律咨詢和糾紛調解服務；結合“一刻鐘社區服務圈”建設，小區還認證服務商28家，提供“農社對接”、醫療保健、餐飲理發等16個服務項目，對孤老、殘疾等特殊家庭提供送貨上門、結對幫困等服務。目前，小區的居民每月只需繳納150元停車費和3元衛生費，就能享受全方位的“準物業”服務。

老舊小區“準物業”自治管理的模式是因地制宜的產物，是一種根植于老舊小區環境和文化的有益探索，有利于實現城市的精細化管理，使老舊小區的人民群眾更好地享受到改革發展成果，生活水平不斷提高。

激發居民的自治活力，是“準物業”成功的內核。加強老舊小區“準物業”管理，首先要引導居民自治。一方面，街道和社區要注重引導小區管委會發揮“反應迅速、靈活管理、應對及時”的作用，充分了解居民需求，把“準物業”管理與居民的利益訴求結合起來。另一方面，還要教育幫助居民看到，“準物業”管理是實現居民自治、保障民主權利的重要途徑和方法，調動居民參與的積極性、創造性，大力培養和充分發揮小區骨干的作用。實踐表明，開展“準物業”管理工作好的小區，都有一批能力素質高、責任心強的骨干，他們的示范和動員作用，帶動了更多居民積極參與小區建設管理。

其實，近年來，一些有專業物業管理的小區也發生過因不滿物業公司的服務，罷免物業公司、引入自治委員會的例子。早在2010年年初，北京市就探索過增加業主在社區管理中的參與度和監督力的措施，比如引入第三方管理機構，這對于現有的準物業化的外包服務引入也有著借鑒意義。有專家認為，只要嚴格依據法律和市場規律，這種探索值得嘗試。在這種探索過程中，自我管理和培養責任意識也許將成為未來北京老舊小區乃至所有小區物業管理提升水平的關鍵。