一位律師眼中的“以房養老”

“以房養老”遭遇抵觸

2013年9月13日，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，意見指出要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。專家稱，這對于老年人、對于保險公司都是利好消息，若試點成功，對于解決老年人的養老資金“短缺”等問題有積極意義。

這個看似多贏的建議卻意外遭遇了公眾的反感——

“是說我年輕的時候拼命工作給銀行還房貸，到老了房子歸自己了，再抵押給銀行換點養老錢，原來我這輩子的使命就是給銀行掙一套房？”

“那沒房的人怎么辦？這是要讓每個人手里都非得攥著一套房子嗎？”

“農村老人怎么辦？宅基地能抵押嗎？”

“以房養老、再就業養老，那還繳社保干什么？”

群情激動的人們忽略了一個基本常識，試點“以房養老”只是為老年人補充養老資金多提供一個渠道，并非強制性的社保政策，無關養老金的領取。也就是說，一個退休老人可以在領取社保體系提供的養老金之外，通過“以房養老”提升晚年生活的品質。

不過，人們對“以房養老”所表現出的抵觸情緒卻不容忽視，公眾的敏感凸顯出國人對“老有所養”的期待，既迫切又脆弱。以房養老靠譜嗎？除了心理接受的問題，這樣的模式在法律上又是否存在風險？

對此，律師顏宇丹表達了自己的看法。

以房養老中老人與金融機構的關系

顏律師認為，“以房養老”的法律關系是老人和金融機構之間形成的一種抵押貸款關系，所以被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。“倒按揭”是指房屋產權所有人把房子抵押給銀行或保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主發放固定資金。

以房養老容易引起哪些糾紛

顏律師注意到目前社會上對以房養老模式有些誤讀，認為老人從金融機構領取一段時間比如10年或者20年的養老金后，老人名下的房子就屬于金融機構了。實際上，在貸款期限屆滿時，不能將抵押物直接歸于抵押權人所有，而是通過出售和拍賣方式用來償還貸款本息。

中國目前房價起伏很大，如果老人已經去世又沒有繼承人，那么升值部分怎么處理如果不明確肯定會產生糾紛。目前，以房養老還存在著一些法律障礙。

第一， 我國住宅用地使用年限最長為70年，到期后續期的問題怎么辦？

第二， 拆遷制度也會影響業主“以房養老”的規劃。

第三，我國有一部分地區開始實行房屋質量強制鑒定。被認定為危房的，很有可能會被拆除。這些法律上的問題都為以房養老制度的設計上造成一定的難度。

以房養老適用人群非常有限

也有人說了，以房養老，主要針對手里有房，但沒有子女贍養，或者不需要留財產給后代的老人，但是針對這部分人群的養老模式，不應該過于單一。

顏宇丹律師建議，真正的“以房養老”并非只有抵押貸款一種選擇，也可以選擇賣房換錢，或者賣大房買小房等。“養老是個社會大問題，應采取綜合性手段，以社區化養老、連鎖養老院、家庭養老等為主流。我個人認為，‘以房養老的適用人群非常有限，在法律體系和信用機制不成熟的社會，容易引起無法預料的糾紛，不應過度提倡，以免誤導民眾。”

綜合自網絡