地方版“國五條”再現央地博弈

吳凡

在房產稅這一關鍵改革未見實質推進之際，土地財政依舊是地方政府的“保命錢”，個別地方對“國五條”陽奉陰違，自然不足為奇

3月的最后兩天，趕在國務院要求的最后期限之前，各城市陸續公布了落實“國五條”的實施細則。

和“國五條”出臺時重擊房地產市場相比，地方版“國五條”細則顯得力度不大。除了北京市出臺的細則中提出“對北京戶籍單身人士禁購二套房”這樣明確進一步限購的條款外，絕大多數城市僅僅提出了“房價漲幅低于或不高于人均可支配收入實際增幅”的房價控制目標，這與2011年國務院明確要求各地設置房價控制目標時基本相同。而對于細則，各地多以原則性要求為主，特別是對二手房個稅20%如何征收的關鍵問題，要么照抄“國五條”一筆帶過，有的甚至干脆未提及。

由于地方版“國五條”細則的嚴厲程度低于預期，這造成了對地產股的利好。4月1日，細則發布后的首個交易日，同花順房地產開發指數上漲1.46%，漲幅高于滬深兩市。

在接受《中國新聞周刊》采訪的多位地產業人士看來，此次各地出臺的“國五條”細則在整體上看，落實程度低于“國五條”細則的要求，只能稱得上是“粗則”，尚不具備可以直接執行的效力，在很多方面還需要細化，而“國五條”這一被稱為“史上最嚴”的房地產調控或將再次“空調”。

在房產稅這一關鍵改革未見實質推進之際，土地財政依舊是地方政府的“保命錢”，個別地方對“國五條”陽奉陰違，自然不足為奇。

20%個稅執行之難

3月1日，國務院下發的《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，被稱為“史上最嚴”，而其中的核心，就是按照房產交易差額征收20%個人所得稅，這被認為是“國五條”中最具殺傷力的一項政策，曾在3月引起各地的“過戶潮”。

但是，據《中國新聞周刊》的不完全統計，在已公布細則的城市中，有23個對“20%個稅”問題只字未提。

對于此項政策，中共上海市委書記韓正在今年兩會期間，曾經做過非常明確的解釋。他表示，2006年國家稅務總局經國務院批準的108號文件中間就已經闡述了關于差額的20%和全額的1%～3%的方案，也就是有核查征收和核定征收兩種稅收的征11女方法。

核查征收就是房產交易所得扣除原值，再扣除合理的一些費用，包括裝修、利息、稅收和其他各種費用，對差價征收20%個稅。這需要稅務部門對合同、發票和其他有法律規定的依據進行嚴格的核定。

而這些票據在核實上是存在著很大的困難的，于是當不能核定的時候，就采取第二種方法，即核定征收的方法，就是按照轉讓價格的1%-3%，具體稅率多少，由省級政府規定。而上海早在2006年就實施了對普通商品房按1%，對非普通商品房按296稅率征收的方案，多數城市采取的也是這樣的政策。

“國五條”實際是對此項政策進行了重申，但是對于如何計算房產增值、費用如何扣減、各類房屋是否統一征收等問題，從國稅總局方面并沒有給出細化的規定，地方版細則“忽略”20%個稅的問題，也就不足為奇。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭更是明確表示，20%所得稅的規定還無法得到落實，“各地細則，最多只能重申按‘國五條細則，也就是按國稅總局2006年文件執行，與之前的征稅方式相比，也許有的城市會加強，但并不會有大的不同。”

房產稅或出臺？

盡管地方版“國五條”后續還會出臺進一步的細化規則，但市場普遍認為，在限購范圍、20%個稅征收力度、房價控制目標等方面，很難出現更為嚴厲的政策，未來要真正實現平抑房價，還需要加快個人住房信息聯網系統的建設，以及推動房產稅的落實上。

“即使嚴格執行20%個稅，也只是增加購買的成本，持有房產的成本并不高”，北京市房屋中介協會會長李文杰對《中國新聞周刊》表示，“而任何對交易環節征稅的作用都是短期的，未來應該盡快落實到房產稅上，對持有環節征稅。”

經濟學家馬光遠也認為，從目前看來，征收房產調節稅可以對刺激房源流通、抑制投機起到積極的作用。而這首先就需要從住房信息系統聯網、對房產數據進行全面普查做起。

相比限購這樣抑制需求的手段，實現個人住房信息聯網，對持有房產征收調節稅，是能夠起到增加供給、保障剛性需求的積極作用的，而這也正是房地產調控的真正意義所在。

根據“國五條”中提出的明確時間要求，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現個人住房信息聯網。而最新出爐的《國務院機構改革和職能轉變方案》，要求2014年6月底前出臺不動產登記條例，實施不動產統一登記制度。這兩個舉措，也將為進一步擴大房產稅試點打下基礎。