房地產信托回潮

吳凡

截至2013年2月末，中國信托業資產管理規模達到8.27萬億。從2012年末的7.47億元到突破8萬億，只用了不到兩個月時間。

這其中，在2012年經歷“低潮”的房地產信托成為主要力量。從2012年下半年開始，房地產市場的逐漸回暖，讓房地產信托重新受到了信托公司的青睞。

2月20日，國務院發布了最新的五項房地產調控措施（以下簡稱“新國五條”），但這似乎并不能阻止房地產信托在2013年迎來又一個大發展之年。根據用益信托工作室對集合產品公開信息的不完全統計，進入2013年以來，房地產信托產品連續兩個月位居發行規模榜首，新成立規模分別達到188.2億元和185.68億元，其中2月新成立房地產信托產品的募集資金占總成立規模的35.58%，高于1月份的29.38%，雖然尚無法和2010年50%的峰值相比，但已經遠高于2012年全年21.69%的水平。

“現在幾乎所有的房地產企業都在通過信托公司拿錢”，上海某信托公司產品經理在接受《中國新聞周刊》采訪時表示。

歷經10年起伏，房信再度回潮。

供地缺口推手

盡管“新國五條”對于房地產信托的影響，還需要等待兩會之后進一步細則的出臺，但 “增加普通商品住房及用地供應”被普遍看作對房地產開發的利好，房企拿地的增多，必然會帶動新一輪的融資需求。

土地供應的缺口推開了這一輪的多米諾骨牌。根據中國指數研究院一項關于土地市場橫向的監測數據顯示，2010到2012年，全國土地供應計劃完成率不足七成。2012年下半年，隨著樓市銷售的逐漸回暖，房企這才開始逐漸加快拿地節奏。中國指數研究院的一份報告指出，十家代表房企在2012年下半年的拿地宗數由上半年的148宗上升至248宗，金額共1753億元，較上半年翻兩番，面積為5409萬平方米，比上半年增長近50%。這也造成了2012年下半年久違的“地王”頻出的現象，上海、廣州、南京、天津等城市不斷刷新土地出讓金的最高值。

房企拿地增加的趨勢在2013年得到了延續。中國指數研究院提供的數據顯示，2013年1月1日至2月26日，包括4個一線城市在內的全國十大重點城市，土地出讓金收入達到1206.4億元；而2012年同期，全國13個重點城市土地出讓金僅為660億元。

而國家統計局公布的2013年1～2月房地產市場運行數據顯示，全國房地產市場1～2月實際投資額為6670億元，同比增長22.8%，增速較去年全年增加6.6%。

房地產投資的復蘇直接推升了房地產信托成立規模。而盡管基礎設施投資在1～2月并未減少，但受2012年12月底財政部等四部門聯合下發《關于制止地方政府違法違規融資行為的通知》（以下簡稱“463號文”）的影響，2012年熱火朝天的政信合作類信托開始減少。2013年前兩個月，基礎產業信托（政信合作信托多為此類）新成立規模262.16億元，規模占比為22.55%，明顯低于2012年29.33%的規模占比。

“463號文”下發之時，就有信托業人士向《中國新聞周刊》做出“房地產信托將會抬頭”的判斷。用益信托工作室研究員王利認為，隨著以政信項目為主的基礎產業信托勢頭的減弱，不少信托公司會將重心重新轉回房地產領域。

同時，“新國五條”中“對出售自有房屋征收差額部分20%個人所得稅”的細則，在某種程度上可以使市場重心向一手房市場轉移，帶動房地產開發商新一輪的融資需求。

在中國人民大學經濟研究所聯席所長毛振華看來，房地產信托的回暖，一方面能夠讓房地產的剛性需求得到滿足，另一方面可以讓房地產的投資需求得到一定的恢復，這對宏觀經濟走勢亦十分關鍵。

調控難阻房信發展

從2002年7月28日，上海國際信托投資有限公司推出國內第一款房地產資金信托產品“新上海國際大廈項目資金信托計劃”開始，房地產信托幾起幾落。

但彼時的房地產企業，其接近70%的開發資金來自銀行貸款，房地產信托更多的是一種“過橋貸款”的性質。特別是2003年6月，央行為控制房地產過熱局面，出臺《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（“121號文”），要求開發商必須“四證”（《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》）齊全；自有資金超過30%，同時具備二級以上開發資質才有資格取得銀行貸款。不具備以上條件的房企，多轉向發行房地產信托的形式進行前期開發，在達標之后再向銀行申請貸款。

2005年9月，房地產信托首遭政策限制，銀監會下發《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（“212號文”），要求新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全；自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質，這甚至高于“121號文”的標準。

之后，房信急轉直下。房地產信托受到更嚴格的限制，加之2007年股市正處牛市，房企資金不愁，導致2005、2006、2007三年，房信規模在整個信托行業中的占比下滑，2007年更是降至13.35%的歷史低點。

轉機出現在2008年。地產宏觀調控開始，房企從銀行獲得融資變得愈發困難，包括房信在內的直接融資渠道得以復蘇。

用益信托的統計數據顯示，2008年全年發行137款房地產投資類信托產品，募集資金總規模259.57億元，較2007年增長一倍多。當年房地產投資類信托產品平均收益率達到9.98%，高于行業平均值8.62%。

2008年，中國的GDP達到31.4萬億元，人均GDP超過3000美元，正式進入中等收入國家行列。而據央行公布的數據，2008年社會融資規模為6.9802萬億元，其中間接融資占比高達到73.1%，直接融資占比僅為26.9%，和發達國家多數50%以上的直接融資比例形成鮮明發差，金融市場發展不足的問題顯露無疑。