口頭承諾也擔責

汪志

趙老板開了家房地產開發公司，賺得盆滿缽滿。

這天，趙老板正在忙碌，辦公室門被人猛地推開了，闖進來十幾個老人，其中一個說道：“我們是金苑小區的住戶，今天是來討說法的。你們售樓時說，小區內綠地面積要達到45%，都快兩年了，這承諾咋還沒有兌現？”

趙老板的腦子立即跟放電影似的閃過，的確有這么回事。那是前年，他在市郊建了個金苑小區，可由于離市區較遠，房子造好后賣得不好。有個售樓人員出了個主意，說眼下人們買房，很關注居住環境，宣傳時就說這里安靜、環境好，更重要的是，這小區一年內綠地面積要達到45%以上，有了這樣的宣傳，保證有人買。趙老板采納了這個建議，又將房價下調了一些，果然，這批房子很快就全賣掉了。

想到這兒，趙老板裝出莫名其妙的樣子，對老人們說：“我啥時候跟你們承諾過綠地面積的事兒？”

老人們氣憤極了，說他們當初買這里的房子，就是沖著綠地承諾才買的，現在既然不修綠地了，就是違約，違反合同，必須承擔責任。

趙老板笑了：“我違約？我違反合同？你們看看手里的售房合同，上面有關于綠地的條款嗎？”

大家愣了，翻遍手中合同的全部條款，真沒找到這些內容。有人急了：“你們宣傳促銷時，在一個宣傳板上寫過這些承諾，現在怎么說話不算數？”

趙老板心知肚明，當年促銷時宣傳板上是這么寫過，都幾年過去了，宣傳板的內容早換了。他拒絕承認有這回事，邊說邊往外走，說有項大業務要去談。就這樣，十幾個老人被打發走了。

轉眼幾個星期過去了，趙老板忽然接到通知，說金苑小區的住戶將他告下了。趙老板暗想：“我奉陪到底，白紙黑字的合同，看你們怎么贏這官司！”

官司開庭了，法官問趙老板，當時售金苑小區樓房時，有沒有跟住戶宣傳承諾過這些條件？趙老板說沒有這回事，他將售樓合同遞給法官：“如果有這個承諾，簽訂售房合同時，一定會有這項條款。”

法官提醒趙老板：“聽說貴公司售樓人員在宣傳促銷時，不僅口頭上說過，還在宣傳板上寫過這些承諾，有這回事嗎？”趙老板忙說沒有。

“你撒謊，有證據在此！”這時，原告席上有人拿出一部手機，說，“當初有人將你們宣傳板上的承諾用手機拍下來了。”

趙老板耷拉下了腦袋，忽然，他又抬起了頭：“法官同志，由于時間久，我也許忘了宣傳板上的內容，但我認為，不管承諾不承諾，一切應按合同辦事，合同上沒有注明的條款怎么能算數呢？”

就是呀，原告們也擔心了，當初咋就不好好看看條款呢？

考慮到這起案件的特殊性和第一次審理此類案件，法庭沒有當庭宣判，他們要查閱近期國家出臺的一些法律法規和其他條款解釋，擇日再宣判。

想不到僅僅過了一個星期，這案子就判了下來，趙老板敗訴。趙老板愣了，這是為什么？

律師點評：

《口頭承諾也擔責》故事涉及了一個法律問題，即要約。根據合同法有關規定：“要約就是一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作的意思表示。”

開發商在商品房銷售中的廣告和宣傳資料，就商品房開發范圍內的房屋及相應設施作了說明和明確的允諾，這對買賣合同的訂立和房屋價格有重大影響，應視為要約。當事人違反了要約，應當承擔違約責任。

本故事中開發商趙老板的廣告宣傳當屬要約性質，其一切均是為了達到出售樓盤的目的；且由于他的宣傳才導致了購房者的簽約，之間因果關系顯然，故其應當對自己的“口頭承諾”埋單。