“國五條”出臺濟南樓市影響有幾何？

隨著樓市不斷的反彈與升溫，調控收緊的預期一直在不斷增強。2013年2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議共提出五項具體政策措施，包括擴大房產稅試點、穩定房價、增加供應量、加快保障房建設及加強市場監管等內容，在2012年年末翹尾、樓市升溫的背景下，再次釋放出強烈的信號。3月1日出臺的“國五條”細則，一下子改變了這幾個月延續下來的房地產交易節奏，尤其是受影響較大的二手房買賣雙方，氣定神閑的少了，心急如焚的多了。

國五條細則惹來濟南二手房市場“急拋潮”

國務院發布房地產“國五條”實施細則，規定對通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的二手房，嚴格按轉讓所得計征20%個稅。3月2日，記者走訪了解到，濟南二手房市場已因此掀起波瀾，咨詢和辦理買賣業務的人群數量已有攀升趨勢。

濟南多家中介公司經紀人表示，學區房作為特殊的二手房，因其轉手速度快等特點，很可能成為受新政影響最大的房源類型。業內認為，國家出臺這項規定主要目的是打擊投機者預期，真正落實有難度，因此二手房買賣雙方不必因此匆忙出手。

個稅要多交，買方最著急。“個稅計征方式調整不調整，我不擔心，主要是對方負擔這一塊。”賣房市民李先生如是說。“稅收計征方式調不調整，最擔心這個問題的現在是買方。”幫助辦理相關業務的中介工作人員趙先生表示，雖然在政策中，買賣雙方各要承擔相應的稅費，且取得收益的賣方要承擔個人所得稅，但在實際交易中，買賣雙方大都會簽下由買方承擔這部分稅費的協議。

學區房受影響或將最大。政策嚴格執行，可能在執行前的時間段內二手房交易量會激增。因為害怕被征高額個稅的業主會急售，二手房房源也會突然增多。而政策執行后，短期內可能導致二手房業主將個稅轉嫁至買房人，那么個稅過高的房源會無人問津，加上購房者的觀望情緒，交易量可能會驟降。

房產稅改革試點范圍擴大，目前我省還沒相關消息

在新國五條中，提出要嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。記者了解到，房產稅改革試點范圍擴大已經多次提出，擴容已是勢在必行。每當房產稅討論風起時，人們總會提出—個疑問，那就是本地是否會被納入房產稅試點。濟南本地當然也不例外，在去年傳出30多省市地稅官員進行房產稅稅基評估集訓消息時，濟南業內人士就明確表示過本地短期內不會開征房產稅，中國房產信息集團克而瑞（中國）濟南機構高級分析師許珊提出，濟南與北京、上海等一線城市相比，房價要低很多，投資性人群也少，不具備試點城市的代表性。

而針對此次“國五條”再提“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，濟南業內人士也普遍認為，濟南限購政策加嚴的空間相對較小，政策調整幅度不大，本地不少二套房購買者為改善性自住者，并非投資客，因此濟南試點房產稅的可能性依然不大。省地稅局相關負責人告訴記者，目前對于房產稅試點范圍擴大，我省還沒有任何相關消息。相關專家認為，征收房產稅，對于房地產調控是一種長效機制，未來開征是大勢所趨，可以抑制投資和投機，雖然目前濟南等城市不是立刻征收，但不代表未來不征收，房產稅改革試點范圍擴大的消息，還是給人們對房地產的預期產生較大的影響，這種影響目前是直接的。

“國五條”改變市場預期

對于購房者而言，此次新出臺的調控政策則會引起觀望情緒。在相關網站對濟南樓市所做的調查中，截至2月25日15時，“等待進一步政策，延遲置業計劃”以及認為“會有細化政策出臺”成為眾多受訪者的選擇。

“在濟南已成交的二手房房源中，剛性需求所占的比例在70%-80%，小戶型一直是成交的主力房源。投資或者是投機性的購房者占的比例并不大。”采訪中，某房產中介的市場分析人員告訴記者，“由于現在主要的購房者還是剛需人群，而國家調控的一個目標就是抑制投機投資性購房，因此，新的政策應該不會對當下的市場造成很大的影響，但對于一些非剛需客戶的購房預期則會有很大影響。”

相關專家表示，在已有的限購限貸政策下，剛性需求得到了釋放，其中也包括一部分改善需求，此次國家出臺的“國五條”，一方面保持了在宏觀調控方面政策的連續性，同時也在一定程度上改變購房者的預期，導向作用非常明顯。至于未來，在房價持續上漲的情況下，調控政策在原有基礎上，力度會有所加強。

開發商將開會研究

記者在采訪中發現，雖然新國五條剛剛發出不久，濟南市有關的新的執行細則也沒有出臺，但已經對開發商等市場各方產生影響，而對于市場預期的影響，將直接對市場和房價產生影響，有開發商表示，有的購房者或重拾觀望。

“此次的新國五條，雖然多數是對過去調控政策的重申，但口氣嚴厲，樓市再念‘緊箍咒’，將對人們的市場預期重新產生影響。”我省一家實力房企的銷售負責人認為，此次新國五條的出臺，毫無疑問會對部分購房者的預期產生影響，市場上購房者的觀望情緒比之前或增強。

“我們集團對新國五條很重視，將在明天開會研究新國五條，對我們的相關營銷策略等重新評估，不排除調整。”一家一線房企山東總部的相關負責人表示。這位負責人同樣認為，此次新國五條的出臺，在房價連續上漲的背景下，將對購房者的預期產生較大影響，“而在當前的市場情況下，預期對于市場交易和房價走勢有著關鍵性和決定性的意義。”該負責人說，當前房價之所以連續上漲，與購房者預期房價上漲，紛紛出手購房，有著直接的關系。

樓市未來走向如何？

2月22日，國家統計局發布今年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，與去年12月相比，1月份新建商品住宅價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。在諸多上漲的城市中，一線城市的漲幅擴大，再次起到了領漲的作用。

值得注意的是，盡管部分一、二線城市的樓市依然在繼續火爆的行情，但諸多三、四線城市卻面臨著去庫存的壓力，并且多地陸續被爆淪為“鬼城”，樓市可謂冰火兩重天，市場的分化也日益明顯。

“現在的房地產泡沫在有的城市已經表現得非常明顯，無論是住宅還是商業地產，需要對樓市進行繼續調控。”相關專家表示，“國五條”在重申繼續實施限購、限貸等調控政策的同時，再次提出要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，對房價上漲過快的城市及時采取限購措施等內容，對于當前的樓市將會起到明顯的降溫效果。

“在‘國五條’出臺后，在現有的調控政策下，反映在房價上，將不會出現大幅反彈，同時由于需求相對比較旺盛，房價也不會出現明顯下跌，今年的房價會處于一個相對穩定的狀態。”山東師范大學房地產研究中心主任程道平教授表示。