最炫別墅風

別墅生活，人生夢想的家園。隨著生活品質的迅速提高，普通商品房已不能滿足富有品位成功人士的置業需求，強烈追求更加高尚的居住格調與生活品質，逃離嘈雜的都市喧囂，回歸純樸自然的別墅生活已成為廣大城市精英們的共識。別墅是他們對極致生活的追求和身份的象征，別墅用“私享”的名義，與水泥森林般的城市“鴿舍”劃清了界限，圍出了家的“獨立”、“私密”和“溫馨”。而今，在濟南隨處可見的別墅樓盤廣告，我們可以清楚地看出，濟南刮起了—陣陣別墅風，而這股風有愈刮愈猛的趨勢。

財富階層品質生活的象征

據了解，別墅作為一種舶來品、新鮮事物，在上世紀90年代中期前后，開始在濟南出現。而市場上的產品大都是模仿歐美建筑，外立面相對簡單，加上當時設計理念、建筑材料的落后，因此市場反應也相對平淡。

從2000年開始，亞洲經濟的復蘇和房地產行業的迅猛發展，促進了別墅市場的升溫。一方面開發商擁有了多年的市場經驗積累，另一方面建筑材料的發展、眾多新興財富階層的涌現等，都有效促進了別墅產品的日趨成熟。如果說這個時候的別墅是產品層面的“拿來主義”，那么從2006年開始，濟南別墅市場產品已經進入了生活理念層面的“拿來主義”。別墅區別于其他建筑類型的最重要特征是，它是與自然景觀息息相關的終極住宅形式。其次，它是住戶身份品位和個性的標志，是“富人階層”占有的領地。第三，別墅所在區域的自然景觀可以帶給人們生活巨大的改變。所以，購買別墅，享受一種回歸自然的高品質生活，成為了“富人”的首選。

但是，從市場的層面來說，做什么樣的產品，是由客戶的生活需求、開發商的長遠利益、物業管理三者共同決定的，是市場經濟發展的自然結果。這些都需要在吸取十多年來別墅產品開發經驗的基礎上，做大量精細的全局規劃，使得三方利益最大化，這樣的產品才是好的產品。

近幾年來，濟南的地產商為這種百萬甚至千萬級的住宅產品賦予和以往不同的內涵。除了依然沿用國外產品的建筑風格、戶型之外，濟南別墅產品開始呈現多樣化、多元化時代的發展趨勢。濟南別墅市場正在悄悄萌動，從地理分布上看，別墅項目重點向“依山傍水”集結，產品檔次跨度大；從類型上看，大致分為三類：純獨棟別墅、純聯排別墅、混合別墅；從區域上看，之前，東部、南部別墅供應量最大，幾乎占據了供應總量的“大半壁江山”。長清區域也異軍突起。歐美風格、中式風格，不同產品不同定位，別墅市場空前繁榮。

于是乎，一邊是傳統別墅區，各種配套體系越來越完善，人文氣息和社區文化逐漸形成；一邊是大體量新盤，整體配套規劃一步到位，刻意保存原生態自然風貌，精心營造閑適宜居社區生活。

別墅需求新主張

隨著房地產市場的日趨成熟，濟南別墅市場已完成了從開發單一產品到開始打造成熟社區的升級。然而，有業內人士表示，濟南別墅仍然處在一個初級階段，濟南的別墅消費更多的是停留在炫耀的層面上，而不是更多生活的層面上。這可能是發展過程中的一個階段，但是嚴格來講別墅是生活的一種東西。隨著需求的不同，對別墅的要求有了新的改變。

首先是距離問題，別墅應該有多遠？在上海和北京有一個爭論，說如果做第一居所別墅的話，20-30分鐘應該是最合適的，但是濟南人不這么認為，濟南人認為開車30分鐘怎么能行？有業內人士認為，在濟南，30分鐘以內是合適的別墅范疇。當然城市別墅除外，城市別墅是享受城市生活的便利。別墅應該是在城市之外的，應該是享受城市之外的生活。所以這個距離感，應該是隨著長清、章丘這一帶別墅的興起，逐步改變人們對別墅距離一個新的認識。

其次，隨著市場需求不斷多樣化，不同消費階層對別墅的不同需求，對這個市場的影響也產生很大的不同。新富裕階層及企業別墅需求、自住及投資擴大需求等，都支撐起整個別墅市場。但其力量的非均衡性，使需求市場更趨向于一方的態度傾向。中產階級更傾向于經濟型、易居型、小戶型別墅，性性價比較高；企業別墅更傾向于獨立別墅，周邊有成熟的商業及生活設施；自住型更傾向于離城市較近的地理位置；投資型更關注品質高、增值空間高的別墅等。不同階層對于別墅的不同需求，這就要求開發商打造更加精細和具有個性的項目。

同時，別墅戶型設計也將進一步升級。新產品將在環境資源整合、戶型創新、高舒適性、高科技應用、以及高精度設計方面全面升級。

所以，只有既能夠體現別墅生活，又擁有便捷交通以及生活的別墅項目才能成為市場的寵兒。

趨歸理性的選擇

別墅在中國經濟發達的大城市如北京、上海，是一種必然出現的產品形態。當經濟發展到一定階段，一部分人的收入也相應增長到了一個新的臺階，想享受一種別墅或類別墅的生活方式，就成為市場的—股潮流。別墅購買群體在不斷擴大的同時，在選擇上也更加理性，在濟南也是如此。

有相關機構做過調查，從目前濟南別墅市場產品類型看，市場有三類別墅產品：經濟型別墅、城市型別墅、豪宅。相比之下，總價位在三百萬左右的經濟型別墅在目前市場上最受歡迎。這種別墅主要特點是客群量比較大、面積適中，總價在300萬上下。

從市場調研數據來看，200平方左右的靠近市區的別墅賣得很好。這種別墅的群體是再次改善型客戶，希望體驗別墅生活。產品面積的大小對銷量也有很大的影響，面積大的，總價要達6百萬-8百萬，相比之下這種產品的市場需求量就比較小，比較適合企業會所，或者更高等級的客戶。聯排別墅面積適中，贈送面積大，贏得城市白領的青睞。

除此之外，盡管調控政策對別墅這種類型的高端住宅產品的銷售起到一定的抑制作用，但談及未來前景還是被業內人士所看好：“從長遠來看，別墅市場會更加理性，而別墅產品會漸漸回歸本質，更加人性化，更加宜居，這也是別墅開發商孜孜以求的。”

總體而言，濟南別墅市場將逐步轉變為賣方市場，需求市場多樣化使別墅產品多元化，價格也將朝更健康而理性的方向發展，并出現高品質別墅價值凸現的趨勢。不難想象，隨著別墅項目的集中放量，作為別墅項目的開發商之間也將迎來一場場搏弈，激烈的角逐。而誰將笑傲江湖？只憑經驗將不再是投資者的睿智表現，向市場問經方是定奪之策。