房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的措施初探

【摘 要】我國房地產(chǎn)業(yè)在最近幾年才得到較快發(fā)展，屬于新興行業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｓ捎诜康禺a(chǎn)業(yè)的投資時間長、人力需求大、資金需求大等特點(diǎn)，因此如何規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，已經(jīng)成為我們亟待解決的問題。筆者結(jié)合自己的工作經(jīng)歷，進(jìn)行了淺顯探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；規(guī)避風(fēng)險；措施；初探

一、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場風(fēng)險的因素

（1）消費(fèi)者需求變動。消費(fèi)者的購買決策是一種選擇行為，而這種選擇具有不確定性和受多種因素的影響，單個企業(yè)想引導(dǎo)和控制市場需求是非常困難的，而在房地產(chǎn)界這種可能性幾乎是沒有的。（2）來自競爭者的行動。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮及該行業(yè)獨(dú)有的投資大、高風(fēng)險、高收益，會吸引不同行業(yè)的投資者參與進(jìn)來，他們或為富余資金尋找一個期望收益率較高的投資領(lǐng)域，或在市場急劇波動時進(jìn)行投機(jī)活動。市場上原有的競爭者的激烈較量、新的競爭者的加入以及潛在的競爭者的進(jìn)入威脅，使房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，競爭手段更加多樣化：市場競爭不再僅僅是價格競爭，更要比質(zhì)量，比服務(wù)，比誰為顧客創(chuàng)造的價值多，比誰的信譽(yù)更高。（3）政策法規(guī)的變化。國家法規(guī)政策的變化給房地產(chǎn)市場帶來的沖擊往往是非常大的。比如政府制定的建設(shè)經(jīng)濟(jì)實用住房政策就對開發(fā)商已開發(fā)的普通民用住宅的銷售帶來很大的困難，企業(yè)不得已降價甚至虧本出售，不少企業(yè)因此破產(chǎn)：這一政策規(guī)定對高檔商品房開發(fā)商同樣帶來沖擊，部分潛在顧客轉(zhuǎn)而購買眼下更為便宜的普通住宅。國家為了保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定地增長，會采取必要的財政、貨幣政策進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制現(xiàn)狀

內(nèi)部風(fēng)險控制是企業(yè)管理的重要組成部分，與企業(yè)的經(jīng)營管理結(jié)合在一起，對企業(yè)的經(jīng)營管理起著指導(dǎo)和約束的作用，對整個經(jīng)營管理活動起著監(jiān)督控制的作用。（1）風(fēng)險控制機(jī)制不夠健全。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多都有本企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險管理制度，但是，更多的只是制度和規(guī)范，沒有從內(nèi)部風(fēng)險管理的要素出發(fā)，切實將內(nèi)部風(fēng)險控制作為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的戰(zhàn)略條件之一，對其的理解和執(zhí)行只是表面化。內(nèi)部風(fēng)險控制的并未發(fā)揮其真正作用。（2）信息控制系統(tǒng)效能低下。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為利用信息系統(tǒng)完成內(nèi)部風(fēng)險控制，會增加企業(yè)運(yùn)營成本，并且對其是否能真正發(fā)揮內(nèi)部風(fēng)險控制的作用不確定。因此大部分企業(yè)并未利用信息系統(tǒng)推行內(nèi)部風(fēng)險控制。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)任務(wù)為：籌措資金、拿地存貨、銷售、工程項目、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、預(yù)算、成本、費(fèi)用、對項目公司控制與監(jiān)督、財務(wù)報告的編制、內(nèi)部審計、人力資源管理等。這些業(yè)務(wù)如果通過信息系統(tǒng)執(zhí)行，將會降低由人為因素導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險控制失效的可能性，借助信息系統(tǒng)進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險控制將是企業(yè)管理的大趨勢。（3）風(fēng)險控制制度的不夠完善。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是因循公司創(chuàng)立之初訂立的規(guī)章制度與組織結(jié)構(gòu)，缺乏針對建立內(nèi)部風(fēng)險控制而進(jìn)行的必要變革，即使有的企業(yè)建立了內(nèi)部風(fēng)險控制機(jī)制，但是公司管理層并未重視，更不可能將其重要性融入到企業(yè)每位員工的工作中，缺乏有效地監(jiān)督考核機(jī)制。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的對策

（1）建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機(jī)制。完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營管理的理念、企業(yè)的文化理論，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實施等。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)主要通過風(fēng)險控制的流程建立。在風(fēng)險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業(yè)所需要的各種相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，計算出采購預(yù)算；在風(fēng)險管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風(fēng)險控制方案階段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險管理和合同操作，充分降低開發(fā)企業(yè)過程的操作風(fēng)險。（3）建立適于內(nèi)部風(fēng)險控制體系運(yùn)行的公司組織結(jié)構(gòu)。多數(shù)房地產(chǎn)商設(shè)有前期開發(fā)部、合約商務(wù)部、項目工程部、營銷部等專業(yè)的技術(shù)部門，大多數(shù)的技術(shù)風(fēng)險可以在現(xiàn)場及時解決。但是風(fēng)險并不局限于技術(shù)風(fēng)險，風(fēng)險源很多，風(fēng)險存在于項目的整個生命周期，在項目的每個階段都會存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經(jīng)識別的風(fēng)險做好“準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險的準(zhǔn)備包括政策制度上、人力比配上、資金上準(zhǔn)備。

總之，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴(kuò)張，盡可能減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]劉慧萍.小議內(nèi)部控制理論發(fā)展的五個階段[J].時代金融.2010（3）

[2]李瑛，梁歡歡，張杰.金融危機(jī)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究

[J].建筑管理現(xiàn)代化.2009（6）