城鎮(zhèn)化的錢不好賺

在北京市大望京地區(qū)，有的農(nóng)民一夜之間成為了千萬富翁——錢來自土地拆遷款。這樣的機會當(dāng)然不是中國每一個農(nóng)民都有，但城鎮(zhèn)化進程卻是每一個農(nóng)民都逃不出的現(xiàn)實。

對于城鎮(zhèn)化的理論合理性，中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟與金融學(xué)教授許小年這樣對《英才》記者解釋：“城鎮(zhèn)的效率比農(nóng)村的高，因為有規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，因為有思想的碰撞、容易產(chǎn)生創(chuàng)新，因為有亞當(dāng)斯密所說的分工與協(xié)作。”

而現(xiàn)實情況是，過去10年來，中國城鎮(zhèn)化人口比例以每年1—1.5個百分點的速度推進，到2011年末已經(jīng)達到51.27%。每年增長1個百分點，意味著每年約有1300萬人口涌進城市，這成為房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”背后最有力的推手。

而眼下，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛走到了十字路口。好消息和壞消息皆有。

好消息是，政府今年要“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。

壞消息則是，史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策未見絲毫放松跡象，給整個行業(yè)的發(fā)展帶來諸多不確定性。

乍暖還寒之際，房地產(chǎn)公司想要延續(xù)“黃金十年”，城鎮(zhèn)化或許是一條繞不開的道路。

識破空城計

“（未來的房地產(chǎn)投資機會）肯定是在三線城市。城鎮(zhèn)化本身就是靠發(fā)展中小城市來緩解大城市的壓力。”卓越置業(yè)集團（以下簡稱卓越置業(yè)）執(zhí)行總裁張遠告訴《英才》記者。

實際上靠著在二、三、四線城市的快速發(fā)展，2004年還偏安一隅、土地儲備600萬平米的恒大集團（3333.HK，以下簡稱恒大），只用了8年便達“一人之下，萬人之上”。據(jù)其2012年中期報告顯示，今年上半年其土地儲備已達1744.3萬平方米，新增項目依舊主要分布于長沙、貴陽、馬鞍山等二、三線城市。

“我們確實可以看到，很多大的開發(fā)商在2011年比較積極地進入三、四線城市，恒大集團2010和2011年在三、四線城市儲備了很多土地。”標(biāo)準(zhǔn)普爾亞太區(qū)企業(yè)評級董事符蓓對《英才》記者說道，“國內(nèi)三、四線城市的體量還是比較大的。”

但伴隨著市場規(guī)模的增長，風(fēng)險也在積聚。2013年初，有媒體稱鄂爾多斯的房價已在3000元/平米上下徘徊，而中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一年前這里的房屋價格指數(shù)尚在6000元/平米以上。這座曾經(jīng)人均GDP超高的“鬼城”，讓“投資者傷心，套牢者流淚”。

“沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，到后來必定是空心化。”中國城鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計研究院總規(guī)劃師高潮對這樣的現(xiàn)象頗有些不滿，在他看來，倘若唱起“空城計”，恐怕沒有開發(fā)商能從城鎮(zhèn)化中收益。

能否進入的標(biāo)準(zhǔn)

“未來的城鎮(zhèn)化道路我們也在研究，但也找不到具體的路徑，我們依照傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化路徑在走，人口進入城市還是靠工業(yè)化。”江蘇吳中地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱吳中地產(chǎn)）總裁曾昌宇對《英才》記者說道。

吳中地產(chǎn)的項目大部分集中在華東區(qū)域，我國東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化速度要快于中部和西部地區(qū)。截至2011年，東部地區(qū)城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)超過全國平均水平，達61.0%，而中部和西部地區(qū)分別為47%和43%。

但東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨一些不確定性。曾經(jīng)以加工制造業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)的東部小城鎮(zhèn)，正在面臨著勞動力成本上漲、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遇到瓶頸等問題，大量制造業(yè)企業(yè)正在遷往中西部地區(qū)。

“東莞是一個典型的例子。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一對《英才》記者說道，“原來以外向出口為主的加工制造業(yè)，在出口受影響后，便向廣東的西部轉(zhuǎn)移，而外來務(wù)工人員、工作場所也全部要撤離。”

作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，一向注重“剛需”小戶型開發(fā)的萬科（000002.SZ）反應(yīng)很快。在2012年拿下合肥一宗面積不小的地塊后，其總裁郁亮表示：“評估一個城市是否能夠進入，我們一般會考慮PIE模型，P代表人口，I代表基礎(chǔ)設(shè)施，E代表就業(yè)，而就業(yè)也即產(chǎn)業(yè)。”

在郁亮看來，在整個長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，大量產(chǎn)業(yè)從沿海地區(qū)向合肥等內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移，而且合肥是勞動力輸出大省，這樣的城市，是房地產(chǎn)企業(yè)的下一塊“福地”。

一組數(shù)據(jù)顯示：萬科在一線城市的開工量比例呈逐年遞減趨勢，從2008年的41%降到2011年的12%。

萬科的公告顯示，2012年公司新購地塊多位于二、三線城市，全年70多個新增項目，只有不到10個位于北京、上海等一線城市。

一線還魂？

不過，城鎮(zhèn)化并不意味著所有的中小城市都有機會。“要一分為二地來看，”睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬對《英才》記者稱，“核心經(jīng)濟圈周邊的三、四線城市會有一個較好的發(fā)展空間，但也有一些三、四線城市的發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆！?/p>

事實上，在房地產(chǎn)行業(yè)低迷的2011年，不受限購影響的三、四線城市由于整體的房價偏低，出現(xiàn)了普漲的局面。“2011年底的時候達到了一個高位，但同時由于市場容量有限，在眼下短期內(nèi)的調(diào)整就很正常了。”郝炬說。

按照發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化的第一個階段主要以農(nóng)村人口進入城市為主，而此后的第二個階段，人口將會由小城鎮(zhèn)向大型城市集中。

2012年末，一線城市出現(xiàn)了一波罕見的搶地潮，同樣罕見的還有大型房地產(chǎn)公司的強強聯(lián)合，若“他們都已經(jīng)需要聯(lián)手才能買得起，那小房企又怎能買得起”？

花大價錢買地，同時又面臨調(diào)控政策，一線城市的項目開發(fā)邏輯自然會與三、四線城市產(chǎn)生差異。有研究人士對《英才》記者表示，在建安成本相差不大的情況下，三、四線城市的開發(fā)邏輯一般是靠“走量”，剛進入時的利潤率會比較低；而一線城市的項目，溢價率普遍會高一些。

因此，對于一些房地產(chǎn)企業(yè)“重回一線城市”，不少業(yè)內(nèi)人士的看法仍然是“利潤驅(qū)使”，“因為預(yù)期一線城市的房價上漲的空間要大一點兒。”張遠說道。