工業地產 掛羊頭賣狗肉？

工業地產要火？

根據近期DTZ戴德梁行發布的一份市場信心調查報告顯示：相比寫字樓市場，內地工業地產市場過去五年一直被忽視，而隨著國內經濟環境及工業結構的調整，其未來更具投資價值。在美國，工業地產（主要包括物流、園區辦公/研發中心、廠房等物業）領域最大的投資公司市值并不低于寫字樓和零售商場的投資公司，但在中國二者顯然不能同日而語。

據普洛斯集團（以下簡稱GLP，）2012財年財報顯示，其在中國營收同比增長81%，達16億美元（約合100億元人民幣），項目分部在中國的30多個城市。記者發現進入中國的國際工業地產巨頭不止此一家，一位業內人士十分無奈地告訴《英才》記者，國內的高端物流地產開發領域已被國際巨頭們壟斷。

在“史上最嚴”調控政策實施之初，一些國內房地產開發商們就在尋求新的利潤來源。富力地產（02777.HK）在2010年就已經投資數十億元，在廣州白云機場附近興建空港物流園區。不可否認，隨著電商的發展，國內對于物流、倉儲等服務的需求量大增。近期有消息稱阿里巴巴集團打算斥資千億打造“智能物流網”，項目合作方之中也不乏房地產開發商。

“工業地產是個大筐”，國內工業地的開發商不想摟著“大筐”卻空手而歸，但又無奈自己手里的工具太少。

高回報的誘惑

“中國整個電商的物流設施，還沒有波士頓一個城市多”，鄭曉軍的電話一個接一個，作為綠野資本大中華區董事長，他已在中國投資了幾個物流園區項目。他告訴《英才》記者，“從投資商的角度來看，物流地產還是一片黃金地。”

據相關統計，高端倉儲市場的毛租金回報率可達10%—11%，而2012年第四季度北京甲級寫字樓的毛收益率只有6%左右，相差近一倍。

“老外能達到10%的回報率”，但憑借與地方政府良好關系，國內企業可能會有更大的收益空間，一位工業地產投資者告訴《英才》記者，在拿地成本較低的情況下，國內工業地產投資商的回報率甚至能夠達到20%—30%。

“（高利潤原因）一是地款分期付，二是在項目沒完工時銀行就發放經營性貸款，中國人玩空手道比較厲害”，上述人士稱，開發商憑借財務杠桿撬動土地款，“回報就高在這些地方”。

鄭曉軍也對此有所感受，他告訴《英才》記者，一些地區工業地產開發的拿地成本非常低，有的開發商在投資工業地產項目時，甚至只需負責建安費用，“工業地產建安成本很低，一般在1000元/平米左右。”

但在采訪中，記者也發現由于物流中心占地面積較大，拿地的難度也相應增大，一些開發商試圖學習國外企業的運作模式，尋求長線發展機會。

“美國模式”隱憂

從國際經驗上看，工業項目持有的比重要遠遠大于銷售，其背后很重要的一個因素是以資產證券化手段解決持有和投資之間的資金鏈矛盾。

DTZ戴德梁行中國區工業地產董事蘇智淵對《英才》記者稱，除REITs（房地產信托投資基金）外，海外在基金嫁接上有很多種形式，“對于GLP或者嘉民這樣的開發商，都有中長期基金作為合作伙伴，能夠在3—5年內將物業打包出售給這些基金套現，再用套現的錢開發新項目。”

萬通投資控股股份有限公司（以下簡稱萬通）董事長馮侖曾多次公開提出要走“美國模式”，即通過輕資產化、金融化的運作來投資房地產，其中不止包括商業地產項目。

萬通控股副總經理鄭沂將萬通在工業地產開發上的特點歸結為三個方面：一是與實體企業合作；二是通過改造再開發，提升資產價值；三是投資針對REITs（房地產投資信托基金）或上市前的Pre-IPO階段，改造之后的資產軟硬件均須符合資本市場的要求。

但問題是，國內資本市場上并不支持REITs為代表的資產證券化產品，獲得支撐工業地產發展的長期資金成為了一個問題。

就在去年，萬通已經發起了國內首只工業地產的私募基金，用以解決投資的資金來源。然而，與國內私募地產基金多用于債券投資不同，萬通更愿意以股權的形式參與項目，與之共同承擔風險和收益。

對于退出渠道，鄭沂對《英才》記者表示，萬通主要針對REITs或上市前的Pre-IPO階段的項目進行投資，“在日本、新加坡各國的REITs推出之前，房地產私募基金會有一個高速成長的階段。這或許是地產私募基金投資的黃金時期。”

但蘇智淵卻并不樂觀：“畢竟股權私募基金的規模有限，所以（工業地產）項目做不大，而國內REITs不開放對工業地產發展始終是一個瓶頸。”

“產業新城”模式受質疑

在金融市場不支持的情況下，通過賣掉一部分物業，是否可以實現滾動開發呢？

然而，政府對于工業用地產權分割的限制正在逐漸增多，已經有數位業內人士告訴《英才》記者，單純銷售工業地產物業在未來發展前景并不明朗。

實際上，地方政府也并不希望工業物業被一賣了之，更不希望開發商炒作工業用地。尤其一些三、四線城市，靠廉價的土地吸引開發商的同時配比一部分住宅和商業項目，成為了所謂的“產業新城”的開發模式。

“受區位偏僻，政府行為等限制，靠工業物業出租短期獲利很難，所以更多要以大園區內的配套住宅、商業等銷售來支撐短期現金流和盈利”，鄭沂說。住宅占據了銷售收入的絕大部分，外界不斷質疑工業地產開發商“掛羊頭賣狗肉”。

“產業新城這種模式在未來會趨于成熟，開發商除了能夠平衡資金外，這種模式對一個區域的發展更有利，沒有與產業脫離”，中國五礦（營口）產業園副總經理趙錦明告訴《英才》記者。