在美國如何買房？

2013年3月1日，黑色星期五，中國國務院辦公廳出臺“國五條”，進一步調控房價，其中最為人詬病的是對二手房交易征收20%利得稅。消息一出，全國各地房地產交易大廳人頭攢動，民心恐慌，和1948年大上海民眾拋售黃金有得一比。民眾對于生活在中國大陸所享有的財產安全感，在“紅富N代”家族紛紛移民美加、將財富轉移國外的背景下，更加不容樂觀。許多有歷史記憶的民眾，禁不住想起了當年將海外華僑的私房私產收歸公有的陳年舊事，不禁想到了中國的意識形態兄弟北韓2009年的所謂“貨幣改革”。

有網友問我：你為什么不寫一寫如何在美國買房子？

現在，是投資美國房地產的最佳時機。許多有錢的中國人，蜂擁而來，買下了東西海岸的許多豪宅。在中國和美國，我都只是一個“升斗小民”，空望著發財的機會卻徒喚奈何。我的博客讀者中就沒有能拿出哪怕20-30萬美元來，和我共同投資，買公寓出租的投資人士么？ 一嘆。

在美國買房，絕大多數都是N手房。信不信由你，有許多甚至是19世紀末修建的房屋，至今還在使用，并在市場上交易。據地產界人士說，那些百年老屋，所用的木頭，多是紅木，簡直漂亮得很。須知，美國的單棟屋（Single Family House） ，建筑材料大多是木材，而非中國的那種磚混和框架結構。木頭的好壞，就是房子的好壞。我買的房子的露臺（Deck），就是紅木，70多年的風雨，它還牢固得很。

要想買房，先要學會看房市網站。全國有許多房市網站。在美國北加州地區，我喜歡看的是www.redfin.com。在這個網站上輸入所檢索城市的名字，該地最新上市的房屋（listing） 就一目了然了，有圖有真相，一看就明白。

買房子，還要委托一個經紀人（agent），代表你的利益，幫你看房子，或是帶你看房子，幫你檢查房子，幫你向賣方經紀人出價（offer）。經過遴選，如果你的出價被選中，就進入交易階段。這時候，你需要去申請貸款。鑒于目前美國房市貸款不容易，許多賣家要求全款現金（all cash） 。這是我們中國人的長處，因為我們善于省吃儉用，攢足買房的現金。對于那些中國富豪，多的不就是錢嗎？

買方和賣方通常并不見面，也不直接交易，而是通過一個第三方公司，叫作Escrew。它負責房產的產權（title）的審核和頒發。買方的房款，交給這家公司；買賣雙方的經紀人，通常所獲得的各自3%的中介回扣（commission） ，也由這家公司從售房款中扣除。所以，在美國，中介費是由賣家承擔的，而非買家。

房屋交易的最后一步，就是經紀人帶領買家，到Escrew公司簽字交割。簽完大約幾十頁的文件后，買家將首付（down payment）的現金支票（cashier’s check）交給這家公司的專業人員，貸款銀行則支付房款余額。然后就是交鑰匙。

當買家拿到鑰匙時，自己的經紀人通常會恭喜說“Now it is your property！” （現在，這是你的物業了！）。

整個過程，跟美國政府，發不發生關系呢？要發生關系。

這家Escrew公司，會向該物業所在的縣估值官辦公室（Office of Assessor）將新業主的資料存檔。從此，該業主就成為該縣物業稅（Property Tax）的納稅人。根據各地法規的不同，物業稅有所區別。在加州，通常都是交易額的1%左右。這是美國地方政府的主要財源，也是美國物業業主在銀行按揭之外的主要財務負擔。在美國，沒有中國那樣的房產證。你擁有物業的證據，存在縣估值官辦公室的電腦里。這也是美國不會發生革命或大規模暴亂的原因之一。

房屋交易的成交價會被公布在網上。在美國，輸入任何一棟建筑的地址，都很容易查到其修建年代，房間數量、最近的售價等資料。這些都屬于公共信息，不屬于隱私。

在2000年以前，美國的房價穩定了10多年。從2000年起，開始狂飆，2006年上半年達到頂峰。此后開始回落，2012年上半年跌到谷底。現在，美國全國的房價，以7%到15%的幅度，全面回暖。

在整個交易過程中，對于賣方的交易利得，美國政府不征收一分錢的利得稅。相反，對于許多在房價高時買房，現在，房產價值已經不抵貸款余額的貸款人，美國銀行還允許一種“短售”（Short Sale），也就是說，貸款人將房屋以遠低于貸款余額的金額出售，所得房款全部還給銀行，銀行則豁免該貸款人的剩余欠款，不將該貸款人當作破產者，允許貸款人凈身出屋，不損害其信用記錄。

我現在所住的公寓，就是前屋主2006年以37萬美元購入，2012年上半年，“短售”給我，售價不足8萬美元。在被銀行免除19萬美元貸款債務后，那對年輕夫婦搬走，開始重新打拼。想起前些年，那個叫許霆的打工青年，因貪取自動取款機里的17萬元人民幣，而被判無期徒刑，我就知道，冰火兩重天，我所生活的美國，并不是吃人不吐骨頭的、萬惡的國家和社會。

可以預期，在中國，擁有多套二手房的屋主，因為20%的利得稅，會惜售物業。還可以預期，政府對于出租的物業，或許會加征租賃稅，可以高達40%甚至更高。有一句話是這樣說的：人為刀俎，我為魚肉。