如何加強土地的開發管理

宋蕾

摘 要：本文通過分析土地管理的一般手段，為加強土地管理提出了有針對性的解決措施。

關鍵詞：土地；開發；管理；手段分析；措施

土地資源作為人類生存和發展的基本物質基礎，對人類的發展起到重要的作用。然而，在現代社會的發展中，土地資源逐步緊缺，必須要加強土地資源的合理管理，才能應對城市化的發展要求。因而，我國對土地資源的開發管理，實行土地增值收益分配和管理。土地資源的開發和使用與政府職能直接相關，所以長期以來都是經濟和政治領域的敏感話題。一般情況下，我國的土地管理都是使用土地產權安全性的管理，將土地管理納入法律法規管轄的范圍，進行合理的產權界定。政府只有平衡了自己與土地使用者的關系，才能在土地增值管理中促進土地市場的公平。

1 土地管理的手段分析

在我國，土地管理制度對于調整土地關系，合理利用土地具有重要的作用。在實際的土地管理操控中，國家擁有土地的所有權，再將土地管理的權利授予政府或是專業的土地行政管理部門。在1987年，我國建立了土地有償使用制度，為政府管理土地和收取增值效益提供重要的制度保障。對于土地增值收益的管理，一般采用三種管理手段，包括征收土地使用權的出讓費和土地稅收，完善土地儲備制度，完善配套的公共設施等。

對于土地有償使用制度，主要是收取土地出讓金，當一定的租約期限截止，可以變更土地的使用條件，對土地進行重新估價，再確定地價。在進行轉讓時，所獲得的土地增值稅可以將其中的一部分以合理的形式交歸政府。但是，在實際的土地開發管理中，由于我國沒有建立相應的房地產年稅制度，土地的轉讓增稅基本屬于土地使用者的。一般而言，修建地鐵道路時，可以引起該地區的相關物業的增值，在一些基礎設施項目和改建空間環境等相關物業獲取的增值稅，都不會歸政府所有。同樣的，如果政府行為引起的土地和物業貶值，也不會對土地的使用者進行補償，導致土地市場的極度不公平。

對于公共設施的建設，政府需要承擔巨大的投資成本，可以給一些集團和個人帶來便利。但是，出于集團和個人行為時，集團和個人也需要承擔相應的成本負擔。這種極度不穩定的土地市場情況，不利于土地開發吸收社會投資。土地儲備制度可以增強政府的宏觀調控，一定程度上可以加強土地物價的管理。同時，土地開發商自行提供完整的配套公用設施，也可以促進公共投資的成本回收，有利于節約政府的投資。

2 加強土地開發管理的措施

我國雖為土地資源大國，但由于地形和氣候的影響，城市的布局和發展不平衡。現今的城鎮土地利用情況不太樂觀，為了長遠的土地資源利用，我國要加強土地的開發和管理，從而促進土地資源的可持續利用。對于土地利用中的不合理之處，需要進行相關改進。

2.1 規范土地開發管理的地籍管理，制定合理的土地權益登記系統

針對于我國的土地利用實際情況，需要盡快完善地籍管理和土地權益登記系統，從而不斷促進土地管理和市場評估。由于相關體系的建立是個長遠復雜的過程，需要在實際的土地管理中不斷進行相關制度的更新，加強對土地市場的全面了解，為土地市場評估提供重要的依據。縱觀國外的土地管理，在土地登記法中引入電子土地權屬系統，降低了土地交易的成本，促進了土地市場的管理。以此類推，對于我國的土地市場，準確的土地信息也至關重要。在完善土地信息管理中，需要完善土地市場評估體系，對土地的地價和使用規劃信息進行記錄，從而不斷指導政府的規劃和決策，合理量化土地價值，促進稅收體系的完整建設。

2.2 政府需要加強對土地市場的宏觀調控

一般而言，土地的開發管理受到政府部門的宏觀調控管轄，對于規范土地增值收益具有巨大的作用。政府對土地市場的管理，逐步取消多個部門對土地使用的批示，極大地抑制了土地管理中的投機行為。同時，對于土地的管理，需要加強土地法規和稅收的管理將政府土地管理中產生的土地增值收益均分給公眾。在實際的土地管理操作中，政府需要進行宏觀調控的合理干預，掌握干預的“度”，避免出現過度管理的失靈現象。

2.3 實行耕地保護制度，促進土地資源的集約化利用

在土地資源的開發利用中，首先要確保農業用地，對占用農業用地的方案要進行嚴格的審批，加大對耕地的保護。而且，劃歸基本的農田保護范圍，確保農民的基本利益，引導農民自覺保護土地。同時，對于每年的年度土地使用計劃，需要合理規劃建筑用地的規模，健全土地市場的管理機制，倡導集約用地。

2.4 合理開發土地，進行高效的土地復墾

土地資源的合理使用，可以推進國民經濟的建設。對廢棄土地的復墾，需要遵循國家的土地資源可持續發展戰略，加大對荒廢土地的綜合整治，可以擴大耕地和建筑用地的范圍。特別是建筑事業的發展中，對土地資源的建設項目招標，可以實行土地資源租賃制，提高政府對土地市場的調控能力，規范土地市場的發展，引導土地資源的使用。

綜述全文，我國的土地資源在城市化發展的推動下，出現建筑用地緊缺的現象。為了加強土地資源的合理開發使用，需要加強政府的宏觀調控，加強土地市場的規范管理，促進土地資源的高效利用。而且，在土地資源使用的相關制度上要加強管理，建立健全相關的土地保護制度和地籍管理，提高土地資源的使用效率。

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