有關我國房地產經濟泡沫的探討

趙一多

摘要：作者針對我國房地產經濟泡沫做了一些理論和實踐的探討，內容主要包括泡沫經濟與房地產經濟的關系、房地產經濟泡沫的產生原因和危害性，并對控制房地產經濟泡沫的對策進行了全面的分析。

關鍵詞：我國房地產經濟 泡沫 對策

房地產經濟泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買主——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的內在價值，由此導致房地產泡沫的形成[1]。

1.泡沫經濟與房地產經濟的關系

1.1泡沫經濟

所謂泡沫經濟是指虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹，日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長以及金融證券、房地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，從而導致社會震蕩甚至經濟崩潰。其實質有三個方面：

1）泡沫經濟主要是虛擬資本的過度增長；

2）地價飛漲暴跌；

3）泡沫經濟寓于金融投機。

1.2泡沫經濟與房地產業

房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身絕不是泡沫經濟。但是，就其發展而言，房地產業也含有經濟泡沫的成分。如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在是有客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟；另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，同時存在著消極成分[2]。

2.房地產經濟泡沫的產生原因和危害性

房地產商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現供求不均衡的現象，最終使交易成本不斷降低，為經濟泡沫的產生提供了基礎，因此，房地產行業本身很容易產生經濟泡沫。

房地產行業經濟泡沫的危害主要表現在以下幾個方面。首先，沒有對社會資源進行合理的優化配置，產生了經濟結構的失衡。在房地產經濟泡沫產生之前，房地產的價格不斷上升，使投資回報率在短期內迅速升高，對長期投資的行為造成了很大的誤導，很多社會資源盲目的進入房地產行業，在基礎設置建設、服務產業和生產性產業之中，沒有足夠的資金進行投入，阻礙了其它產業的發展，導致了經濟結構的失衡。第二，房地產經濟泡沫會對金融系統造成破壞，產生了金融危機。由于在泡沫經濟時期，很容易造成投機活動，提高了市場的預期回報率，許多銀行將貸款放入到房地產行業之中，扭曲了資金的投入標準，沒有履行監督功能，降低了整個銀行體系的防御功能，給金融機構造成了很多的壞賬和呆賬，最終會導致大量房地產企業的破產，使銀行系統失靈，面臨著巨大的經濟危機。

3.控制房地產經濟泡沫的對策

3.1嚴格審批開發項目規劃

中國將經歷一定時期集中的、大規模的新城開發和舊城再開發，這是一個徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機會。也是防止房地產經濟泡沫的一條有效途徑。房地產開發是應該突出項目的個性和特色的，但更要強調統一規劃與整體協調，使新開發的樓盤能與周圍的環境融為一體，不斷完善城市景觀。必須及時制定和完善城市的片區開發景觀規劃，并排除權力干擾，切實付諸實施。

3.2調整房地產業市場結構

從整體上來看，我國房地產市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，因此，要制定合理的產業政策，降低發展商的退出壁壘，實施大規模的企業購并和資產重組，不斷提高房地產業的市場集中度和產業競爭力。要降低上市公司從事房地產開發的進入壁壘，增強發展商的資本實力；要充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進房地產企業的資產重組和企業擴張；要通過多種途徑促進本土企業擴張，盡快提高市場集中度；要推進房地產企業改制，實行產權結構多元化；要在資本規模、技術實力、操作經驗、開發規模等方面提高房地產業的市場準入的條件，延遲銷售許可證的發放時間，征收土地閑置稅和房地產空置稅，促使無實力的項目公司退出市場，有效控制房地產經濟泡沫的產生。

3.3精心打造房地產精品

我國眾多大城市房地產開發和市場銷售的狀況短期內被市場認同、價格上漲、銷售火暴的項目較多，但真正經得起時間考驗、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價值和升值空間，甚至有的項目清盤以后，價格便開始大幅下跌，發展商賺了大錢而買房者卻陷了進去，對先前購房的投資者產生極大的打擊。要真正防止房地產經濟泡沫，就應該樹立“雙贏”的理念引導房地產開發，以為業主創造價值、為社會創造財富、為后代創造文化的高度責任感，精心打造物業，貢獻房地產精品，適應城市現代化發展的要求。

3.4建立土地產權制度

必須在土地產權制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產，建立健全土地批租市場，促進劃撥土地使用權進入市場；通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當；放寬劃撥土地使用權進入市場的條件，原則上不限制劃撥土地使用權的轉讓、入股、出租、抵押等，但上述權利的行使不得超過規定的土地使用期限，同時要承擔繳納地租的義務；對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易方式取代協議方式；培育土地二級市場，促進土地產權的有效配置；不斷開拓土地等不動產金融業務，運用金融機制促進土地產權流動。

3.5改革房地產市場管理體制

房地產經濟泡沫與經濟增長的趨勢和經濟波動緊密相關。要適應市場經濟體制發展的趨勢和房地產業發展的要求，建立健全房地產市場管理體制，實行房地產市場的有效調控，防范房地產市場的風險；要建立地政、房政統一管理體制，土地資源、資產雙重管理職能，實行房地產的價值化管理。要加強城市規劃管理和土地供應計劃管理，通過有效控制土地投放量，合理調節房地產市場的走勢；要運用房地產價格管制、房地產金融機制、房地產稅收杠桿等，對房地產市場實行宏觀調控。

總之，房地產商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現供求不均衡的現象，最終使交易成本不斷降低，為經濟泡沫的產生提供了基礎，因此，房地產行業本身很容易產生經濟泡沫。

參考文獻：

[1]戴慎志.房地產經濟泡沫產生與防范研究[M].北京：中國管理出版社.2009.

[2]劉濱誼.房地產泡沫經濟的危害及應對措施探討[M].北京：中國人民大學出版社.2009，58（2）：81-124.