法規知識小問答

哪些情形必須采取招標、拍賣、掛牌方式出讓國有建設用地使用權？

根據《物權法》第137條、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）》、《國土資源部 監察部關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發[2007]78號）和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）等規定，以下情形國有建設用地使用權應采取招標、拍賣、掛牌方式出讓：

供應工業、商業、旅游、娛樂、商品住宅等各類經營性用地；

其他土地供地計劃公布后，同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標、拍賣、掛牌出讓的；

劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標、拍賣、掛牌出讓的；

出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標、拍賣、掛牌出讓的；

法律、法規、行政規定明確應當招標、拍賣、掛牌出讓的其他情形。

哪些情形可以采取協議方式出讓國有建設用地使用權？

根據《物權法》第137條，《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）和《協議出讓國有土地使用權規范（試行）》規定，出讓國有土地使用權，除依照法律法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式，主要包括以下情況：

供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；

法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。

建設項目用地預審的作用是什么？

主要有哪些規定和要求？

建設項目用地預審是在建設項目可行性研究階段，有關國土資源行政主管部門依法對建設項目涉及土地利用的事項進行的審查。它是實施土地利用總體規劃的一項重要措施，是審批建設項目用地的第一個環節，是審批或核準建設項目的先決條件。

當前，建設項目預審按照“依法依規、從嚴從緊、有保有壓、節約集約”的原則，強化建設項目用地的前期論證，在引導建設項目科學選址、統籌規劃，促進保護耕地和節約集約用地等方面發揮著十分重要的作用。

建設項目用地預審實行分級預審。需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門預審。需核準和備案的建設項目，由與核準備案機關同級的國土資源管理部門預審；涉密軍事項目和國務院批準的特殊建設項目用地，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。

建設項目用地預審文件可在有效期內使用。建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新審請預審。

未經預審或者預審未通的，不得批復可行性研究報告、核準項目申請報告；不得批準農用地轉用、土地征收，不得辦理供地手續。預審審查的相關內容在建設項目用地報批時，未發生重大變化的，不再重復審查。