新“國五條”壓不住房價

邱若水

早春2月，從去年秋天緩慢抬頭的全國樓市價格似乎有了明顯上漲的趨勢。百城住宅價格指數報告顯示，1月份全國100個城市每平方米（新建）住宅平均價格為9812元，環比2012年12月上漲1%，這是近兩年來漲幅首次突破1%。自2012年6月止跌后，該指數已連續8個月環比上漲。

面對房價上漲預期的不斷高漲，國務院常務會議2月20日再出重拳，出臺樓市調控政策。會上提出了擴大限購城市范圍、擴大個人房產稅改革試點范圍等5項政策措施，被業界稱為新“國五條”。其中“（各地）制定并公布年度新建商品住房價格控制目標”、“城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施”、“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”等表述被視為亮點，其余內容則多屬重申。新規一出，人們就在問，它能管用嗎？

本輪房價調控政策是從2009年12月開始的，此后歷經4次升級。2011年下半年，一些城市的房價有所下跌，但跌幅很小。然而，面對硬撐的開發商和可能下滑的經濟，一些城市的調控政策有所松動，銀行的貨幣政策也開始轉向。2012年，房價調控開始有點變味。2月15日，12個城市下調首套房貸利率，此后，一些地方政府暗中托市，房價出現上漲預期。對此，國土資源部曾要求加強房地產調控政策不動搖，禁止地方“微調”樓市政策。7月8日，溫家寶總理更是發話：嚴禁地方放松調控，決不讓房價反彈。然而，從2012年9月開始，我國多個城市的房價再一次逆勢上揚。

為什么出臺了這么多措施，甚至包括號稱“史上最嚴”的調控政策，都管不住房價呢？

目前，推動我國房價不斷上漲的主要因素有4個：未嚴控貨幣供應量，未改變地方政府對土地財政的依賴，未加快提高居民收入，以及未拓寬人們的投資渠道。而政府目前的調控政策對這4個因素的觸及遠遠不夠。特別是當宏觀經濟形勢不景氣時，一些決策者在保GDP增長的壓力下，往往不顧前期的調控舉措和結果，推出與以往截然相反的房地產宏觀政策，導致政策毫無穩定性和預期性可言。

按照市場經濟價格理論，抑制房價過快上漲有兩個辦法：一是增加房屋供給，二是減少房屋需求。中國的傳統文化決定了剛性購房需求始終存在，所以，只能通過大量提供保障性住房等方式增加市場供給，最終降低房價。可是我們看到，盡管每年都有若干保障房的計劃通過，卻始終見不到大規模的保障房上市，其中重要的原因，是政府和開發商都認為保障房利潤率過低而不愿意去開發。

保障房太少，商品房的供給也不夠用。1998年，國務院曾經出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，要求中國構建80%的經濟適用房、10%的廉租房和10%的商品房。時至今日，這個目標仍未能達到。相反，政府一方面緊縮土地供給，一方面壓縮對開發商的信貸，希望通過這種方式讓開發商降價賣房以解決資金鏈的問題。但是，當開發商擁有大量自有資金的時候，不僅不會降價，反而會捂盤等待時機提價。這樣一來，房價只會上漲。這也就是為什么每次調控放松時，房價都會發生報復性反彈的原因。

正是在這種大背景下，人們對新“國五條”的效果信心不足。雖然一部分人認為，新“國五條”的出臺表明了中央政府堅持調控的決心，這種態度對于房市將會產生震懾作用和影響力，但更多的人則表示懷疑和觀望，畢竟，畸高的房價是多種因素長期作用的結果，要從根本上改變，既需要體制性的改革，也需要一定的時間。

反觀國外，如新加坡，因為政府投入大量的資金建設保障房，真正的商品房只占房屋總量的5%，很多人根本不會購買價格相對較高的商品房，房價自然也不會高漲。

歸根到底，過去10多年來，各級政府一直把房地產調控當作短期的經濟調控手段，而不是一項長期的經濟和社會政策。經濟學家易憲容說：“隨著改變經濟增長方式的持續深入，隨著新經濟增長點的逐漸形成，各級政府對房地產的依賴勢必會逐漸減少，最終會促使中央政府下定決心，讓賺錢功能徹底退出住房市場。”只有這樣，才能讓新“國五條”等調控政策對未來住房市場產生重大影響。