在周期背景下探究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素與潛在影響

林紅

摘 要：近些年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是關(guān)注焦點(diǎn)，金融危機(jī)過(guò)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方更引起各方人士的熱議。本文從發(fā)展周期、驅(qū)動(dòng)因素、潛在影響三個(gè)方面來(lái)看我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征，以期為投資者、開(kāi)發(fā)商、政府提供些許角度作為考慮依據(jù)，希望能夠通過(guò)解決規(guī)范政府行為、銀行業(yè)自身問(wèn)題、完善土地制度來(lái)加以優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：發(fā)展周期；驅(qū)動(dòng)因素；潛在風(fēng)險(xiǎn)

1 引言

目前的房地產(chǎn)你市場(chǎng)背景之下，雖然學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界對(duì)該行業(yè)的未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)有不同的看法，但是他們共同面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是：我國(guó)房地產(chǎn)供給的增長(zhǎng)高于需求的增長(zhǎng)，整體供求出于非均衡狀態(tài)之中，是一個(gè)過(guò)剩的狀態(tài)。

關(guān)于房地產(chǎn)熱的研究，大多看成是行業(yè)周期的一個(gè)階段。在學(xué)術(shù)界，上世紀(jì)30年代庫(kù)茲涅茨最先提出“建筑周期”，隨后引申出金融穩(wěn)定與房地產(chǎn)周期的相關(guān)性。上世紀(jì)八九十年代時(shí)，無(wú)論是美國(guó)銀行業(yè)危機(jī)、日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅還是亞洲金融危機(jī)，房地產(chǎn)在其中誘發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。隨著國(guó)際利率降低和流動(dòng)性增多的趨勢(shì)，21世紀(jì)的房地產(chǎn)價(jià)格逐漸攀升，住房抵押貸款已不是新鮮事。在這個(gè)前提下，如果房地產(chǎn)價(jià)格有調(diào)整，將會(huì)影響到銀行資產(chǎn)質(zhì)量的迅速下降，全國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到嚴(yán)峻影響。不出意外的，從2007年始的美國(guó)次貸危機(jī)愈演愈烈，在2008年全面爆發(fā)。全球經(jīng)濟(jì)步入寒冬，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到影響。

2 從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期看行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

根據(jù)房地產(chǎn)投資的變動(dòng)趨勢(shì)，我們將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為四個(gè)周期：

（1）1978—1991年。在此期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從零到有。真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)始于1985年提出的城市經(jīng)濟(jì)體制改革，并在三年后實(shí)現(xiàn)發(fā)展高潮。但在隨后的一年，我國(guó)政府實(shí)行銀根緊縮、開(kāi)支壓縮，使得房地產(chǎn)業(yè)減速發(fā)展。

（2）1992—1997年。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)熱和調(diào)整兩個(gè)階段。1992年，黨的十四大召開(kāi)促聲國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；同時(shí)，鄧小平南巡講話也進(jìn)一步繁榮了沿海大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同年，中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)房地產(chǎn)專項(xiàng)貸款，引發(fā)全國(guó)圈地、炒地高潮，銀行貸款規(guī)模急劇擴(kuò)大，直至1993年的最高點(diǎn)。房地產(chǎn)過(guò)熱的情況導(dǎo)致通貨膨脹的高企，我國(guó)政府收緊政策，重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，上市公司融資困難，銀行不良資產(chǎn)增加。至1997年，我國(guó)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

（3）1998-2007年。隨著1998年的住房制度改革、住房抵押貸款等措施的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率超過(guò)固定資產(chǎn)投資增速，緩慢回升，表明新一輪房地產(chǎn)周期的開(kāi)始。較之于此前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，本時(shí)段的發(fā)展平緩很多，與整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期非常類似。

（4）2008年至今。與之前的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)不同，2008年之后由于美國(guó)次貸危機(jī)的影響（如圖2），我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)投資增速波動(dòng)變大。此次危機(jī)是一個(gè)蝴蝶效應(yīng)的體現(xiàn)，由簡(jiǎn)單到復(fù)雜的轉(zhuǎn)變，由個(gè)人到集體的擴(kuò)散，由國(guó)家到全球的波及，造成全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大動(dòng)蕩。不可避免的，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但政府再次明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，并頒布相關(guān)政策法規(guī)予以刺激扶持。

3 從我國(guó)房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)因素看理論模型的構(gòu)建

房地產(chǎn)周期的驅(qū)動(dòng)因素因不同的經(jīng)濟(jì)背景而有所不同，另外房地產(chǎn)兼有實(shí)物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的雙重特點(diǎn)，在周期解釋方面更為復(fù)雜。很多觀點(diǎn)認(rèn)為亞洲國(guó)家的房?jī)r(jià)上漲是需求增長(zhǎng)、政策刺激、投資拉動(dòng)等多重因素的共同作用的結(jié)果。

3.1 需求面

1991年以來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)需求多年的“啟而不動(dòng)”，使得房地產(chǎn)供需均衡始終未能實(shí)現(xiàn)。隨著近些年住房制度的改革、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，以及居民福利分房的保障喪失，更多的人們被迫轉(zhuǎn)向自主購(gòu)房。但與此同時(shí)社會(huì)保障體系、收入分配問(wèn)題等制度性缺陷的存在，造成太多的不確定性，使得居民不敢消費(fèi)，但是動(dòng)態(tài)的住房?jī)r(jià)格收入比卻在不斷上升。

可見(jiàn)，雖然目前市場(chǎng)上空置房很多，但是仍舊有巨大的需求空間存在，未來(lái)5年的房地產(chǎn)需求將不可置否的上漲，房?jī)r(jià)也會(huì)維持在高位。但是，由于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的信心不足，反而可能會(huì)促使某些風(fēng)險(xiǎn)偏好型的消費(fèi)者在當(dāng)下進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買。他們認(rèn)為將來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)更高，何不如現(xiàn)在舉債購(gòu)買。當(dāng)大多數(shù)購(gòu)房者是這樣心理的時(shí)候，可能會(huì)產(chǎn)生羊群效應(yīng)，讓更多的居民進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買，使得房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)上漲，并且消費(fèi)預(yù)期從短期轉(zhuǎn)變?yōu)橹虚L(zhǎng)期。這種矛盾的現(xiàn)實(shí)狀況使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)整體需求的非均衡結(jié)構(gòu)，即整體供大于求，但同時(shí)局部供不應(yīng)求。

此外，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)居民收入提高，消費(fèi)能力隨之增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)深刻的影響與巨大的推動(dòng)作用。前文也提到如火如荼的城鎮(zhèn)化步伐引領(lǐng)著我國(guó)二、三線城市的發(fā)展，從圖3中可以看到，雖然一線城市的城市化率呈現(xiàn)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但是在未來(lái)增長(zhǎng)方面，二、三線城市更具有優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)期而言，新型城市化將催生一線大型城市都市圈和二三線中心城市及其城市群。

3.2 供給面

由于資本密集、資源稀缺的特性，我國(guó)房地產(chǎn)受政府控制更為突出，其中財(cái)政金融政策和政府土地供應(yīng)計(jì)劃有著尤為特殊的重要性，這兩個(gè)因素也深深的影響著我國(guó)房地產(chǎn)的供給狀況。

前文提到我國(guó)居民被推到被動(dòng)自主購(gòu)房的情況，而房產(chǎn)商也把握未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，且信心十足，并不會(huì)因暫時(shí)的銀根緊縮、減批土地而放松市場(chǎng)拓展。即使1993年之后的5年低迷期，也沒(méi)有讓房產(chǎn)商怯步。遵循優(yōu)勝劣汰的自然法則，在那5年后存活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商依然信心十足的拿地建房，并不考慮降價(jià)促銷。此外，市場(chǎng)從蕭條到繁榮的階段過(guò)程中，總會(huì)有新興的房地產(chǎn)商進(jìn)入該行業(yè)，與此同時(shí)我國(guó)政府為了防止金融壞賬、地產(chǎn)泡沫、投資過(guò)熱等問(wèn)題對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，通常會(huì)通過(guò)減批土地、減少信貸等政策來(lái)加以控制，從而減少新增投資和基建規(guī)模，使得市場(chǎng)回歸到正常。但是這些政策或規(guī)則的實(shí)施并沒(méi)有產(chǎn)生滿意的效果。從根本上來(lái)說(shuō)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策屢遭失敗、治標(biāo)不治本的內(nèi)在原因時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)在供應(yīng)渠道和價(jià)格上的分離。

從細(xì)分方面來(lái)看，土地、投融資制度都是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。

（1）土地制度。基于我國(guó)土地國(guó)有的特殊性，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行土地批租制度。在此過(guò)程中，各級(jí)政府一方面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面通過(guò)土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)自身的利益目標(biāo)。隨著《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》的出臺(tái)，在農(nóng)村集體所有土地方面作了修改，可以窺見(jiàn)該類土地自由流轉(zhuǎn)是大勢(shì)，對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展將會(huì)是一次大的變革。相關(guān)規(guī)定表明今后用地單位（不包括純公益用地）征用土地需要與農(nóng)民協(xié)商，各類程序也要讓相關(guān)農(nóng)民參與。在定價(jià)方面，也需要按照非農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格從而避免補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的問(wèn)題。總之，商用型土地要按照市場(chǎng)價(jià)格由開(kāi)發(fā)商與農(nóng)民共同協(xié)商解決，而非由國(guó)家先征收后轉(zhuǎn)讓的方式。

由此可見(jiàn)，我國(guó)房?jī)r(jià)一漲再漲的核心因素之一是土地制度的政府壟斷。只有在供應(yīng)端的根源——土地供應(yīng)方面放開(kāi)壟斷，形成一定程度的自由交易，才能夠真正解決中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題。從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，土地，甚至農(nóng)村的集體建設(shè)用地之外的其他土地相對(duì)更自由地交易，是長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。

⑵投融資制度。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金需求量巨大，但是其融資形式過(guò)于單一。無(wú)論是施工企業(yè)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是住房抵押貸款，這些都依靠商業(yè)銀行來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就容易造成風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題，即房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)的周期波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部歸集到銀行體系中。可見(jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，融資渠道的拓展成為當(dāng)務(wù)之急。

另外，從投資者角度來(lái)說(shuō)，投資渠道的過(guò)度單一化，對(duì)居民實(shí)現(xiàn)有效資產(chǎn)組合產(chǎn)生了嚴(yán)重的限制。傳統(tǒng)上，我國(guó)居民主要講錢存于銀行，并沒(méi)有其他的多樣化投資渠道，引申出我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的現(xiàn)實(shí)。那么，在這樣一個(gè)投資背景之下，又加之低迷的股市、過(guò)低的利率、欠發(fā)達(dá)的債券市場(chǎng)以及受管制的外匯投資，對(duì)房地產(chǎn)的投資成為優(yōu)中之選，一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4 從我國(guó)房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)看未來(lái)研究的趨勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融是雙向互動(dòng)的過(guò)程，一方面房地產(chǎn)的周期變動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定有很大影響，另一方面房地產(chǎn)發(fā)展離不開(kāi)金融支持。在市場(chǎng)低迷時(shí)，由于銀行資金的大量套牢，其不良資產(chǎn)居高不下，不可避免的房產(chǎn)商業(yè)績(jī)急劇下降；在市場(chǎng)繁榮時(shí)，上市公司募資投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)銀行資金也跟進(jìn)注入。綜合多方面因素，我們認(rèn)為可以從消費(fèi)者、生產(chǎn)者（即開(kāi)發(fā)商）與政府角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

4.1 消費(fèi)者角度

1998年以來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款既是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量，也成為銀行業(yè)擴(kuò)大信貸規(guī)模和降低不良貸款率的重要手段。中國(guó)各銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)都認(rèn)為抵押貸款是極好的放貸方式，其資產(chǎn)質(zhì)量很高。不過(guò)，住房抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽略的。

有一種說(shuō)法認(rèn)為，雖然抵押貸款的推出便利了居民購(gòu)房，緩解居民當(dāng)下壓力，但是也產(chǎn)生了許多總資產(chǎn)為負(fù)數(shù)的“負(fù)翁”。這種說(shuō)法基于表層看似乎是合理的，但是它沒(méi)有用流動(dòng)的觀點(diǎn)看問(wèn)題，“負(fù)翁”是基于存量來(lái)看問(wèn)題。而實(shí)際上，銀行風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要源于流量概念，即在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，居民的現(xiàn)金流能否支付相應(yīng)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。比如每個(gè)月的個(gè)人可支配收入，能在多大程度上償還“月供”。從流量角度看，“負(fù)翁”的提法及擔(dān)憂顯然是被夸大了，但也不可忽略。

4.2 生產(chǎn)者角度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上，高度依賴于銀行貸款，主要存在兩大風(fēng)險(xiǎn)：

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)，是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商業(yè)用房、住房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)20家最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款大戶的負(fù)債比率高于80%。

二是土地開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開(kāi)發(fā)的貸款。土地整理儲(chǔ)備中心所需資金的來(lái)源一方面依靠市財(cái)政撥款以及一些經(jīng)營(yíng)性收入等，另一方面最主要的來(lái)源就是銀行貸款。在銀行貸款方面，主要是通過(guò)政府擔(dān)保來(lái)實(shí)現(xiàn)，但是這種擔(dān)保又不符合《擔(dān)保法》，因此實(shí)際上是無(wú)效的。此外，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，質(zhì)押的土地不屬于土地整理儲(chǔ)備中心，但是銀行貸款只能以土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作的土地使用權(quán)作為抵押，這就產(chǎn)生了矛盾，需要加以重視與規(guī)范。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)金融機(jī)制的不發(fā)達(dá)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中介功能的發(fā)揮，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)融資手段單一，信貸結(jié)構(gòu)不合理；房地產(chǎn)金融組織體系不完整，房地產(chǎn)金融管理體制混亂。

4.3 政府角度

正如前文所述，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著擔(dān)保方的角色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%以上的擔(dān)保都與政府有關(guān)。這就產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，如果擔(dān)保項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？顯然，這些負(fù)債最終將成為國(guó)家綜合負(fù)債而加大整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)，很多風(fēng)險(xiǎn)的特征都體現(xiàn)為政府擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。比如，土地開(kāi)發(fā)貸款中的政府擔(dān)保，以及固定匯率體制下的政府隱性擔(dān)保。政府信用或擔(dān)保帶來(lái)的問(wèn)題，使這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)往往是隱性的，不是顯性的。而且，由于對(duì)政府的過(guò)度“信任”或者對(duì)于政府擔(dān)保的確認(rèn)，導(dǎo)致銀行對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)考慮較少，再加上，即便出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行而言也不是什么大問(wèn)題，所謂“肉爛在鍋里”。這樣一種思路，特別是原有體制的痼疾，導(dǎo)致對(duì)政府擔(dān)保貸款的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)非常弱。銀行加大了有政府擔(dān)保的信貸發(fā)放但卻忽視了可能的風(fēng)險(xiǎn)。政府擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)體制上的問(wèn)題，也是影響將來(lái)金融穩(wěn)定的重要因素。

5 總結(jié)

本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史發(fā)展階段來(lái)看未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素，以及期間會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，旨在為投資者、開(kāi)發(fā)商提供些許分析、考慮基礎(chǔ)。整體上來(lái)看，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀供給預(yù)期過(guò)度，而消費(fèi)者樂(lè)觀消費(fèi)預(yù)期不足，需要制度面、政策面對(duì)癥下藥。

供給層面，徹底改變土地審批制度，實(shí)行競(jìng)標(biāo)拍賣、土地上市，使土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)銜接，土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格銜接。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房所需用地的投入，減少其他高檔層次住宅土地的投入量，這樣的一增一減必須長(zhǎng)期而堅(jiān)定地執(zhí)行，以明確政府在供給層面博弈中的承諾，使房地產(chǎn)商能夠真正受到引導(dǎo)并調(diào)整投資方向。

消費(fèi)層面，宜大力推行“租售并舉”，分清投資行為與消費(fèi)行為的關(guān)鍵區(qū)別，讓更多的居民分流轉(zhuǎn)向租住政府的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。

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