淺談房地產行業中反腐敗與房價的關系

王鵬飛

摘要：新一屆領導集體上任后，把反腐倡廉作為工作重點，試點推行官員財產公示制度，嚴厲打擊貪污腐敗。近期，多位擁有大量房產的官員被曝光，收繳的房產重新回歸市場，有人據此提出：反腐敗可以將房價。本文將針對這一觀點進行分析，得出通過官員財產公示制度這種反腐措施不能直接影響房價，而通過抑制房地產行業的權錢交易和政府的權力尋租這種反腐措施可以有效控制房價，為政府對房地產行業的有效監管提供理論依據。

關鍵詞：反腐敗 房價 官員財產公示 灰色成本

一、問題提出

中共十八大以來，全黨全國范圍內開展黨風廉政建設和反腐敗斗爭，“房叔” “房妹”“房姐” “房媳”以及多位高官落網，經過比較可知，這些官員均涉及權錢交易，并將不法收入投資房地產。對此現象，中坤集團董事長黃怒波在一次論壇上表示：“許多貪官擁有幾十套房子，對市場起著極壞的作用。預計近期二手市場將會很火爆，因為貪官們開始賣房子了。當房子成為真正的需求，而不是由貪官藏起來，這樣的話房地產才會回復到正常的市場。”黃怒波提出的“反腐敗可以降房價”引起了人們的爭論。支持者認為：大量房產回歸市場必然引起供求波動，房價自然會被影響。反對者認為：目前中國的干部總共60萬，即使人均算上兩套住房，即便是二手房市場增加了120萬套供應，對于緩解目前市場供不應求的矛盾也只是微不足道的。對此，筆者通過深入分析認為官員財產公示引起的官員非法房產回歸市場并不會對房價產生影響，而通過抑制房地產行業的權錢交易和政府的權力尋租可以有效控制房價。

二、官員財產公示制度不能直接影響房價

黃怒波所提到的反腐敗可以降房價是從抑制官員非法資產進入房地產入手的，官員利用自己的非法收入投資房地產，依靠自身資金與權利的優勢，促使需求大幅上升，推動房價上揚。近期我國反腐倡廉過程中試點推行的官員財產公示制度[1] 作為國外的“陽光法案”是可以有效抑制官員非法資產大量涌入房地產，其有兩方面主要作用：一是限制官員的灰色收入；二是對官員財產流向的監督。國家試點推行公開官員個人財產及住宅信息，以致擁有多套房產的部分官員急于脫手名下房產。筆者認為官員房產拋售在二手房市場占比很小，官員財產公示制度的實施與房價的升降表現關系并不直接，官員財產公示制度本身目的是為了增強政府的工作透明度，減少貪污腐敗。首先，雖然官員的非法收入資金流入房地產的確存在，但其并不會直接影響房價，主要表現在以下五個方面：

第一，財產公示并不一定會引起大規模的房產拋售，由于現在官員財產公示制度并未大規模推廣，房地產作為高額投資品變現存在較大的風險，因此官員從理性的角度考慮并不急于拋售房產。

第二，即使出現極端情況，官員拋售其全部非法房產，但官員非法房產占市場份額不超過10%。對市場的供給量很少。第三，官員拋售的非法房產，中介商對這類有著“灰色背景”的房產十分警惕。除了中介商，購房者也未必愿意接受有著“灰色背景”的房產，其難以與正規房產形成可比性。

第四，官員拋售的房產均為存量房，即使引起房價波動，也僅限于二手房市場，難以對整體房市產生影響。

三、反腐敗必須從降低房地產的灰色成本入手

在房地產行業中，反腐敗首先需要剖析房價的構成，尋找房價構成中存在的灰色成本，從而抑制房地產行業的權錢交易和政府的權力尋租[2]。政府官員行使政府給予的權力，包括對各種資源的調控。如果對他們缺乏有效的監督和管理，而他們本身道德意識和法制觀念又淡薄，那么，他們就會喪失理性，以權謀私，尋租現象由此而生。分析權錢交易與權力尋租所形成的房地產灰色收入，則需先分析房地產的成本構成。房地產成本構成主要包括兩部分[3]：土地成本和建筑物成本。其中土地成本包括土地取得成本，土地開發成本，管理費用，投資利息，銷售費用，銷售稅費，開發利潤；建筑物成本包括房屋開發成本，管理費用，投資利息，銷售稅費，開發利潤。在這些成本的組成部分中，助漲高房價的部分有主要三個：政府稅費、土地出讓金、以及開發商的利潤。對于這三個方面，政府稅費和土地出讓金與政府部門有直接關系。從開發商的成本構成看，與為政府各部門支出的成本大約占到55%[4]，其中土地費用占30%，稅收占10%，其他費用占15%-20%，許多地區的土地出讓金已占到當地財政的一半以上。政府在房地產行業的作用不可忽視，對房地產的成本具有重大影響?，F對政府稅費、土地出讓金這兩項與政府密切相關的成本進行分析。

（一）政府稅費

政府稅費在我國存在著費擠占稅的問題，與房地產相關的稅費與日俱增，各種名目的收費達50多種，涉及20多個部門，稅費占到房價的20%多，而征收這些稅費的法律依據、征收標準以及稅費的最終流向等都是不明不白，各部門可隨意操作，沒有任何監督。在很多西方國家，這些費用都會被納入財政預算，有明確的使用方向和范圍。總體來說，我國現行房地產稅制存在的問題如下：

第一，租稅費體系設置不合理，導致征收混亂，稅收功能難以發揮；

第二，稅收立法層次偏低，稅權分配不均；

第三，稅收政策不統一，有失公平；

第四，稅種設計復雜，導致效率低下，稅收流失；

第五，計稅依據不合理，稅率設置缺乏彈性，不符合房地產經濟發展要求；

第六，稅收的輔助制度不健全，征管不嚴。

（二）土地出讓金

土地出讓金作為政府的主要財政來源，一直處于一種諱莫如深的地位，大部分政府并不將土地出讓金納入預算，其不規范性增大，滋生腐敗。一方面，由于土地出讓金大約有5%上繳國家財政，地方政府為了獲取更多地方收入，隱瞞土地出讓金的真實額度，變相收取土地出讓金；另一方面，個別官員在土地出讓金上“尋租”腐敗，一些地方政府執意鋌而走險，未批先用、以租代征、化整為零、占優補劣。監督懲罰機制尚不健全，容易引起土地出讓金的價格偏高。

政府稅費和土地出讓金占到房價的一半左右，這些費用和開發商的利潤一起構成現在畸形的房價。通過分析，強力反腐將大幅減少房產領域權錢交易，房屋成本將會顯著下降。權錢交換和權力尋租必然增大房地產開發的成本?；疑杀局饕ㄒ幌氯齻€部分：

一是開發商與權力交換的成本。房地產行業與醫療藥品行業、零售業并稱為商業賄賂的三大高發領域。商業賄賂貫穿房地產開發的各個環節，開發商的“公關”成本占到樓盤總成本的3%到5%或更高，這對房價起了推動作用。

二是腐敗競爭成本，開發商為了在競爭中獲取優勢地位，利用資金來賄賂官員，加劇腐敗的蔓延和升級。

三是效率成本。當正常的市場交易行為和正常的權力行為，與腐敗緊密聯系在一起的時候，必然制約效率的發揮，這同樣會大大增加房地產開發的成本。

四、結語

反腐敗是多方面的，僅僅依靠官員財產公示制度這一方面來調控房價是有限的，官員財產公示可以來增強政府工作透明度，減少官員大量投資對房地產行業的外部效應，抑制官員非法資產流向房地產行業。對房地產行業的通過反腐入手調控房價需把握方向，即嚴厲打擊房地產的權錢交易和政府的權力尋租，減少房地產的灰色成本，從結構上來降低成本，房價才能回歸真實水平。

參考文獻：

[1]李志明.試析制定官員財產申報公示制度的癥結與對策[N].太原師范學院學報，2009（5）：41-43.

[2]賀衛.尋租經濟學[M].中國發展出版社，1999.

[3]蔣黎晅.房地產經濟學[M].化學工業出版社，2006.

[4]張志前.樓市迷局[M].中國經濟出版社，2009.