中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制博弈分析

劉靜芳

摘 要：本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)參與者即政府、開(kāi)發(fā)商、銀行和消費(fèi)者的行為做了深入分析，在對(duì)四個(gè)主體的行為分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步闡述了房地產(chǎn)價(jià)格形成的內(nèi)在機(jī)理，論證了房地產(chǎn)價(jià)格形成的客觀條件，最后提出調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的根本性措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格； 政府行為； 競(jìng)爭(zhēng)與博弈

中圖分類號(hào)：F740 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-3315（2013）06-166-001

一、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的一般性規(guī)律

土地是稀缺資源，供給量維持在較為穩(wěn)定的水平上，如果沒(méi)有新開(kāi)發(fā)的土地或者耕地保持一定量不變，那么可用于工業(yè)生產(chǎn)和商住的土地的供給曲線就是一條垂直與需求軸的直線。從經(jīng)濟(jì)史的角度來(lái)看，土地的價(jià)格是伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷上漲的，土地的價(jià)格一直是經(jīng)濟(jì)利益體爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。從農(nóng)村流入城市的富余勞動(dòng)力和城市原有居民對(duì)城市土地形成龐大的需求，最終促使土地價(jià)格上漲。所以土地價(jià)格隨著城市化發(fā)展而上漲是個(gè)普遍規(guī)律。同時(shí)，房地產(chǎn)作為耐用商品，它同時(shí)具有消費(fèi)屬性和投資屬性，作為消費(fèi)屬性的部分構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，作為投資屬性的部分構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，這兩大需求往往同時(shí)存在，擁有剛需的消費(fèi)者同時(shí)也可能作為投資者，這樣一來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的形成不僅僅與城市化有關(guān)，還跟金融體系的運(yùn)行機(jī)制有密切關(guān)系。

二、土地供給者與開(kāi)發(fā)商之間的均衡

土地的所有者的行為在房地產(chǎn)價(jià)格形成中至關(guān)重要。在土地私有制條件下，土地?fù)碛姓吲c開(kāi)發(fā)商之間的交易形成土地價(jià)格，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地所有者意識(shí)到土地的增值空間，就會(huì)采取“惜售”行為來(lái)抬高價(jià)格。在土地公有制條件下，土地屬于國(guó)家，國(guó)家通過(guò)拍賣的方式出售土地。對(duì)于耕地來(lái)說(shuō)，國(guó)家補(bǔ)償給土地承包者一定的損失，這一部分損失僅限于承包年限內(nèi)按一定價(jià)格折算的經(jīng)營(yíng)收入，因此補(bǔ)償成本是很低的。地方政府的土地拍賣收入作為地方財(cái)政的來(lái)源之一，由于市場(chǎng)需求隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷旺盛，即使土地屬于國(guó)家，土地拍賣價(jià)格也會(huì)居高不下。兩種所有制都無(wú)法避免市場(chǎng)的變化，但是，在私有制前提下土地增值的收益屬于個(gè)人，公有制前提下，土地收益屬于全體國(guó)民，至少，屬于全民的財(cái)產(chǎn)有可能通過(guò)轉(zhuǎn)移支付再流到全體消費(fèi)者手里。在土地公有制制度下，全體消費(fèi)者委托政府管理社會(huì)，消費(fèi)者與政府是委托與代理的關(guān)系，所以，不可避免的會(huì)產(chǎn)生政府尋租行為。事實(shí)上，誰(shuí)出價(jià)最高，誰(shuí)就可以擁有土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。如果不存在信息不對(duì)稱和政府尋租行為，那么土地拍賣價(jià)格會(huì)較現(xiàn)在高出很多。開(kāi)發(fā)商通過(guò)賄賂個(gè)別官員，進(jìn)入拍賣資格隊(duì)伍中，實(shí)際上是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放商數(shù)量的限制，從市場(chǎng)的需求方來(lái)看，是減少開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求，因此土地價(jià)格較市場(chǎng)真實(shí)情況是偏低的。開(kāi)發(fā)商的尋租成本也可以看成拍賣價(jià)格中的一部分，最終的土地拍賣價(jià)格是政府與開(kāi)發(fā)商共同制定的，是二者行為博弈的均衡點(diǎn)，這個(gè)均衡價(jià)格低于市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，高于土地交易的賬面價(jià)格。

三、銀行、開(kāi)發(fā)商和政府之間的均衡

銀行在自身利益最大化原則下，對(duì)那些回報(bào)率高的行業(yè)提供資金融通。房地產(chǎn)價(jià)格只要持續(xù)上漲，開(kāi)發(fā)商就可以按期支付銀行貸款。銀行也愿意貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因?yàn)椴粌H僅是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，開(kāi)放商的還款能力較強(qiáng)，而且還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)可以抵押，即使開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期支付貸款，銀行也有固定抵押物，只要房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，銀行的利益就不會(huì)受到損失。所以，在對(duì)待房?jī)r(jià)的問(wèn)題上，銀行與開(kāi)發(fā)商是有共同利益的，他們構(gòu)成了一個(gè)互相依賴的關(guān)系，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，銀行與開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇使得自身與對(duì)方的利益都實(shí)現(xiàn)最大化的策略。如果對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行管制，在強(qiáng)大的需求之下，交易不會(huì)停止，反而會(huì)轉(zhuǎn)為地下，在不公開(kāi)、不透明的狀態(tài)下，消費(fèi)者的議價(jià)能力更低，這不但不會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反而會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展，甚至?xí)斐煞績(jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。如果對(duì)銀行進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)收緊銀根，提高利率來(lái)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)商的融資成本上升勢(shì)必會(huì)把利息支出轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)價(jià)格上，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)槔噬仙屯顺鍪袌?chǎng)，所以調(diào)控的結(jié)果不但不會(huì)降低房?jī)r(jià)，反而更加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，高利率使得金融機(jī)構(gòu)獲利，高房?jī)r(jià)使得開(kāi)發(fā)商獲利，調(diào)控的結(jié)果使得財(cái)富向利益集團(tuán)流動(dòng)。政府在調(diào)控房?jī)r(jià)的行為中沒(méi)有積極性，一是因?yàn)檎{(diào)控行為不能降低價(jià)格，二是因?yàn)檎{(diào)節(jié)金融機(jī)構(gòu)利率后的影響無(wú)法預(yù)料，如果由于金融機(jī)構(gòu)的利率水平變動(dòng)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，最終將不利于政府的稅收。

四、消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商、銀行之間的博弈

通過(guò)上述分析，開(kāi)發(fā)商、銀行和政府都不希望房?jī)r(jià)走低，唯獨(dú)消費(fèi)者希望房?jī)r(jià)降低，這其中還不包括有投機(jī)動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者。對(duì)房地產(chǎn)有投機(jī)行為的消費(fèi)者也希望房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，所以市場(chǎng)中真正主張降低房?jī)r(jià)的利益體的力量十分有限。剛性需求者的議價(jià)能力是最低的，加上信息不對(duì)稱的存在，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程不甚了解，政府在土地出讓中的信息披露不公開(kāi)、不透明、不及時(shí)，加大了消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)真實(shí)情況認(rèn)識(shí)的難度，形成高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象在市場(chǎng)主體的博弈中顯得合情合理，沒(méi)有強(qiáng)大的市場(chǎng)力量會(huì)主動(dòng)去改變這種均衡，除非來(lái)自消費(fèi)者的利益訴求力量越來(lái)越大，最終迫使消費(fèi)者與利益集團(tuán)進(jìn)行斗爭(zhēng)才有可能使既得利益集團(tuán)讓出部分利益。但是，有一條是市場(chǎng)主體都改變不了的，那就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)規(guī)律。

五、圍繞房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題爭(zhēng)論的焦點(diǎn)

房?jī)r(jià)高是不可避免，也沒(méi)有主動(dòng)調(diào)整的動(dòng)力，人們真正抱怨的不該是房?jī)r(jià)高的原因，而應(yīng)該是土地增值部分的所屬與運(yùn)用。土地屬于國(guó)有，土地收益也應(yīng)該屬于全體公民，如何利用這筆財(cái)富才是最需要探討的問(wèn)題。歸根結(jié)底高房?jī)r(jià)的形成有壟斷的因素、也有市場(chǎng)的因素，但無(wú)論如何，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間應(yīng)該降低，政府土地收入應(yīng)該取之于民用之于民。開(kāi)發(fā)商占有了壟斷利潤(rùn)，并且這個(gè)利潤(rùn)分配給銀行和政府尋租人員，這部分財(cái)富可以通過(guò)政府變職能而吸收過(guò)來(lái)。降低開(kāi)發(fā)商壟斷利潤(rùn)，財(cái)富重新回流到政府手里。政府的土地收入和一部分開(kāi)發(fā)商壟斷利潤(rùn)應(yīng)該投入到公共設(shè)施建設(shè)，保障安居工程建設(shè)等民生工程上。當(dāng)前最大的問(wèn)題是政府的行為沒(méi)有更好的規(guī)范，政府權(quán)力沒(méi)有得到約束，土地財(cái)富的運(yùn)用沒(méi)有通過(guò)全體消費(fèi)者的認(rèn)可。政府在財(cái)政支出上不夠透明，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，這些是高房?jī)r(jià)背后深層次的原因。解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題就一定要從根本上入手，促進(jìn)市場(chǎng)化改革，首先就要改變政府的職能，如果政府職能不能轉(zhuǎn)變，就會(huì)形成政府與市場(chǎng)之間的割裂，最終造就了游刃在市場(chǎng)與政府之間的利益集團(tuán)。