答讀者問

李小群

編輯老師：

我父母于2008年底花21萬多元，買下了某市一套73平方米的房子。當時賣房人崔某仍住在該房內。他說自己還有一套住房在裝修，待裝修完就搬家并辦理過戶手續。于是雙方簽訂了買賣合同，同時約定三個月后崔某搬家并過戶。但隨后因為房價開始上漲，崔某反悔，一直沒有搬家，也不過戶。幾年時間，該地段的房價已近翻番。崔某要求退款給我父母，而我父母則堅持要房。現在，我父母已訴至法院。請問老師，法院會支持我父母的要求嗎？

××九中

張海州

張海州同學：

房價變動是二手房交易糾紛發生的主要原因，司法實踐中經常遇到因房價上漲，賣方不愿意再履行房屋買賣合同、千方百計解除合同的情景。而買方則堅決要求繼續履行合同，或者要求賠償房屋差價。甚至還有的房屋已經交易結束若干年，賣方仍然希望找到漏洞推翻房屋買賣合同，從而導致糾紛發生。

你父母與崔某簽訂的買賣房屋合同，當時應是雙方的真實意思表示，該合同不違反法律法規的強制性規定，應屬合法有效。因此，合同的當事人雙方均應按照約定全面履行合同義務。我國《合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”簽訂房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規定行使房屋買賣合同解除權，并要求賣方支付違約金、賠償金；也可以不行使解除權，要求賣方繼續履行該合同。

我國《合同法》第110條規定了以下幾種情形不適用強制履行：①法律上或者事實上不能履行；②債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；③債權人在合理期限內未要求履行。除這三種情形外，都應履行。《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”同時，《合同法》第113條又規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”這是《合同法》賦予守約方的權利。

該案目前已訴至法院，法院處理此類案件時遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失。崔某的違約行為違背了誠實信用原則，而“誠信原則是民事合同的帝王條款”。崔某因房價上漲而違約，但房子升值帶來的利益應該由誰來享有？無疑，只有由守約方、誠信方享有，這個社會才有公平正義。按照法律的規定和法院以往的判例，如果有履行可能的，法院一般會判雙方繼續履行房屋買賣合同，辦理該房屋的過戶手續。如果確實不具有履行的可能性，那么法院會判賣方承擔違約責任，賠償買方的損失，而該損失包括房屋漲價后的價差的差價。編輯老師：

我國的糾紛解決方式除訴訟外，還有調解。通過調解，大量的糾紛得到解決。請問老師，我國的調解有哪些種類？

××十五中 李孔陽

李孔陽同學：

中國當代的調解制度已形成了一個調解體系，主要有以下四種：

①人民調解。即民間調解，是基層村組、社區、企業、單位的人民調解委員會對民間糾紛的調解，屬于訴訟外調解。

②法院調解。這是人民法院對受理的民事案件、經濟糾紛案件和輕微刑事案件進行的調解，是訴訟內調解。對于婚姻案件，訴訟內調解是必經的程序。至于其他民事案件是否進行調解，取決于當事人的自愿，調解不是必經程序。經法院調解制作的調解書與判決書有同等效力。

③行政調解。它分為兩種：一是基層人民政府，即鄉、鎮人民政府對一般民間糾紛的調解。二是國家行政機關依照法律規定對某些特定民事糾紛、經濟糾紛或勞動糾紛等進行的調解，這些都是訴訟外調解。

④仲裁調解。即仲裁機構對受理的仲裁案件進行的調解。調解不成即行裁決，這也是訴訟外調解。