城軌交通的物業(yè)開發(fā)與交通一體化設(shè)計

張海鳴

摘 要：通過對于城市軌道交通建設(shè)同物業(yè)開發(fā)及公共交通設(shè)施的結(jié)合設(shè)置的研究，探討城市軌道交通建設(shè)對于市域及周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和交通帶動作用。

關(guān)鍵詞：城軌交通 物業(yè)開發(fā) 交通一體化

中圖分類號：U125 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（a）-0227-01

我國的城市軌道交通事業(yè)正處于方興未艾的階段，充分發(fā)揮城軌車站對于提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)能力和改善車站周邊交通擁塞狀況的作用，為城市功能的提升具有極為重要的意義。

1 城軌相關(guān)物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用

1.1 城軌相關(guān)物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用具有重要意義

可進(jìn)一步完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化城市投資環(huán)境，為城市的可持續(xù)發(fā)展、提高城市知名度和整體競爭力提供可靠保障。城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)勢必引起較高層面的重視，在融資模式、運(yùn)營管理模式、審批用地、市政規(guī)劃等諸多方面均給予了優(yōu)惠政策。為配合這些政策的實施，在城市軌道交通的規(guī)劃、設(shè)計過程中，對與城市軌道交通項目相關(guān)的物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用進(jìn)行專題研究，顯得尤為重要。

城市軌道交通項目相關(guān)的物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用專題研究的內(nèi)容主要包括以下兩方面。

（1）在軌道交通項目實施過程中，由工程項目設(shè)計建設(shè)本身所形成的可利用空間資源。

（2）由于軌道交通項目建設(shè)，特別是車站建設(shè)，對周邊輻射區(qū)域內(nèi)包括商業(yè)、交通、房地產(chǎn)、旅游、居住環(huán)境等諸多社會經(jīng)濟(jì)因素的影響。

軌道交通建設(shè)為相關(guān)物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用提供了良好的契機(jī)與條件。同時相關(guān)物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用又促進(jìn)了軌道交通建設(shè)，是使軌道交通建設(shè)持續(xù)不間斷的發(fā)展動力，軌道交通建設(shè)相關(guān)物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用必將使沿線形成一條經(jīng)濟(jì)繁榮帶。

以天津為例：天津作為直轄市，又是華北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心，城市人口近千萬，發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘械目傮w建設(shè)規(guī)劃對整個城市的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃和建設(shè)作為城市總體建設(shè)規(guī)劃的重要組成部分，與城軌相關(guān)物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用研究勢必被提高到較高的層面加以重視。

城市軌道交通相關(guān)物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用是個龐大的系統(tǒng)工程，需要政府部門特別是土地及城市規(guī)劃管理部門來規(guī)劃、協(xié)調(diào)和審批，項目開發(fā)公司更需要集中力量來組織和策劃。

1.2 城軌工程重要站點相關(guān)物業(yè)開發(fā)與土地綜合利用設(shè)想

對于處于市郊的車站：站址周邊尚未實現(xiàn)規(guī)劃，周邊用地可充分結(jié)合城軌車站的設(shè)置對周邊商業(yè)、居住等輻射帶動作用進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，促進(jìn)市郊的城市化建設(shè)，提升土地附加值。為充分利用土地資源，可考慮與車站地面集散廳相連部分建筑等可進(jìn)行綜合物業(yè)開發(fā)。

對于換乘站：一般為地下三層車站，車站地下規(guī)模較大，可將地下二層為設(shè)備用房，地下一層為共用集散廳，將相連部分用于商業(yè)用途，并可于公共區(qū)內(nèi)劃分部分區(qū)域為地下物業(yè)開發(fā)面積，提高建筑利用率。并且，周邊一般為繁華商業(yè)建筑，可結(jié)合車站站廳及出入口的設(shè)置，一方面實現(xiàn)行人過街功能，另一方面，可將出入口、通道同既有及規(guī)劃物業(yè)建筑相結(jié)合，引入商業(yè)建筑客流，提升物業(yè)質(zhì)量。 并可充分結(jié)合車站地面出入口、風(fēng)亭等地面建筑引起的土地征用情況，進(jìn)行征地范圍內(nèi)的商業(yè)、辦公、居住等性質(zhì)的土地綜合開發(fā)利用。

設(shè)有停車線、聯(lián)絡(luò)線的車站：可結(jié)合車站范圍內(nèi)停車線、聯(lián)絡(luò)線等明挖施工所形成的有效地下空間進(jìn)行綜合物業(yè)開發(fā)建設(shè)。并可充分結(jié)合車站地面出入口、風(fēng)亭等地面建筑引起的土地征用情況，進(jìn)行征地范圍內(nèi)的商業(yè)、辦公、居住等性質(zhì)的土地綜合開發(fā)利用。

普通地下車站：可充分結(jié)合車站地面出入口、風(fēng)亭等地面建筑引起的土地征用情況，進(jìn)行征地范圍內(nèi)的商業(yè)、辦公、居住等性質(zhì)的土地綜合開發(fā)利用。

2 高度重視交通一體化規(guī)劃和地面常規(guī)公交的接駁換乘

2.1 交通一體化概述

所謂交通一體化規(guī)劃，就是通過對城市交通需求量發(fā)展的預(yù)測，為較長時期內(nèi)城市的各項交通用地、交通設(shè)施、交通項目的建設(shè)與發(fā)展提供綜合布局與統(tǒng)籌規(guī)劃，并進(jìn)行綜合評價，交通一體化規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的一部分。

城市交通是一個復(fù)雜的、動態(tài)的大系統(tǒng)，它涉及到社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、居民心理及生活方式等多方面因素，具有多方面屬性。因此，交通一體化規(guī)劃必須采用系統(tǒng)工程方法來進(jìn)行，即以科學(xué)性為基礎(chǔ)，以綜合性為手段，以整體性為目標(biāo)，進(jìn)行系統(tǒng)的總體優(yōu)化，以便得到一個能最佳滿足居民出行要求的，與城市環(huán)境相互協(xié)調(diào)的綜合交通系統(tǒng)。

2.2 城軌工程交通一體化設(shè)想

交通一體化規(guī)劃應(yīng)發(fā)展以城市軌道交通為骨干，常規(guī)的公共交通為主體，輔之以其它交通方式，構(gòu)成多層次立體的有機(jī)結(jié)合體。

以天津為例：城軌線路大部分穿越了南京路、小白樓、天津站等商業(yè)中心和主要交通樞紐，沿線大部分路段也是公共交通擁擠區(qū)域。

城軌設(shè)計應(yīng)做好與其它交通形式如城際客車、公共汽車、小汽車等的銜接，應(yīng)服務(wù)到門，如與主干道上的公交車站換乘，這樣可減少居民出門步行時間，方便乘客。此外，為更好地方便乘客，實現(xiàn)交通一體化規(guī)劃，還應(yīng)在不同的交通模式中采用統(tǒng)一的票務(wù)管理機(jī)制，使用統(tǒng)一的車票等。

交通一體化涉及到多個部門，應(yīng)加強(qiáng)不同部門的聯(lián)系與協(xié)作，把交通一體化的規(guī)劃工作做深做細(xì)，使軌道交通更好地在城市交通中發(fā)揮骨干作用。

參考文獻(xiàn)

[1] 《城市軌道交通技術(shù)規(guī)范》GB50490-2009[S].