城市綜合體的贏與虧

繩娜　CMMO

在住宅市場頻遭政策打壓的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮鼎沸，大量城市綜合體在新興城市迅速被造好，卻又由于沒有合理規(guī)劃而被空置，很多城市被納入新的鬼城，這些城市綜合體面臨著怎樣的贏與虧？上海元策投資顧問有限公司董事長何鶇波、商業(yè)地產(chǎn)資深人士莊偉分享了他們的觀點(diǎn)。

《銷售與市場》：伴隨著二、三線城市的崛起以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來哪些契機(jī)？

何鶇波：中國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，底子比較薄，就算沒有城鎮(zhèn)化這么大規(guī)模的投入，中國的商業(yè)發(fā)展空間本身也比較大。城鎮(zhèn)化進(jìn)程，這是十八大傳遞出的一個(gè)非常重要的政策導(dǎo)向，涉及4億農(nóng)民進(jìn)城和40萬億的投資。城市的崛起和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，帶來的一個(gè)結(jié)果就是人口的聚集，這就需要一系列民生配套的東西，包括商業(yè)、醫(yī)療、就業(yè)、教育培訓(xùn)等，這些產(chǎn)業(yè)都會(huì)相對(duì)去集中，這就給我們做商業(yè)地產(chǎn)帶來很多機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，中國的商業(yè)本身就需要一定的提升。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在不平衡的現(xiàn)象。像上海這樣的大都市匯集了最好的東西，但是商業(yè)不同階段的業(yè)態(tài)在全國都能看得到。例如，在一些偏遠(yuǎn)的小城市還存在最早的大棚式的、攤販?zhǔn)降?、趕集的市場。在中國，可以看到并研究不同商業(yè)模型和商業(yè)特色。這就從另外一個(gè)角度說明，中國的商業(yè)品質(zhì)需要提升，這也是消費(fèi)升級(jí)、生活品質(zhì)提升的一個(gè)需求。

《銷售與市場》：如何看待新興城市大規(guī)模建造商業(yè)綜合體的現(xiàn)象？

莊偉：目前，全國商業(yè)地產(chǎn)的庫存量還是比較大的，存在結(jié)構(gòu)性不合理的問題?，F(xiàn)在等開發(fā)的項(xiàng)目很多。項(xiàng)目不是沒有被批下來，而是項(xiàng)目有了不敢造了。因?yàn)橐呀?jīng)造好的項(xiàng)目很多都空置下來，這個(gè)現(xiàn)象還是值得關(guān)注的。其實(shí)，開發(fā)商在拿地之前，項(xiàng)目的容積率、商業(yè)配置等政府已經(jīng)做好規(guī)劃了，雖然日后項(xiàng)目規(guī)劃會(huì)有一個(gè)微調(diào)，但整個(gè)大方向是定了的。這就需要政府在做規(guī)劃時(shí)更加專業(yè)和謹(jǐn)慎。

何鶇波：很多城市在做規(guī)劃的時(shí)候，需要意識(shí)到這種現(xiàn)象，需要全局統(tǒng)籌，做一個(gè)通盤的考慮，盡量不要讓商業(yè)不足，也不要讓它過剩，結(jié)構(gòu)也要合理，這樣的規(guī)劃更符合居民的要求。很多城市的商業(yè)綜合體有了切膚之痛，需要反思如何調(diào)整方向。以往這種粗放的、類似住宅的開發(fā)模式是不適合商業(yè)地產(chǎn)的。但除了政策的調(diào)節(jié)以外，還會(huì)有市場調(diào)節(jié)。很多開發(fā)商或者拿了地的地主方，不會(huì)沒有意識(shí)到這樣一個(gè)情況，他可能還會(huì)跟政府去協(xié)調(diào)、去溝通。

《銷售與市場》：如何判斷一個(gè)城市需要多少城市綜合體？

何鶇波：每一個(gè)城市都是要通過深入調(diào)查研究后來進(jìn)行判斷的。比如，需要深入了解統(tǒng)計(jì)本地的戶籍人口、常住人口、城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向以及它的人口是導(dǎo)入型還是流出型。相對(duì)而言，導(dǎo)入型的城市商業(yè)潛力更大一些。中國地大物博，區(qū)域文化、民風(fēng)、消費(fèi)習(xí)慣各異，所以每個(gè)城市的判斷標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。消費(fèi)能力、消費(fèi)等級(jí)會(huì)決定這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目檔次的高低，但是最基本的還是人的消費(fèi)，這是對(duì)一個(gè)商業(yè)能不能做的最基本的判斷，如果一個(gè)城市人口數(shù)量都不夠的話，是不足以支撐商業(yè)發(fā)展的。

莊偉：一般來說，從一個(gè)城市的人均GDP、人均可支配收入、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)支出、人均商業(yè)面積等數(shù)據(jù)判斷商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)，還有一個(gè)現(xiàn)象就是城市貧富差距太大，像工業(yè)型、資源型城市人均消費(fèi)很高，但很多普通的民眾往往被拉高了。數(shù)據(jù)看似樂觀，很多繁榮背后其實(shí)并非如此。商業(yè)對(duì)這樣一個(gè)城市的發(fā)展要有所警惕，很多城市繁榮的背后不具備開發(fā)的條件。

《銷售與市場》：二、三線城市商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與一線城市存在哪些不同？

何鶇波：二、三線城市和一線城市的定義暫時(shí)還不是那么清晰，比較模糊。在調(diào)研過很多城市之后，我發(fā)現(xiàn)以往理解的二、三線城市的消費(fèi)能力、消費(fèi)行為一定程度上比所謂的一線城市還要強(qiáng)。比如，在沈陽，對(duì)于奢侈品的消費(fèi)，比上海還要狂熱，這就需要根據(jù)每個(gè)城市的文化特點(diǎn)來綜合考慮。不能籠統(tǒng)地劃分一、二、三線城市，必須很細(xì)致地去做消費(fèi)的分析才能把項(xiàng)目做好。具體項(xiàng)目具體分析，每個(gè)地方的文化沉淀都非常厚重，誰也影響不了誰。

莊偉：商業(yè)總的趨勢(shì)是大城市跑在前列，二、三線城市跟著慢慢學(xué)，但是在發(fā)展的過程中，肯定會(huì)有不同的路走出來，例如，長江三角洲地區(qū)跟東北地區(qū)差別就很大。同時(shí)，商業(yè)資源傾斜度、專業(yè)人才、經(jīng)營理念等造成商業(yè)發(fā)展水平的不均衡。雖然電子商務(wù)的發(fā)展會(huì)滿足商業(yè)落后地區(qū)的消費(fèi)需求，但無法滿足消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)，而現(xiàn)代商業(yè)注重的卻是體驗(yàn)型消費(fèi)。

《銷售與市場》：國內(nèi)商業(yè)綜合體如何規(guī)劃自持和售賣比例？

莊偉：這個(gè)租售比例沒有標(biāo)準(zhǔn)?？陀^地講，持有物業(yè)的就是經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，賣掉物業(yè)的是地產(chǎn)商的經(jīng)營行為。物業(yè)賣掉的話，將來這個(gè)經(jīng)營權(quán)在小業(yè)主身上，賣掉之后就沒有能力指揮這盤棋，不能去統(tǒng)一規(guī)劃，將來會(huì)產(chǎn)生很多問題。這樣的商業(yè)就沒有靈魂、沒有主題、沒有個(gè)性，這樣的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值就會(huì)有麻煩。

何鶇波：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不宜散售，但國內(nèi)現(xiàn)在還沒有更好的解決開發(fā)商資金壓力的方法，所以很多業(yè)主迫不得已將商業(yè)拆零銷售掉，其實(shí)自持的物業(yè)和銷售的物業(yè)的形態(tài)和功能是非常不一樣的，至于選擇自持或者售賣完全是開發(fā)商根據(jù)公司的戰(zhàn)略或者戰(zhàn)術(shù)而制定的。希望國內(nèi)盡早出現(xiàn)真正的REITS，解決商業(yè)地產(chǎn)這一問題。

（編輯：繩 娜 snn0001@126.com）