上海“地王”為何北京制造

蘇鑫

4月25日，刷新上海長寧區(qū)樓面地價紀(jì)錄的虹橋路地塊，以及5月29日，刷新上海單幅土地成交總價紀(jì)錄的長寧區(qū)新華路地塊，讓人膛目結(jié)舌。2塊新“地王”的出現(xiàn)，引爆2013年第2季度的上海土地市場交易價格，一時之間沒有最高、只有更高的話題蜂擁而至。

但是，鮮少有人注意到2塊“地王”的共同點(diǎn)，制造者均為來自北京的開發(fā)商——SOHO中國聯(lián)合體及北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而且2塊地均為商務(wù)辦公用地。可以說，今年上海的高價土地幾乎均由北京的開發(fā)商創(chuàng)造，全部于商務(wù)辦公所用。在樓市調(diào)控持續(xù)深化的今天，住宅“地王”令各方承受的壓力過大，所以都望而卻步。相反，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)尤其是核心城市、核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)，其價值越來越被嗅覺靈敏的開發(fā)商所重視。

通過數(shù)據(jù)對比可見，北京甲級寫字樓平均租金高達(dá)500元/月/平米，而上海甲級寫字樓平均租金為400元/月/平米，每平米租金相差100元之多，但是北京核心區(qū)域的高端物業(yè)住宅價格，卻比上海要低不少。北京寫字樓價格居高不下，可謂多種因素疊加造成。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京CBD3000平米以上的大租客中，64%的租客是國有企業(yè)。自2009年4萬億政策出臺后，國有企業(yè)開始大幅擴(kuò)張，資金充足，辦公需求強(qiáng)勁，為北京寫字樓市場帶來一股價格高漲的新浪潮。另外，當(dāng)2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)時，國家對房地產(chǎn)市場實施過救市政策，導(dǎo)致北京出現(xiàn)寫字樓改商務(wù)公寓銷售的活動，這客觀上減少了北京寫字樓市場的供應(yīng)。

在北京寫字樓市場的價格高位之下，上海商務(wù)寫字樓市場則顯得理性有余。政府規(guī)劃部門嚴(yán)格避免“商改住”浪潮的蔓延，令寫字樓的建造更看重企業(yè)實際增加的需要。最后，相對合理的城市規(guī)劃及比北京暢通的交通，令上海郊區(qū)化辦公市場相對成熟。

對于希望長期在辦公、物業(yè)領(lǐng)域“淘金”的北京開發(fā)商而言，在上海市場投入商務(wù)寫字樓項目開發(fā)，極具升值空間與培育潛力，這正是兩家北京開發(fā)商不惜高價，拿下上海商辦地塊的原因。有了京滬兩地的現(xiàn)實比較，他們能更深刻的理解上海核心區(qū)寫字樓價值。行業(yè)內(nèi)堪稱舊樓改造中，樓宇經(jīng)濟(jì)典型案例的高和靜安大廈，改造后每平方米租金居然上漲達(dá)50%，這是對以上市場判斷正確的最好佐證。