解碼企業獨棟與產業園區

劉凱

產業地產是指在新經濟和城市經營背景下，以產業為依托，以地產為載體的各類產業園區、商務園區的新興產業形式。黨的十八大報告中指出，把優化產業結構、推進產業結構戰略性升級，作為推進經濟結構調整的重要內容。另外，相關產業發展規劃相繼公布，無疑給產業園區帶來了更好的發展機遇，將刺激其轉型升級，為產業地產帶來利好消息。當前，普洛斯集團等外資機構已經搶灘登陸中國的產業市場，國內深受住宅產業結構性調控影響的復地、綠地、萬通、五礦等國內幾大開發商，紛紛搶先產業地產領域，期待實現企業轉型與未來科學發展。

中國房地產業亟待升級與轉型，細分地產類型也逐漸浮出水面，產業地產成為資金追逐的下一輪熱點。因此，在中國1、2線城市，繼住宅和商業地產之后，產業地產尤其是總部基地、產業園區，將成為支撐房地產業持續發展的新目標，更成為新型城鎮化建設的重要推動力。然而，產業地產開發的問題也日益暴露。首先，在傳統的產業園區開發中，產品、配套、服務等已經不能再滿足政府、企業的需求；其次，政府為了實現經濟的快速發展，把土地過度提供給大型企業，直接導致了土地利用率不夠、周邊配套建設不齊全的結果；再次，對于企業來說，一邊需要建設企業產業園，另一方面需要發展自身產品、產業，同時期消耗了雙倍的人力、物力；最后，不專業的建設園區對區域經濟的影響、地方區域的規劃，都有著不同程度的負面影響。

我個人認為，產業地產開發商可能將面臨3個問題。首先，無論規劃還是產權分割，一定會遇到跟政策相悖的問題，如何將產業地產嵌入城市區域規劃中，是每個產業地產開發商都要面臨的問題。例如五礦集團營口項目，是在沈陽和大連之間完成，要做到區域對接，必須整合政府政策和企業資源來做產業規劃，才能打造出預計的盈利模式。第二是能力問題，企業是否有能力做合理取舍與權衡，是操作中不被項目壓垮的先決條件。第三是現金流問題，除了產品的快銷、慢銷，長短周期結合外，資金怎樣整合是困擾產業地產開發商的最重要問題。園區不可能初期就賺錢，需要較強的資本實力來培育升級，否則項目難以支撐，困難重重。

正因為國內還沒有哪家產業地產商，能真正擁有強大的資金后盾去做純持有，所以租售并舉行為是最符合現狀的運營模式。同時，招商也是產業地產面臨的最大疑難，它是對運作能力、園區品質等綜合素質的深層次考驗。產業地產開發商的招商能力比任何資源都金貴。