租客屋內吸煙引火致身亡民宅變“兇宅”損失誰賠償

王湘羽 習亞偉

法律服務

租客屋內吸煙引火致身亡民宅變“兇宅”損失誰賠償

王湘羽 習亞偉

2016年2月6日，北京市石景山區的某處房屋突發大火，八旬老者不幸身亡。北京市石景山區公安消防支隊認定本次火災事故的起因系老人臥床吸煙所致。斯人雖已逝，然而火災所引發的問題卻仍在繼續。老人的家屬張某剛剛處理完老人的后事，就被房東黃某一紙訴狀告至法院。

原來，涉案房屋系黃某出租給張某的出租房，不料張某父親因在屋內吸煙引發火災被燒死房中，房屋由此成“兇宅”。黃某認為，其房屋價值受到了貶損，要求張某賠償損失20萬元，一審法院駁回其訴求，后黃某上訴至北京市第一中級人民法院，二審法院于近日做出判決，判決駁回上訴，維持原判。

民宅變“兇宅” 租客該賠否

經一審法院審理查明，2014年7月6日，黃某與張某簽訂租賃合同，約定張某承租黃某名下一套房屋，租期一年。期滿后，經雙方口頭協商，張某繼續承租涉案房屋，并和癱瘓在床、生活不能自理的父親共同居住使用。2016年2月6日，張某父親臥床吸煙引發火災，被燒死屋內。

黃某認為，張某父親臥床吸煙引發火災并被燒死屋中屬于非正常死亡，涉案房屋由此成“兇宅”，價值發生貶損，故房屋貶值損失應由張某承擔，要求賠償房屋貶值損失20萬元。

二審法院經審理認為，房屋內發生過非正常死亡事件雖然不會對房屋的實際使用功能產生影響，但會引發人們恐懼、焦慮、忌諱等不良的心理感受，表現在房屋交易過程中，會導致購房者或租房者對房屋的評價和價值認可度降低，從而對房屋能否出租、出售及出租、出售的價格產生較大影響。在房地產的交易慣例中，將房屋是否發生過非正常死亡事件作為必須披露的影響交易決策的重要事項。本案中，訴爭房屋發生火災，張某的父親在火災中死亡，屬于非正常死亡，導致訴爭房屋在后續可能的出租、出售中將受到不利影響，黃某對訴爭房屋的收益、處分權能受到限制，由此導致的房屋貶值損失客觀存在。張某作為訴爭房屋的承租人，有妥善保管、維護訴爭房屋的義務。張某明知父親癱瘓在床，有吸煙習慣，仍在外出時將香煙、打火機等易燃物放在其父身邊，未盡合理注意義務，存在過失，導致房屋發生貶值損失，張某應當就此承擔賠償責任。

租客已履行 合同能撤否

火災發生后，因張某父親的死亡同時也給黃某造成了一定財產損失，雙方就火災損失賠償事宜進行協商，并于2016年3月12日簽訂協議，約定由張某一次性支付房屋裝修費、家具費、精神撫慰金等賠償款共計7萬元整，錢款付清后雙方租賃關系即解除，且雙方互不再承擔對方的任何損失（財產損失和精神損失）。協議簽訂當日，張某一次性給付黃某上述賠償款7萬元。

但是，本應順利了結的糾紛卻橫生枝節。房東黃某主張，因張某父親臥床吸煙引發火災并被燒死屋中的事實，導致涉案房屋成為“兇宅”，價值發生貶損，故房屋貶值損失應由張某承擔，遂將張某訴至法院，要求賠償房屋貶值損失20萬元。

張某則主張自己已經按照雙方簽訂的協議內容履行了相關約定，不應再承擔黃某任何損失。一審法院依據雙方協議內容，判決駁回了黃某的訴訟請求。黃某不服，上訴至北京一中院。

黃某上訴主張，火災發生給房屋造成了損毀，周圍鄰居再三催促其重新裝修房屋，但其經濟緊張無力負擔裝修費用，張某利用其急于得到賠償款用于裝修的危急情形，要求其簽訂協議，屬于乘人之危，且協議內容顯失公平，協議應當撤銷，據此要求二審法院支持其一審的訴訟請求。

二審法院認為，火災發生后，黃某與張某就火災給黃某造成的損失已經達成了協議，約定張某賠償黃某共計7萬元，同時寫明，“在乙方一次性付清賠償款后，甲乙雙方的租賃關系即解除，甲乙雙方互不再承擔對方的任何損失（財產損失和精神損失）”。雙方簽訂的該份協議系雙方真實意思表示，內容合法有效，且已履行完畢。依照該協議，雙方已對火災引發的賠償事宜一次性全部解決，黃某無權再主張其他賠償。黃某主張上述協議中不包含房屋貶值的損失，張某口頭承諾對于房屋貶值損失可以另行主張，但未提交證據予以證明。黃某另主張協議簽訂過程中，存在乘人之危和顯失公平的情況，應予撤銷，但其將該主張作為上訴理由在本案二審中提出，不符合法律關于行使撤銷權的要求。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。