地王回收

龔小鋒

地王，一直是土地市場最具爭議也最有代表性的現(xiàn)象。在好戲連臺的地王爭奪戰(zhàn)中，不乏志在必得的布局遠見，也不少孤注一擲的魯莽冒險，開發(fā)商們各懷心思、各顯身手，演繹著行業(yè)最為波瀾壯闊的一幕，成為房地產(chǎn)行業(yè)前瞻和躁動的最好注腳。

上半年，各地仍然地王頻出，連“好學生”萬科也在半月內連拿下3個“地王”，調控政策在人們眼中更顯得撲朔迷離。

但近期，南京、杭州等地先后收回多塊曾經(jīng)風光的“地王”，市場嘩然。不管是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動，還是開發(fā)商資金難以為繼的無奈之舉，在持續(xù)的樓市調控發(fā)酵之下，中國樓市“只賺不賠”的神話早已破滅。

比“面包”還貴的“面粉”，畢竟不是那么好“和”。高額的拆遷成本，資金短缺、大盤開發(fā)操作能力等原因相繼考驗地王制造者們。業(yè)內人士預計，隨著國內融資渠道收緊，下半年，地王被收回的鬧劇，或仍將上演。

燙手的地王

南京中冶地王被收回一事沸沸揚揚。7月5日，南京市國土資源局突然在其網(wǎng)站上發(fā)布了一條公告：“經(jīng)市政府批準，下關濱江江邊路2號地塊因故終止出讓程序。”南京官方解釋收回的原因為，一為西站貨場異地復建工作復雜，影響了交付土地期限。另外，則是由于優(yōu)化下關濱江商務區(qū)功能，完善商務區(qū)規(guī)劃布局。

7月8日，中冶置業(yè)發(fā)布公告詳解“退地”原因，認為造成這一局面的責任在南京市國土資源局：“公司在整個過程中不存在任何責任，2號地終止出讓程序對項目公司南京下關濱江1、3 號地塊的開發(fā)會造成重大影響”。

公告中的南京下關濱江江邊路 2號地塊，即2012年11月，中冶置業(yè)創(chuàng)下的全國總價地王。而1號地和3號地于2010年9月份同時出讓，該地塊曾因未能在預計動工時間內動工一直備受關注。至此，三塊土地連成一體，總面積達到236萬平方米，中冶成為南京下關區(qū)的頭號地主。

2012年12月18日，就在中冶拿下南京地王半個多月后，國土資源部土地利用司突然介入，要求公開調查該地塊的“違規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地”問題。這次調查令土地出讓陷入停滯，調查進展與結果一直沒有對外公布。如今，結果才浮出水面。

“中冶拿下2號地塊后受到了批評，國土資源部公開調查這塊地，這也給公司帶來很大壓力。”7月10日，據(jù)媒體報道，中冶置業(yè)一位高管透露，該地塊被收回不失為一種“體面”的退出方式。

記者查閱到的最新資料顯示，7月12日，中國中冶與中冶置業(yè)官方網(wǎng)站同時發(fā)布公告稱：“經(jīng)過與南京市國土資源局溝通，2號地塊競買保證金11.3億元及相應財務費用已于2013年7月12日到賬”。這意味著，地王被回收，中冶“毫發(fā)無損”。

在中冶地王被回收的議論中，不少是關于企業(yè)無力開發(fā)的聲音。“一方面政府確實有意對該地塊重新規(guī)劃，但不排除中冶資金難以為繼主動退地的可能。”南京一家房企高層告訴記者，中冶置業(yè)母公司中國中冶大幅虧損無力支援地王項目，在年初的時候，市場就已經(jīng)有傳聞說中冶要轉讓地王的消息。

中國指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東表示，除了中冶自身財務原因外，今年融資渠道收緊，尤其是近期銀行流動性的收緊，這對中冶地王項目也會形成考驗。

棄車保帥

實際上，不僅是南京，這股 “地王”回收之風早已席卷全國。 6月底，服裝企業(yè)雅戈爾因無力開發(fā)，宣布退出杭州城西申花板塊兩幅地塊，這兩塊地是2010年杭州市的“地王”項目之一。2010年11月30日，雅戈爾分別以12.56億元和11.65億元的價格拿下這兩塊地。

但與中冶“毫發(fā)無損”不同的是， 雅戈爾損失慘重。除了被罰4.84億元保證金外，雅戈爾公告還顯示：若申花地塊重新出讓后的成交總價低于原土地總價款的80%，公司將按協(xié)議補足地塊成交總價款與該金額之間的差額。

雅戈爾在近期公告中坦陳，2011年1月以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境、市場形勢和供需變化發(fā)生了較大變化。綜合權衡后，公司決定終止開發(fā)申花地塊。2010年11月拿地后，雅戈爾只支付了4.8億元定金，后續(xù)款項遲遲未能到位。由于公司現(xiàn)金流緊張，雅戈爾只能選擇“斷臂”自救。

此外，多地回收閑置土地的案例也屢見不鮮。5月，武漢市國土資源局發(fā)布公告，宣布無償收回4宗黃金地段地塊。其中，精武路一商業(yè)服務業(yè)用地閑置20多年。

北京市場上亦有多個相似例子。今年5月份，北京大龍地產(chǎn)解除合作開發(fā)“大龍新都”項目，以回籠資金。在此之前，2009年11月，大龍地產(chǎn)以50.5億元的總價競得北京順義天竺地王，隨后便因無法按時繳納土地出讓預付款而被收回地塊，并被罰款2億元。去年年中，華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂公司所屬的百子灣地王也被收回。

中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，地王收回不外乎兩種原因，一是 2009年到2010年房價暴漲后，房企大幅拿地，如今資金周轉難以為繼，而且高溢價模式不可持續(xù)，地王變得燙手，不得不“棄車保帥”；二是隨著房地產(chǎn)調控的深入，監(jiān)管部門力度加大了，對地王項目格外關注，給地方政府造成一定壓力。隨著政府清查囤地力度增加和房企資金問題，未來或許還有更多“地王”被收回去。

新一輪地王預警

盡管地王命運坎坷，但是下半年以來，房企拿地王的高潮仍是一波接一波。7月26日下午，卓越地產(chǎn)以123.79億元的價格奪得前海兩宗土地，創(chuàng)造了深圳最高“總價地王”。7月23日，中糧地產(chǎn)競得北京孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊，扣除配建的保障房，樓面價高達48444元/平米，再次刷新北京單價“地王”。

連承諾“不當?shù)赝酢钡娜f科也分別在重慶和廣州、上海等地都奪下地王。另根據(jù)北京中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，十大標桿房企權益購地293億元，金額創(chuàng)年內新高。

“地王”熱的背后，顯然是房企不缺錢且對房價上漲的樂觀預期。根據(jù)近期發(fā)布的2013年上半年房企業(yè)績公告顯示，萬科以超過800億元的銷售額處于領先低位，而綠地、保利和中海等房企上半年銷售額也超過600億元。

近期中糧拿下的北京孫河地王，扣除配建的保障房，樓面價高達48444元/平米，業(yè)內普遍預計項目建成后售價至少8萬元/平米才能盈利，而目前區(qū)域在售的龍湖雙瓏原著平均售價在45000-60000元/平米。由于宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)的不確定性，面對龍湖、泰禾等強大對手，豪宅經(jīng)驗不足的中糧能否豪賭成功，還是一個問號。

“多數(shù)房企還是能量力而行，沒有過度不理性的拿地現(xiàn)象。”在曹旭東看來，拿下地王項目，就一定要做高溢價產(chǎn)品，這對開發(fā)商資金實力和操盤技巧的要求相當高，拿項目之前，一定要對自己實力和項目進行衡量。如今，快錢越來越不容易賺，拿到土地就能賺錢的黃金期已經(jīng)過去，拿地王項目對開發(fā)商是很大的考驗。

據(jù)記者了解，雅戈爾申花地塊樓面價就高達1.8萬元/平米，就陷入了“面粉貴過面包”的尷尬。記者從位于申花板塊的綠城慧園售樓處了解到，作為區(qū)域內的“高價盤”，該項目均價也只有3萬元/平米，而開盤較早的西域年華、萬家花城等樓盤均價約2.5萬元/平米。而以雅戈爾的拿地樓面價測算，開盤至少要在4萬元才有盈利。

在北京，遠洋也由于地王的影響，近幾年日子“難過”，以至于北京公司改組。其旗下的遠洋萬和公館更是由于定價難等多重原因，幾番拖延入市。

監(jiān)管力度將加大

或許未來還有更多“地王”被收回。根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地閑置超過1年將征收土地出讓金20%的閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，將無償收回土地使用權。

7月11日，國土資源部副部長胡存智強調，國土部已經(jīng)選擇284宗情況“特殊”的土地進行調查分析，將在全國范圍內建立土地利用動態(tài)巡查制度。而根據(jù)國土資源部法律中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，中國未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

基于各方面考慮，地方政府傾向于大面積出讓土地，但大面積地塊也是滋生總價地王的溫床。未來，監(jiān)管部門或將嚴控土地供地控制出讓規(guī)模。胡存智即表示，國土部將把已經(jīng)供應的“特殊”大地塊作為今、明年的監(jiān)管重點。此前，國土資源部在2012年的《限制用地項目目錄》中明確要求不同城市出讓住宅用地的上限，大城市不能超過20公頃。

在薛建雄看來，要控制單價地王，扼制高溢價地塊，就必須改革土地招拍掛制度中“價高者得”的單一模式。盡管今年北京試行了多種配建保障房方式，壓低樓面價，但由于保障房面積走高，最終成本還是轉移到商品房上。

業(yè)內人士認為，政府應有讓利精神，不可再走土地財政模式。如相比“限房價、競地價”，“競配建”等，“限地價，競房價”的模式，是在政府地價既定的前提下競房價，價低者得，似乎更能體現(xiàn)政府部門讓利的誠意。