超高樓難言名利雙收

劉楊

8月3日，施工近5年的“上海中心”大廈實現主體結構封頂。預計到2015年，632米的“上海中心”將建成啟用。就在此前兩周，長沙望城區回龍村，世界第一高樓“天空城市”項目奠基儀式舉行。超高層建筑的建筑地標性意義讓人們對其有了無限的憧憬，然而，超高建筑寫字樓市場前景一直備受爭議。

超高層建筑頻現

近一兩年來，中國出現了超高層建筑的發展高潮。

根據商業地產服務機構RET睿意德的統計，從全球范圍來看，超過400米（結構總高度）的已建成超高層建筑，中國占到約六成。預計到2020年，這一比例將再上升至八成。目前中國（含港澳臺）超過400米（結構總高度）的超高層建筑中，已建成8幢，已開工28幢，處于規劃階段的約36幢。

從分布情況來看，除南京“綠地紫峰大廈”外，其他已建成項目全部集中于一線城市以及臺北與香港。而已開工項目中，除北、上、廣、深四個一線城市以及經濟發達省會城市與直轄市外，蘇州、大連、珠海、寧波等區域中心城市，也在建造超高層建筑。

RET睿意德寫字樓部高級助理董事陳曦表示，像上海中心這樣的超高層建筑，寫字樓體量通常超過20萬平米，寫字樓出租緩慢已成為超高層建筑亟待解決的問題。

陳曦指出，超高層建筑的寫字樓要實現70%去化率，需要近3年時間。而非超高層通常花一年時間即可。

從務實角度而言，超高層寫字樓則有其明顯優勢。因單層面積較大，將有助于提升大型企業的辦公效率。陳曦舉例稱，“例如原來某大型企業在普通寫字樓里要租用10到15層，但在超高層寫字樓里租6、7層就有相同面積。”

據了解，上海中心單層面積達到了4000平米，環球金融中心的單層面積也在3000平米，而普通200米以下高度的寫字樓單層面積則在2000平米以內。

招商博弈

超高層建筑無疑是城市亮點，企業進駐意愿也較強，但記者采訪了解，地標性建筑并沒有實現跨區域吸引客戶。

超高層寫字樓若想在初期獲得市場認可，吸引大品牌企業入駐無疑是最好的辦法，但大品牌企業議價能力都非常強，這也成為超高層寫字樓的招商難題。永安會計師事務所入駐環球金融中心，就是知名企業“撿便宜”的實例。一位不愿透露姓名的業內人士透露，永安是以5折的價格簽署的租賃合同，而環球金融中心對外報價則在12元-15元/天/平米。

打折只是超高層寫字樓為吸引大品牌客戶所做的一部分讓步。例如裝修期免租、每年享有2到3個月的免租期、物業費減免等，都時常成為大品牌客戶進駐超高層寫字樓的優惠條件。

對于超高層寫字樓如何解決招商中的難題，陳曦建議，初期可以找多家代理公司，拓寬招商渠道；在具體出租樓層選擇上，也要戰略性的分批次出租。

難言一枝獨秀

陳曦表示，通過市場研究發現，雖然超高層建筑在全國多個省市有分布，未來2、3年將陸續上市，但結合目前狀況來看，各地超高層項目也不會再輕易上馬。

相比較寫字樓規模已達到1200萬平米以上的香港而言，當前只有600萬平米左右的上海、北京寫字樓市場仍具有足夠大的發展空間。不過，相對于普通寫字樓而言，超高層寫字樓的后期運營成本非常高，這也會對一些超高層寫字樓今后的發展產生影響。

“我們研究發現，迄今為止超高層寫字樓的開發成本和后期維護成本的比值大概在1比3。”陳曦表示，上海金茂大廈一天的維護成本就要100萬。

實際上，在交通方面的負面影響也正在改變著超高層寫字樓的格局。據了解，上下班高峰，上海幾大超高層建筑周邊路面交通都幾乎處于癱瘓狀態，為此，一些企業選擇了搬離。

此外，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波向記者表示，消防、防震等抗災害風險能力較弱，也會成為一些企業拒絕超高層的原因。鑒于國內物業管理水平的相對落后，加之超高層寫字樓本身高容積率，內部運營環境不樂觀也會讓許多企業望而卻步。

“今后城市寫字樓格局將會是一個二元化的。”朱凌波指出，一方面還會有一些企業想依靠超高層寫字樓樹立自己的品牌形象，另一方面，自身實力過硬的企業則會主動選擇低密度、花園式的辦公環境，而城市遠郊、次中心正是不錯的選擇。