保障房搭車商業地塊

龔小鋒

在近一兩年大力推進“限地價，競保障性住房面積”之后，北京再出新招搭售保障房用地，熱門商業用地搭售冷門保障房用地。

業內人士認為，此種方式一舉兩得，未來北京或許會在這方面做出更新的嘗試與推廣。

保障房首搭商業地塊

7月15日，北京石景山兩宗保障房兼商業用地成功出讓，其中金融街控股和北京實興騰飛聯合體以38.1億元拿下石景山五里坨南宮（A、B）保障房用地和京西商務中心（西區）商業金融用地，成交樓面價達到10711元/平米，溢價率超過20%；北京建工以33億元拿下石景山五里坨02號地保障房和京西商務中心（東區）商業金融用地，33億的總價折合樓面價為10373元/平米，溢價率達到28.3%。

這是北京首次嘗試商業用地搭配保障房用地出讓地塊的方式，并且保障房地塊與商業地塊位置并不相鄰。據了解，石景山五里坨南宮（A、B）保障房用地和石景山五里坨02號地保障房用地，均于去年12月招標，但最終無人投標而流標。

在今年1月，中海拿下石景山老古城一宗商業用地，樓面價達到15093元/平米，相比之下，通過保障房搭售的方法明顯拉低成交價格。

近期，北京土地整理儲備中心有關負責人對媒體表示，石景山兩宗保障房用地曾經流標，搭配出售，能夠盡快將保障房用地賣出去，加快供地。這相當于一種創新，以后可能還會考慮這種搭配出售。

“這種方式是一個很好的嘗試，一舉兩得。”在全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌看來，這種出讓方式，既可以控制溢價率，避免部分地塊過熱對交易市場影響，又能促進保障房地塊供應，值得進一步推廣。

多種搭售攻略

如何推進保障房供地顯然成為地方政府的當務之急。2013年初，住建部公布了全年基本建成470萬套、新開工630萬套的建設目標。各大地產政府鉚足勁建設保障房，北京作為首善之區，無疑“壓力山大”。

近年來，北京市采取多種方式搭售保障房用地已屢見不鮮。“現在北京土地出讓很多都捆綁保障房用地，如果放棄保障房，可選擇的地塊就太少了。”北京城建一名負責人告訴記者。

“參與保障房建設，雖然利潤率低，但項目風險也小，公司那么多人總要有活干。”上述北京城建相關負責人說，對外地開發商來說，參建保障房還能與當地政府建立良好的合作關系，加強獲取土地的能力。

在這種捆綁保障房用地出讓的情況下，越來越多房企參與保障房建設。如 “限地價，競保障性住房面積”就在萬柳和夏家胡同等優質地塊出讓上被應用。按照國土部的規定，土地出讓溢價率在50%以上的地塊，其付款、開發、銷售等環節均需納入國土部的重點監測。上述優質地塊出讓，往往通過最高限價設置，把溢價率控制在略低于50%水平，再通過競拍保障房面積來確定最終買家。

為了避免配建面積過小導致后期管理困難，同時加大保障性住房的土地供應，北京去年就規定，對于采用“限地價、競保障房面積”出讓的地塊，將保障房起始競報面積由原來的100平米提高至1000平米，如夏家胡同地塊的保障房面積就占了一半。優質地塊的地價也由此被“穩定”。

7月2日，北京市國土局表示，自2010年實施“限地價，競保障性住房面積”等土地交易方式后，截至目前，全市競建出的保障房面積約77萬平米，由此減少的政府土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。

但由于種種原因，保障房用地推進還未達到預期目標。根據北京市國土局最新數據，截至5月底，北京市已落實保障性安居工程新增用地371公頃，完成全年計劃指標的46%，未達到“上半年要完成七成”的計劃。

在業內人士看來，要想進一步落實保障房用地指標，還是要推進多種方式靈活混搭。比如上述的商業和保障房用地混搭。

泰禾集團總裁助理沈力男就認為，政府顯然在嘗試通過新的方式推進保障房建設。

相比之前在同一地塊上做高端住宅和保障房，會引發后期物業管理等諸多不便，這種搭售方式更加合理靈活，可以讓開發商專注于產品本身。

顧云昌也認為，將來，不相鄰搭售方式可以靈活推廣，不管是住宅還是商業用地搭售不相鄰的保障房，都是今后推進保障房供地的很好方式。

缺乏成熟盈利模式

代建、配建和直接招標是保障房建設的三種主要模式，配建最為常見，但由于沒有成熟的盈利模式，開發商對此也“愛恨交織”。萬科此前就稱：“賺一元就夠了”，參加保障房建設的多名開發商向記者表示，保障房的開發利潤大約在3%到5%。

“我跟股東開玩笑說，這個項目只能賺100萬元，多了我沒法保證。”北京南部某項目負責人就告訴記者，當時拿下該地塊時，由于保障房配建面積過大，加上成本較高，已經沒多少利潤可言。

上述房企負責人表示，盡管一些地塊看似溢價率不高，但加上保障房配建，房企拿地總成本已經大大增加。利潤最終還是要靠商品房來填，而這些成本最終都會轉到房價上，吃虧的還是“購房者”。

近期兩宗“限地價，競保障性住房面積”的地王項目都引起熱議。如夏家胡同地塊，配建公租房面積約占總建筑面積一半，剔除保障房部分，商品房地塊的樓面成本接近42000元/平米，業內預計其房價或至80000元/平米。

中糧地產23億元奪得的孫河地塊，扣除保障房面積后，樓面價高達48444元/平米，刷新了北京單價地王，業界預計項目最終售價有可能會超過100000元/平米。對此，華遠地產董事長任志強近期就稱：“保障房配建得越多，房價也就被抬得越高”。

但保障房建設也并非無利可圖。此前就有業內人士對記者表示，開發商可能借機會向地方政府開出相關條件，比如北京現在嚴控限價，有配建保障房面積的項目，相對商品房價格報批，可能會容易過關。

在顧云昌看來，要推進保障房建設，關鍵是要給開發商足夠的資金和政策支持，比如給予融資優惠，讓參建保障房的企業可以獲得更多優質地塊作為補償。但從土地源頭來說，政府需要讓利，降低土地成本，通過降地價來降房價。

面對保障房配建增加的局面，未來，顯然是“能者居之”，由于部分企業自身的優勢，確實能在土地出讓方式上掙分不少。

上述城建負責人表示，在施工和管理環節能力有優勢的建筑類企業，可以通過探索開發模式及加強自身成本管理，實現保障房開發盈利。

北京住總集團董事長張貴林早前對記者表示，北京住總通過產業鏈式參與保障房建設，在設計、開發投資、施工、物流等每個環節可以掙2%-3%的利潤，加起來就可能達到10%的利潤率。