A股房企融資曙光初現(xiàn)

龔小鋒

股市如棋局局新，7月充斥著A股房企停牌潮與再融資開閘傳聞，8月初停牌月余的新湖中寶和海印股份雙雙拋出了融資預(yù)案。在7月A股上市房企密集停牌之后，沉寂3年的房企再融資曙光初現(xiàn)。

自2010年10月以來，A股上市房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案均被終止。但進(jìn)入今年7月份以來，從金豐投資停牌開始，陸續(xù)有宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股及中弘股份等多家房企因籌劃重大事項停牌。除綠地收購金豐的重大資產(chǎn)重組之外，多數(shù)是直接再融資用于項目開發(fā)。

如今兩家上市房企同時拋出定增計劃，并且融資額達(dá)到幾十億元。市場分析人士認(rèn)為，在政策口徑未變情況下，實際審核已經(jīng)有所松動，尤其有保障房項目的房企，最有可能深度試水再融資，這使得新一輪房企再融資閘門有望“結(jié)構(gòu)性”開閘。

兩房企拋再融資預(yù)案

停牌近一個月的浙江新湖中寶，8月1日晚間，突然宣布定向配股計劃，擬以不低于每股3.07元，非公開發(fā)行不超過17.91億股，融資總額不超過55億元，主要用于上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項目。

8月2日，廣東海印股份也拋出定向增發(fā)預(yù)案，擬向公司控股股東廣州海印集團(tuán)在內(nèi)的不超過10名的特定投資者發(fā)行不超過1億股的股份，發(fā)行價格不低于8.34元/股，預(yù)計募集資金8.34億元。此次募集資金用于廣州國際商品展貿(mào)城——國際汽車展覽交易中心項目及補(bǔ)充流動資金。

方案發(fā)布后，市場將其與新湖中寶的定增方案并列，作為房企再融資開閘的重要信號予以解讀。有趣的是，被市場歸屬于商業(yè)地產(chǎn)板塊的海印股份，卻在極力撇清與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系，這被解讀成為其定增鋪路。

但8月2日，海印股份卻以“因媒體報道了與廣東海印機(jī)關(guān)股份有限公司非公開發(fā)行股票有關(guān)的信息”為由臨時停牌。

8月2日，海印股份的董秘潘尉對廣州媒體表示：“公司定位是商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商，不是房地產(chǎn)企業(yè)。此次增發(fā)無關(guān)房企再融資。”但記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，海印股份在2012年年報自述2013年重點(diǎn)開展的工作時，主要表述了兩塊，其中一塊即為“商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。海印如此表態(tài)，可見當(dāng)下市場敏感度。

風(fēng)生則水起。近期，地產(chǎn)股經(jīng)常受到再融資傳言、高層表態(tài)和政策面的影響而出現(xiàn)震蕩。8月2日，兩房企的定向方案使得A股房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅上漲，剛復(fù)牌的新湖中寶漲停。

自2010年以來，為響應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基調(diào)，數(shù)十家房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案被終止實施。

而今年7月以來，多家停牌房企中首現(xiàn)正式公布再融資預(yù)案，印證了房企再融資重新開閘傳聞非虛。

“具體能否通過，還需要等證監(jiān)會審核結(jié)果，但這對于地產(chǎn)股本身是個好事。”國金證券財富管理中心分析師孫宏廷告訴記者，該增發(fā)方案能夠推出，說明房企再融資有條件放開，正在逐步成行。

或借道保障房

融資預(yù)案是否能通過，A股再融資會否再開閘，顯然是當(dāng)前的焦點(diǎn)。在嚴(yán)控之下，此前多次未通過再融資的海印股份就深知其中艱難。

并不是所有再融資都會得以放行。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)過熱，所以海印控股關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)再融資能否通過不好判斷，但對保障房項目就態(tài)度鮮明。我們也一直比較關(guān)注新湖中寶，因為這次新湖再融資方案僅限于舊城改造項目，并未涉及其他普通商品住宅項目，所以確實有通過的可能。”孫宏廷表示。

根據(jù)監(jiān)管層近期表述，再融資有望借道國家支持的保障房和舊改項目進(jìn)行突破，因為上述項目符合政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、盤活存量的政策方向。

今年6月份國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強(qiáng)總理提出研究部署加快棚戶區(qū)改造。7月30日，中共中央召開政治局會議提出：“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

態(tài)度更加鮮明的是，8月2日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人在收市后的記者會上強(qiáng)調(diào)，涉及棚戶區(qū)改造的再融資與居民住宅項目不同，涉及居民住房項目的房地產(chǎn)企業(yè)再融資依然被嚴(yán)格限制，需要依據(jù)國土資源部出具的認(rèn)定意見，來對這些再融資進(jìn)行行政審核。

新湖中寶近期公告表示：“把握國家政策導(dǎo)向，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造項目，本次所需資金量較大……因此，通過本次非公開發(fā)行，將拓寬公司的融資渠道及項目投資資金來源，保證棚戶區(qū)改造項目的順利實施。”

21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊表示，預(yù)計接下來擁有保障房和舊改項目的房企將受益，尤其是不少A股上市房企舊改項目體量龐大。華夏幸福、冠城大通、福星股份、招商地產(chǎn)等均有大量舊改項目，萬科舊改項目已經(jīng)超過300萬平米，保利地產(chǎn)的舊改計劃投資額超300億元，金地集團(tuán)舊改計劃投資也超過100億元。

全面放開仍無望

結(jié)構(gòu)性放開，并不意味著再融資或充足地全面開閘。此前綠地借殼金豐欲A股上市，目前仍無定論。8月2日，證監(jiān)會再度提及對房企再融資的態(tài)度未變，即仍遵循國務(wù)院2010年和2013年的穩(wěn)健要求，對于存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

張磊表示，短期內(nèi)房企再融資沒看到放行的跡象，如放開必定招致地價和房價的全面上漲，這是決策層絕不愿意看到的。而國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普董事符蓓日前提醒，目前不是房企再融資開閘最好時機(jī)，因為內(nèi)地樓市依然非常火熱，房企買地積極，一線城市更頻現(xiàn)新地王，政府不應(yīng)在此時火上加油。

孫宏廷說，如只是結(jié)構(gòu)性放開，對房地產(chǎn)行業(yè)本身影響影響并不算太大。因為保障房建設(shè)和舊改項目存在周轉(zhuǎn)慢、毛利低的缺陷，多數(shù)房企不可能深度參與。

但這一消息或?qū)劾劾鄣腁股中小房企形成一定利好。據(jù)Wind統(tǒng)計，截至7月18日，A股房地產(chǎn)板塊已有61家上市房企發(fā)布2013年中報業(yè)績預(yù)告， 20家中小房企均是“預(yù)虧”，占比32.79%。此前萬好萬家公布其重組預(yù)案，由房地產(chǎn)開發(fā)等變更為鎳合金的冶煉與加工，這也是今年A股首例房企退出。

中銀國際認(rèn)為，再融資放開傳聞，對板塊估值修復(fù)有利。在低估值和業(yè)績增長確定性的支持下，預(yù)期下半年走勢震蕩盤升。