海外融資熱浪

龔小鋒

“東邊日出西邊雨”，在國內房地產信貸緊縮背景下，實力房企“八仙過海，各顯神通”，通過借道海外市場，為新一輪的拿地與開發融到巨額資金。左手融資，右手買地，誰擁有更高的融資能力和更低的融資成本，無疑將脫穎而出。

盡管近期房企赴港買殼和沖刺IPO數量增多，但由于殼資源兩年內不能再融資的規定，五洲國際等中小房企面臨折價上市的股權融資困境，海外發債和銀團貸款等方式占據著海外融資潮的主力。

據中國指數研究院統計數據顯示， 上半年共有34家上市房企海外融資總額超900億元，而去年全年僅為600億元。海外融資的火熱，凸顯了當下房企拿地擴張的焦急心態，甚至影響著下一輪房企的江湖地位。

低息銀團融資受寵

低息的海外銀團貸款一直受房企熱捧，龍湖近期的一筆貸款刷新了內房企單筆貸款融資規模的新紀錄。7月10日，龍湖發布公告，稱與13家本地及國際銀行簽訂一項76.72億港元等值的四年期俱樂部式籌組貸款。該筆貸款利率較低，僅為香港銀行同業拆息率加3.1%，總計不到4%。

7月23日，融創中國公告稱，旗下一家非全資附屬公司獲授總值4億美元的港元、美元雙幣定期貸款，年期3年期。承貸銀行包括工銀（亞洲）、德意志銀行倫敦分行等國內外銀行。該筆貸款票面利率很低，為香港銀行同業拆息率加3.88%。

此前的7月9日，旭輝集團董事長林中在香港表示，旭輝所獲三年期銀團貸款較國內借3年的開發貸款利率低兩個點，公司此次貸款及4月份融資皆為較低成本的境外融資，可沖抵國內較高的融資成本。

據了解，銀團貸款是由多家銀行或金融機構采用同一貸款協議，向一家企業或一個項目提供一筆融資額度的貸款方式，是國際銀行分散自身風險的手段。中指院數據顯示，內房企的港元和美元銀團貸款，今年上半年上漲至約400億港元，同比增加16%。

據記者不完全統計，近三個月就有10家內房企獲得銀團貸，包括五礦建設、瑞房、雅居樂、旭輝、世房等。

銀團貸款之所以受歡迎，顯然是因為低息且貸款時間長。據了解，國內銀行的開發貸成本加上手續費，約為8%，房地產信托、基金為10%-12%，高的可達16%-20%。同樣一筆10億元的貸款，如利率只有5%，相比目前信托高企到15%左右的利率，如果采用海外銀團貸款，每年少支付幾千萬甚至近億元的利息。

“銀團貸款利率最低，肯定是房企的優先選擇。”中投顧問宏觀經濟研究員馬遙說，但銀團貸款申請卻并不容易，限制條件多，包括現金、負債率等方面，因此銀團貸款仍傾向于選擇實力房企。

取道海外發債

對于擁有海外上市平臺的房企更傾向于海外融資，發債是主要途徑之一。

今年以來，方興地產、龍湖地產、SOHO中國、金地集團等多家房企也以較低利率通過發行5年以上的中長期海外債券籌集了大筆發展資金，年利率為6%-10%不等。

典型的如佳兆業，今年先后三次海外發債。1月以10.25%的利率，海外發債5億美元；2個月之后，再次發債5.5億美元，利率成本較第一次發債降低了1%以上；4月，又以不到7%的更低利率，發行18億元人民幣優先票據。短短4個月，佳兆業就在海外市場融資超80億元。而去年全年，佳兆業僅發行過一筆2.5億美元的優先票據。

對于香港上市公司來說，融資更為方便，只要股東同意和有人愿意購買就可以集資，發債不需要審批。早在3月份，萬科就通過境外子公司萬科置業（香港）首次發行8億美元的5年期定息債券，融資成本僅為2.755%。

國信證券房地產行業首席分析師方焱指出，進入下半年房企庫存消耗近半，勢必要加速融資。尤其是隨著美國、日本等多個國家推行量化寬松政策，全球資本市場出現超低利率環境，這給四處尋求資金的中國房企提供了融資機會。

盛富資本總裁黃立沖表示，國內借貸年限通常為2到3年，銀團貸款3年左右，美元債券年限長達5年。但海外融資并非沒有風險，海外貨幣政策的變化會影響房企海外融資前景。

記者查詢公開資料發現，由于投資者拋售新興市場債券以及對中國房地產市場擔憂，近期房企海外發債數量有所減弱。據華爾街日報7月10日報道，中國房地產公司債券價格已連續8周下跌，這是自2008年全球金融危機以來，最嚴重的一輪中國房地產公司債券拋售行情。

融資成本差異懸殊

在內地，實力房企拿銀行低息貸款，其次用信托、地產基金融資，民營中小房企甚至借高利貸飲鴆止渴。海外融資成本則低得多，根據近一兩年房企融資數據可以發現，海外融資的綜合成本一般在7%左右，很少超過10%。

目前海外融資占據的部分越來越大。林中7月就在香港透露，2012年旭輝境外貸款僅占公司整體融資的4%，希望今年可以將境外融資占比提到20%-25%。

公開資料顯示，包括碧桂園、世茂房地產在內的多家標桿房企融資利率均在6%-8%之間，如萬科（標準普爾公司評級BBB+）此前發行的8億美元5年期定息債券，利率甚至僅為2.755%。

但個別房企海外融資成本仍然居高不下。如佳兆業、中駿置業、明發集團、恒盛地產、寶龍地產等房企發債利率都超過了10.25%。

馬遙表示，發債利率依據資信評估公司的評判結果，評判標準包括發債企業的信用狀況、償債能力和履約可能性等，評級越高發債通過率就越高，未上市的房企進行海外發債難度相對上市房企比較高。萬科能夠低息貸款，由于其負債率較低，現金儲備豐厚，公司經營相對穩健。

黃立沖還指出，現在絕大部分房企都是多渠道融資打“組合拳”，單一方式總歸有局限。但企業海外融資的實際成本，往往比其宣布的融資成本要高。

據其介紹，在現行外匯監管法規中，海外借款無法直接流入內地，只能通過“外保內貸”，即將境外資金存入銀行的境外分行，由境外分行出具擔保函給位于中國境內的分行，分行收到擔保函后，為境內企業提供人民幣授信。盡管通過這種方式，境外資金無須匯入到境內。但這個過程中會產生一筆費用，形成隱形成本。

下半年融資成本或上升

由于國內外經濟形勢及房地產行業走勢變化，通常每年可能會有合適的時期進行低成本海外融資。從上半年情況看來，1月和3月都曾是海外融資的高峰期，且利率相對較低。

對于下半年海外融資形勢，馬遙表示，下半年的不確定性在于美國是否退出量化寬松，如果美國QE3政策逐步退出，海外流動性充裕的局面也將告一段落，海外融資成本也將攀升。

黃立沖也坦言，下半年海外融資成本上升可能性較大，因為即使海外資金保持充裕，但從嚴的樓市調控，使得國外投資者對國內樓市的研判變得悲觀，包括近期沖刺IPO的房企折價上市就顯示出兆頭。

近期，穆迪、標普等評級機構已經多次下調了相關公司的評級。7月23日，標普發布報告稱，在其提供評級的38家中國房企中，一半的評級介于“B+”至“CCC”級別，低于行業的平均風險評估。而隨低評級而來的，便是從海外債券市場融資也變得更加困難。

方焱指出，海外融資渠道成熟、風險較小，如果內地房地產融資環境不放松，下半年還會出現更多房企赴港上市融資，增加海外融資以減少對境內銀行的資金依賴，已經是一個大趨勢。