“曲線”換證

徐進(jìn)

進(jìn)入7月，北京越來越多的樓盤拿到了預(yù)售證，剛需、改善、高端幾乎全面“開閘”，一解上半年的供應(yīng)之“渴”。然而，開一個(gè)、光一個(gè)的行情，正逐漸將市場帶入追漲的恐慌性情緒之中。

限價(jià)令之下，以價(jià)換證、平價(jià)跑量成為大部分樓盤的策略；同時(shí)，通過精裝修分拆、預(yù)售車位等提價(jià)的方式，亦正在北京待售的項(xiàng)目中相互復(fù)制模仿。限價(jià)令之下，開發(fā)商為順利取證，各出奇謀。

取證開閘新增供應(yīng)“解渴”

進(jìn)入6、7月后，預(yù)售證管制已明顯開閘，一波接一波的放量潮，緩解著上半年“之渴”，也正助推起“供需兩旺”的新行情。

記者查閱北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，截至7月19日，7月北京市已有11個(gè)期房項(xiàng)目取得預(yù)售證，大部分是位于大興、房山、順義等郊區(qū)縣的剛需盤，單盤的供應(yīng)量都在幾百套、甚至上千套。其中，7月取證的大興區(qū)中建國際港共有1400余套入市，6月取證的通州金地格林格林也有7棟商品住宅共1000余套房源入市。其他的剛需項(xiàng)目，如金融街融匯、首開熙悅山等也都有500套以上的房源取證，剛需市場供應(yīng)迅速開閘。

“單盤入市的房源數(shù)量大，有的項(xiàng)目是全盤一大半房源拿來預(yù)售，之前很少出現(xiàn)這種情況。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，近期取證的剛需項(xiàng)目“跑量”策略非常明顯。

另據(jù)克而瑞6月北京普宅排行榜顯示，榜單前十的項(xiàng)目中，共有5個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)低于2萬元/平米，一改前幾月改善性產(chǎn)品搶占榜單前十的局面。市場分析認(rèn)為，主打剛需的低價(jià)產(chǎn)品正在搶跑市場機(jī)會(huì)

此外，6月期房取證的項(xiàng)目總計(jì)20個(gè)，其中不乏龍湖雙瓏原著這樣單價(jià)在5萬元/平米之上的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，中高端項(xiàng)目的推盤量在6月亦出現(xiàn)明顯回升。

在此之前，北京不少項(xiàng)目都遭遇了預(yù)售證之“卡”，取證項(xiàng)目數(shù)量大幅縮水，其中5月取證項(xiàng)目僅為14個(gè)，4月13個(gè)。而這兩月中，分別僅有一個(gè)單價(jià)4萬元以上的住宅項(xiàng)目取證，一度引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于“每月只放一個(gè)4萬元”的猜測。

“如今取證加速的行情，讓連續(xù)數(shù)月的供應(yīng)偏緊局面得以改善。此前多次取證未果的項(xiàng)目都在積極入市。表明經(jīng)過多月的博弈，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)改變策略，但求取證走量。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，“連續(xù)三個(gè)月的審批干預(yù)，已經(jīng)導(dǎo)致市場供應(yīng)偏緊，主管部門也不可能長期‘壓制。不論是開發(fā)企業(yè)還是普通購房者，都能明顯感覺到預(yù)期的改變。”

平價(jià)走量開盤“日光”成常態(tài)

在這一輪取證的剛需項(xiàng)目中，“平價(jià)走量”是普遍的風(fēng)格。平價(jià)策略，再加上長達(dá)數(shù)月的供應(yīng)緊張，購房需求出現(xiàn)爆發(fā)性反彈，導(dǎo)致近期入市的剛需項(xiàng)目，幾乎毫無例外地出現(xiàn)“日光”行情。

7月20日，位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的中建國際港項(xiàng)目二期入市，單盤攜1462套房源“巨量”入市，預(yù)售均價(jià)為24500元/平米。記者了解到，開盤當(dāng)日，一千余套房源被一搶而空。現(xiàn)場有購房人驚呼：“這是買房，還是搶白菜呢？”

數(shù)據(jù)顯示，最終該項(xiàng)目在20日當(dāng)天實(shí)現(xiàn)37.9億元的認(rèn)購金額，創(chuàng)造了2012年以來公開報(bào)道的全國單盤單日成交紀(jì)錄。

“這個(gè)價(jià)格肯定熱銷，簽約價(jià)格才2.3萬出頭，已經(jīng)是區(qū)域新盤和二手房價(jià)的‘倒掛。” 北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“日光”完全是意料之中，“超長的蓄客期、加上長期區(qū)供應(yīng)緊張，熱銷是必然的。”

記者從鏈家地產(chǎn)棗園區(qū)域門店的經(jīng)紀(jì)人處證實(shí)，去年以來，黃村棗園區(qū)域內(nèi)就很少有二手房價(jià)格低于2.4萬元/平米。“即使是上個(gè)世紀(jì)建成的棗園小區(qū)等老小區(qū)，優(yōu)質(zhì)房源的售價(jià)也能上2.6萬元/平米。”

一天后的7月21日，同在大興板塊的金融街融匯項(xiàng)目，600余套房源取證開盤，7個(gè)小時(shí)內(nèi)迅速“日光”。住建委公布的預(yù)售均價(jià)16500元/平米，和去年12月的二期取證價(jià)格持平。同天開盤的房山區(qū)首開·熙悅山項(xiàng)目504套房源也近乎售罄。

此外，“日光”行情在京城不少改善性項(xiàng)目中也頻頻出現(xiàn)。近期開盤的中高端項(xiàng)目，如葛洲壩·紫郡府、四合上院、龍湖·長楹天街、龍湖·雙瓏原著等都銷售火爆。

“近期取證的項(xiàng)目價(jià)格基本都和前期持平、低于區(qū)域二手房價(jià)，有的預(yù)售價(jià)格甚至遠(yuǎn)低于蓄客報(bào)價(jià)，但大家都明白，這是限價(jià)令在壓著漲價(jià)的沖動(dòng)。”郭毅認(rèn)為，近期“一房難求”的直觀感受，讓漲價(jià)預(yù)期普遍流行，市場搶購潮也驗(yàn)證了這種預(yù)期。

分拆合同房價(jià)“假摔”的數(shù)字游戲

限價(jià)令之下，雖然平價(jià)跑量成了項(xiàng)目的流行策略，但取證之后 “曲線提價(jià)”的種種策略，在京城項(xiàng)目中迅速模仿。

早在6月，就有媒體曝出萬科在京某樓盤使用“分拆合同”的方式，將一套住宅拆分為毛坯和精裝修兩部分出售，而精裝修部分20萬-50萬元的價(jià)格全部計(jì)入首付款中，導(dǎo)致購房人實(shí)際支出的價(jià)格比市住建委公布的預(yù)售價(jià)高出四五千元/平米。

“合同分拆實(shí)際上是應(yīng)對(duì)限價(jià)令下的漲價(jià)策略，但在官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字上并不會(huì)體現(xiàn)。”一位不愿具名的分析師認(rèn)為，主管部分至今‘不表態(tài)、不叫停的態(tài)度，會(huì)使得這種銷售方式越來越普遍。“大家都想搶跑這個(gè)官方‘默許的時(shí)限，甚至有很多原來定位毛坯的項(xiàng)目，都改做精裝修以實(shí)現(xiàn)漲價(jià)的目的。”

記者了解到，位于大興區(qū)南部的某項(xiàng)目三期就在“趕趟兒”。該項(xiàng)目一期、二期分別在2012年4月、7月以毛坯方式取證，基本銷售完畢。在此后近一年的時(shí)間內(nèi)并無大規(guī)模銷售推廣活動(dòng)，售樓處亦被其他項(xiàng)目占用。而在今年7月底，該項(xiàng)目突然通知前期登記客戶稱三期即將入市銷售，精裝修交房，排號(hào)當(dāng)天即要驗(yàn)資60萬元。

“幸福筑家計(jì)劃，一居20萬元，二居30萬元，三居35萬元，四居60萬元。”一直關(guān)注該項(xiàng)目的李小姐向記者展示了銷售發(fā)來的通知短信，她被明確告知，所謂“幸福筑家計(jì)劃”就是將精裝修分拆的價(jià)格，不接受該計(jì)劃不能參與排號(hào)。

“從萬科之后，很多開發(fā)商都用這個(gè)分拆，而國企央企的示范作用更加明顯。”前述分析師表示，他所了解到的有意向從毛坯轉(zhuǎn)精裝、分拆合同的項(xiàng)目不下10家。

限價(jià)令之下，不少項(xiàng)目生發(fā)出的分拆合同等取證的方式，實(shí)際上是房價(jià)“假摔”，一方面抹平了預(yù)售價(jià)格，另一方面卻變相提高了購房門檻。市場的實(shí)際情況和官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字正在背離，“以價(jià)換證”，也不過是一場數(shù)字游戲。