房產稅之法經濟學分析

滕飛

摘 要 上海和重慶的房產稅試點方案在2011年1月底正式公布，這是我國稅收制度與住房制度發展歷史中具有里程碑性質的一次重大改革。本文從法經濟學的角度試分析房產稅的立法目的是否能夠實現。

關鍵詞 降低房價 財政體系 收入再分配

中圖分類號：D922 文獻標識碼：A

一、房產稅之立法目的

2010年9月，財政部曾就進行房產稅改革作出公開回答，解釋了對個人所有的住房征收房產稅的必要性，主要目的包括以下四方面：

（一）有利于調節居民收入和財富分配。

房產稅具有充分體現稅負能力的特征，是廣大納稅人實現“量能納稅”，而且還具有均分土地財富、抑制不勞而獲，將利用資源優勢和處于壟斷地位的納稅人產生的高額利潤集中到國家財政手中，使國家財政有更多的資金投入再分配，消除社會貧困，讓全體人民都能享受到社會經濟發展的成果。

（二）有利于健全地方稅收體系。

根據各國對房產稅開征的經驗，對于那些實行中央與地方分稅制的國家，房產稅的稅收收入基本上歸入地方稅收體系，構成地方稅收的主體稅種，成為地方財政收入的主要來源。

（三）促進經濟結構調整及土地集約利用。

目前，我國的地方政府財政收入中，土地出讓收入占據了相當大的一部分，甚至成為一些地方政府的支柱收入。導致政府財政收入的扭曲，從而影響社會經濟結構的轉型，造成土地資源利用效率低下。房產稅的頒布也正是政府尋求調整經濟結構，提高土地利用效率的調控方式。

二、房產稅之經濟分析

在理解房產稅的立法目的之后，我們就可以分析是否房產稅能夠實現這些目的呢？

（一）控制房價功能。

房產稅能否控制房價，關鍵在于房產稅的課征是否能夠抑制投機者的投機行為，將住房市場的泡沫擠出。房產市場的每個投機者都為了追求自身利益的最大化，因此，想要抑制房產市場的投機者就可以增加其投機成本，降低其投機收益。

假設甲是一名房產市場的投機者，B（benefit）為投機收益，C（cost）為投機成本。

當B>C時，甲會進行投資；

當B

但這個模型里，沒有考慮一個因素，即投資的機會成本。假設機會成本為O（opportunity）。

則有：

當B>C+O時，甲會進行投資；

當B

房產稅的征收只會增加C而不會增加O，因為O的大小取決于投資其他行業可以獲得的最高收益。近五年，我國房價飛速上漲，投資回報相當驚人。與之相反的是其他投資行業，比如股市狂跌，上證指數從次貸危機前的6000多點，跌落到最低的1600多點。同時，存款利息極低，甚至低于通貨膨脹率，存在銀行的資金不斷的貶值。因此，O無限的趨近于0，在股市和銀行存款方面，甚至是負數，即投資房產不僅是投機，更是迫不得己的保值措施。人們不投資房產，資產就會貶值。所以對房產的需求不再是簡單的居住需求，而附加了投機需求和保值需求。這必然導致房產泡沫，這種房屋的供給市場已經被扭曲。人們獲得資金后的第一選擇必然是購買房產。這也是房價居高不下的最終根結，即使自己手中有很多房屋，即使手中的房屋租金很低，也不斷的去購買房屋。

在這種情況下，單純的征收房產稅是無法解決房價問題的。因為，即使我們征收很高的房產稅，即提高C的值，但O是負數，B仍然大于C和O的和，人們會繼續投資房地產。

那么征收房產稅能不能抑制房價上漲，解決資源配置，調節收入分配的問題呢？答案是肯定的。但不能只通過簡單的征收，還要通過規范的使用征收房產稅所獲得的稅款。

房產稅能夠實現其立法目的，而這個立法目的的實現必須依靠于稅收的使用。上面已提到，征收房產稅不能抑制投機人對房產的投資，甚至會讓一些人投資房產以尋求保值。這種情況下，購買房屋的需求無法被有效的區分，也無法通過征收房產稅來剝離房產泡沫。那我們只能從增加供給的方面來解決房價過高，低收入人群住房難的問題。

假設房產稅征收后，用于廉租房的建設。加大房屋供給，這樣可以有效的解決人們住房難的問題。同時由于供給加大，房價不再上漲，在一定程度上還會降低，因為人們會權衡購房和廉租房之間的成本與收益，當投機者和保值者發現，沒有需求的情況下，房價自然會下降。

（二）調整居民收入和財富分配。

由上面的分析，我們可以知道房產稅的征收可以從供給上解決住房難的問題。于此同時，我們還解決了貧富差距過大，財富分配不均的問題。因為，房產稅的征收對象是房產，可能針對的是流通環節，或者是保有環節。不論是哪個環節，房產都代表著大量的社會財富。對房產征稅，然后用稅款建設廉租房。通過財富的轉移，以追求社會財富分配更加公平，防止通過房產不勞而獲，鼓勵通過勞動獲得報酬。

三、結論

從上面的分析中我們可以知道，房產稅要實現其立法目的，關鍵在于能否規范房產稅的稅款開支。當前階段，更好的選擇是將房產稅的使用限定于廉租房的建設、運營和管理上。因為房產稅的征收環節在降低房價上的作用是有限的，必須配置以相應的開支規范才能從供給的環節上解決貧富差距，低收入人群的生活保障問題。這樣有利于我國稅收體系的改革，國家不僅需要依法收稅，還應依法開支，做到征稅與開支透明。從而實現用納稅人的錢辦納稅人的事，改變現行的稅收和財政信息的不透明性。□

（作者：中國政法大學法學院2011級法律與經濟專業研究生）

參考文獻：

[1]胡怡建. 稅收學[M].上海： 上海財經大學出版社，2009. 330.

[2]馬國強. 納稅人行為方式研究[J].涉外稅務，2000，（4）.