不同階層居民混合居住可行性分析

孔祥玉

【摘 要】 介紹混合居住的概念﹑背景，肯定混合居住的積極意義。通過分析國內外混合居住的成功案例，提出物業服務對于混合居住社區的可行性的影響程度。選擇對一個典型二線城市的居民進行關于物業服務的問卷調查，最終分析并推想物業服務對混合居住社區的影響如何。

【關鍵詞】 混合居住 混合模式 物業服務

一、 研究背景

混合居住模式（Mixed-incoming Housing），在本文中是指不同收入階層居民和不同職業、文化背景的群體，以自己的實際購買力為前提，共同居住在不同價位梯度的居住型房地產產品的混合功能區內，和諧相處、優勢互補，共同生活生存的一種居住模式。

這種混合模式首先在美國提出，是歐美國家推進的公共住房計劃出現問題后，重新推進的一種發展策略。我國是在市場經濟改革之后，為了防止城市空間中出現不同階層居民分化與隔離的現象開始推進的居住模式。到目前為止，歐美國家和我國都已經成功實現了許多優秀的混合居住社區實例，可見發展不同階層的混合居住是可行且行之有效的。但是在實現這種模式的過程中還存在很多難題，例如個別階層人口流失或是混合居住社區中高低收入群體出現明顯的劃區分派的現象。本文希望就物業管理方面的影響做一些研究，以探討物業服務對混合居住模式的可行性是否有所影響以及這種影響的影響程度如何。

二、 國內外的成功案例分析

1.瓊斯公寓（Jones Apartments）

瓊斯公寓位于舊金山的騰德勞林區（Tenderloin district），該地區原來是一個集毒品交易、色情賣淫等于一體的犯罪高頻區，就是為了改變這種混亂無序的區域狀況，發展了混合居住社區瓊斯公寓，因此瓊斯公寓是一個典型的混合收入社區。雖然瓊斯公寓居民的各方面差異都很大，但是其總體的融合度還是很好的。它的成功首先歸功于管理的成熟，因為對于這樣一個復雜的混合居住社區，如果沒有令人放心滿意的物業管理，恐怕根本無法維持社區的正常生活更別提吸引高收入高文化階層的入住。

2. 中天世紀花城

中國人居環境金牌試點項目“中天世紀花城”位于浙江省中部城市東陽市江北新城核心區，項目采用的是“同質混居”的模式。從目前的市場反饋來看，中天世紀花城收到了良好的經濟效益和社會效益，取得了一定成功。

中天世紀花城的例子顯示了，在這個社區中物業服務是一個保障社區正常并良好運作的重要途徑。在我國，要想將中低收入、中高收入、高收入到部分富豪家庭業主等等這眾多階層的居民和平融洽地混合居住于同一社區中，溝通是至關重要的，而小區中居民的溝通就需要管理者為他們搭接交流的平臺，最終實現和諧共處。

三、調查方法及調查整理

為了切實了解物業服務在業主心目中的重要程度，筆者采用問卷調查的形式進行研究，同時為了反映我國的平均水平，暫時不以北京，上海等高工資水平的城市為調查背景，而是選擇山西省這種典型的二線省市為調查問卷發放區域。希望可以以此來初步了解我國以二線城市為代表的居民對于物業的重視程度及認識程度，并初步推測物業服務對于混合居住社區可行性的影響程度。

此次問卷調查一共發放了100份問卷，實際回收92份，問卷回收率92%，問卷均真實有效。發放的人群年齡從20到45歲不等，職業分布各個行業，有公務員，教師，經濟管理，設計師等較高工資職業，也有普通技術打工人員等較低工資的職業。

四、 調查結果分析及假設

根據以上問卷調查所整理得出的數據進行分析，可得出以下一些結論：

①在對物業服務的滿意度調查中，感覺好和較好的達到35%，一般的47%，差和較差的僅占18%，這些數據一方面反映我國當前居住小區的物業管理狀況尚可，另一方面也說明了我國大部分居民對小區物業管理的認識程度和重視程度都非常不足，可能本身對物業的要求也并不高。

②在對各自小區物業管理感覺差和較差的人群中，50%的居民雖然認為物業管理很糟糕，但是并不打算離開小區，原因有習慣現有居住環境，地理位置影響工作等原因外，還有很重要的原因是本身小區的居住條件還不錯，另外50%雖然打算離開，但其中80%的離開原因也并不是由于物業管理方面的問題，而是由于希望改善居住條件，可見單單物業服務的問題并不足以導致大量居民的流失。

③如果按照家庭年收入<5萬元視為較低收入家庭，收入5-10萬元為中等收入家庭，>10萬元為較高收入家庭來劃分的話，大部分為各自小區物業評價為好和較好的居民來自于中低收入家庭，評價為一般的大部分來自于中等收入家庭，而評價為查核較差的則大多來自于中高收入家庭，此外92份問卷中僅有的6份認為因為物業管理原因而希望離開所在小區的居民家庭年收入也均為中等偏高的情況。由此似乎可以得到，收入較低的人群對物業服務的重視程度和認知程度較收入較高群體普遍低一些。

④問卷結果48%的家庭年收入低于所在小區的平均家庭年收入，42%的家庭年收入與所在小區的平均水平持平，僅有10%高于小區平均水平，這個數據似乎可以對我國當前居住小區中普遍的不同階層居民的混合情況有一些了解，中等和偏低收入的家庭還是占絕大多數的比例。在這些數據的基礎上整理得到，與單純比較高低收入的結論相似，與小區平均收入持平或低于平均收入的人群普遍對物業的滿意程度較高，這同樣說明了收入較低的人群對物業服務的重視程度和認知程度較收入較高群體要普遍低一些。此外，在對是否希望離開所在小區的問題上，人群分布的比例相近，但大多數表示是由于居住條件問題是導致希望離開的原因。

五、結論

目前已經有許多專家認為：物業服務水平對混合居住社區影響很大，是決定混合社區成功的關鍵因素之一，因為好的管理可以保持社區的整潔有序，發現問題及時解決，從而留住住戶。針對這種觀點，通過調查分析，筆者認為，物業管理的好壞對于留住高收入階層，進而使得混合居住這種模式的實踐能夠最終得到成功具有非常重要的作用，是一種積極的推進力量。但是基于我國現實的國民情況以及國民對物業的認識和重視程度來看，這種力量對于中低收入人群甚至是較高收入人群都是有限的。值得我們注意的是，在調查問卷中，絕大多數的業主的調查得出的結論的確是物業服務并不足以成為影響到混合居住模式是否可行的關鍵因素，這似乎得到了與專家意見相反的結論。這時我們就需要再一次明確混合居住的定義，“同時留住不同收入，不同文化背景，不同職業的人群”是重點。所以此次調查問卷恰恰證明了中低收入人群對物業服務水平重視程度較低，表明他們對于小區而言是較不會流失的人群，但少數的高收入人群，他們是問卷中僅有的那些對物業服務表示出較高要求的人群，也就是說，高收入人群才是容易導致混合社區部分階層人群流失并最終失敗的主要原因。只有能留住各個階層的人群才是真正的混合社區。所以，物業管理是混合社區是否能夠成功的重要因素之一。

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