告別粗放，房地產業必由之路

劉璐

曾幾何時，房地產被認為是一種粗放型的、低技術含量的、資金密集型的產業。在人們的印象中，似乎看來，你可以不懂設計，你可以不懂工程，你可以不懂營銷，什么都不需要懂，只要你有錢，甚至錢都不需要，只要有“關系”，你就可以做房地產。2004年以來的這一大波行情，成就了房地產這個行業，也成就了很多開發企業。在最瘋狂的時候，只要你能拿到地，你就能賺錢，唯一的差別就是由于買地價格有高有低而造成的賺多賺少的問題。

當前中國的貧富差距狀況已經相當嚴峻。根據最新的調研成果顯示，目前國內10%的家庭擁有著近85%的家庭財富。而這部分擁有超強購買力的群體目前已經基本退出了市場。雖然從整體來看，市場的長期主體是改善和投資性需求。但受到限購令的影響，當前的市場主體暫時只能為剛需。和剛需談過多的生活理念和營銷概念，其用處可能會非常有限。

除了對房地產企業之間理想主義與務實精神的討論，據筆者觀察，房地產市場上的大企業與小企業，以及專業公司和項目公司的對比也是非常有意思的。

先看大企業與小企業，他們的區別不僅僅是規模。大企業往往擁有更長的生命周期，也會有更長的視界，所以其考慮問題不是按照一個項目、一個項目來的，而是立足數年甚至數十年的優化（經濟學上專門有個研究工具叫做動態優化）。因此，大企業往往需要維持較穩定的土地儲備、開工項目、現金等的配置，而小企業的資產組合則往往更具波動性。因而，大企業是不會因為當前行情不好就完全不拿地的，他們需要維持一個合理的土地儲備的庫存水平。而且，拿地本來就是一個周期性很強的活兒，行情膠著的時候不儲備點地，難道又等到行情火爆了再高價去搶？近期全國土地市場的回暖，這可以提供一種解釋。

再來看專業公司和項目公司，他們主要體現了一個長期和短期的區別。專業公司長期扎根行業，往往各項成本都能做得低于行業平均水平，這體現了經濟學上的“學習曲線”。因而其抗風險能力更強，也能夠承受短期的虧損。項目公司往往都是抱著“干一票就走”的心態來的，因而其成本不低，抗風險能力也弱，因而會出現時而進入時而退出行業的現象。其實，觀察項目公司的多少，往往也能輔助判斷這個行業的成熟程度。

此外，在這個復雜的房地產市場中，還有不少很有特色的企業。比如，“金主”類型的九龍倉，近期不斷加倉內地房企的股份，體現了其對內地房地產市場的長期看好。另外，把房子當作藝術品修的星河灣，也值得研究。特別是在當前市場環境下，其產品的銷量，有待觀察。另外更多的企業當前最關注的核心問題，除了銷售回款，可能就是融資了。近日，金地宣布擬二度赴港買殼16.54億港元控股星獅地產，這是繼萬科收購香港上市公司南聯地產、中糧集團旗下的中糧香港收購在港上市的僑福企業后，又一家地產龍頭跨入香港資本市場，希望通過收購控股香港上市房企曲線拓寬融資通道。

不論如何，像幾年前那樣，隨便拿塊地就能賺大錢的時代可能真的已經一去不復返了。這對一個行業的健康發展來說，其實是件好事。畢竟，暴利和拍腦袋就能賺大錢的行業，一定會吸引大量的競爭者，即使沒有調控，競爭最后也會導致行業利潤率的下降和大量企業的退出。當前的房地產調控，不外乎促使這一變化提前到來而已。往以后發展，房地產業應該是需要精打細算才能過日子的行業了，科學的分析和決策將在這個行業中變得越來越重要。