住宅小區車庫權屬分析及法律完善

聶偉

一、住宅小區車庫權屬的相關規定

《物權法》在第74條中將住宅小區車庫與停車位一同做出了規定，按照實踐中的經驗，小區車庫的建設方式多為兩種：

一種是地下車庫，一種則是興建于地上的車庫。因此，不同的建筑方式，就決定了其不同的權利歸屬。如果開發商獨立建造了地上的車庫，那么由于其自身所具有的構造上的獨立性特征，在出售之前它們的所有權是可以歸開發商所有的。因此開發商也就有權通過出售、附贈或者出租的方式對其進行處置，而區分所有人則可以通過購買、租賃等方式獲得車庫的專有所有權或者使用權。

另一種情況是針對地下車庫而言。在我國，盡管在取得土地使用權之后，還可以對土地上的空間進行利用。

但是土地下方的地下部分，是否也可以當然的取得使用權，這取決于行政規劃。因此，業主在對建筑物區分所有后，實際上其取得的土地使用權就包含了地上的空間利用權或地表的空間利用權，而地下的空間利用權要根據規劃來界定。因此，地下的空間使用權的權利是不確定的，而我國法律對此也并沒有明確的相關規定。這一問題在實務中存在著比較普遍的糾紛現象。

二、小區車庫權屬糾紛的法理分析

在現實生活中，因為住宅小區車庫權屬問題引發的糾紛很多，例如南京市某小區業主訴求車庫所有權案。南京市某小區的地下車庫被開發商出租給他人作為倉庫使用，小區四十六戶業主集體將開發商告上法庭，要求討回車庫所有權并恢復原狀供業主使用。南京市白下區人民法院對該案進行了審理并作出判決：一審駁回四十六戶業主的訴訟請求。

從這一起關于小區車庫的實務糾紛可以看出，從其產生到最后法院的判決，小區業主一直處于不利的地位，其權益最終沒有得到保護。那么，之所以會有這樣的糾紛發生，其根源還是在于《物權法》第74條對小區車庫的權屬規定不明確造成的。該條對車庫的權屬做出了“約定”的法律規定。但正是此“約定”方式，有可能給實務中的當事人的一方造成利益上的損失。地下車庫是作為業主專有部分的配套設施。只有作為共有財產的話，才能作為業主專有部分的配套設施；如果約定的結果是由開發商保留所有權的話，車庫的所有權會和專有部分的所有權發生分離，這就會嚴重損害業主的利益；但是如果約定車庫的所有權歸業主所有，那么就不利于鼓勵開發商建更多的車庫。如果車庫建得少，停車難的問題不能得到緩解，那么最終還是業主的利益受到損害。

三、小區車庫權屬的法律完善

要明確車庫的權屬，首先需要分清現在的住宅小區中普遍存在的車庫的類型。按照車庫修建的位置和建筑方式的不同，可以將其分為地上車庫和地下車庫。即使是地上車庫，也可以分為獨立建造的地上車庫或者是利用區分建筑物而建造的地上車庫（利用建筑物的某一樓層建造車庫）。

面對實際生活中如此復雜的情況，僅僅靠《物權法》第74條這簡單的一個條文是不能完全夠滿足對現實糾紛的解決需要的。顯然，該條規定對于車庫權屬的規定是非常不明確的。該規定沒有考慮到不同類型的車庫，其權屬可能不同。

（一）根據土地使用權確定車庫歸屬。

無論是將車庫修建于地上還是地下，或是建于區分建筑物之內，其都與土地使用權權屬具有當然聯系，在車庫發生權屬爭議的情況下，是否可以通過土地使用權的權屬狀況確定車庫的權屬狀況？在我國房地產法律中，“地隨房走”是非常重要的一個原則，土地使用權在訂立房屋買賣合同時就已經確定，那么是否可以據此原則就認為，一旦業主購買了區分建筑物的專有部分，則房屋所占的土地使用權，就相應地移轉給業主，因而，車庫也應當確定為業主所有？筆者認為，以此來確定車庫的權屬不妥。首先，地下車庫的問題就無法通過這一標準使得其權屬得到解決。在我國，盡管空間利用是包含在土地使用權之中，但是其又是按規劃來確定的，因而土地使用權又可以分為地上的空間利用權或地下的空間利用權。業主購買了專有部分之后，實際上已經擁有了地上的空間利用權或地表的空間利用權，而地下的空間利用權要根據規劃來界定。所以，對地下空間利用權所占的土地使用權，既不能說都歸屬于開發商，也不能說都歸屬于業主，這與當時的土地規劃有直接關系，因此，如果用土地使用權作為確定車庫權屬的標準，還是會使車庫的產權歸屬處于一種不確定的狀態之中

（二）根據出資情況確定車庫歸屬。

“誰投資，誰受益”是物權法中的關于解決產權糾紛的一個重要原則。無論小區的車庫是屬于建造于地上、地下還是利用區分所有的建筑物而建造，要確定其權屬，則只需要分清楚是誰對車庫的建造進行了投資。這里面有兩種情況：第一種情況是，車庫由開發商建好之后，開發商并沒有把建造車庫所用成本計入房屋銷售面積的均價之中，也就是通常所說的沒有將建造車庫的成本計入公攤面積。那么，在這種情況下，車庫理應屬于開發商所有，車庫也可以由開發商在銷售房屋時單獨處置，或者銷售、或者出租，由開發商行使其物權。第二種情況是，開發商在建造好車庫以后，將建造車庫的成本算入了房屋銷售的價格之中，即計入了小區房屋的公攤面積。毫無疑問，在此種情況之下，車庫實際上就是由小區的業主所共同購買，那么，車庫的權屬就應確定為歸業主共有。

這樣的一種“誰出資、誰受益”的確定權屬標準，能夠很好地適應小區車庫建造情況類型多而復雜的這一特點，很好地解決了權屬規定不明所給業主帶來的種種問題，應是一種有效防范、解決小區車庫權屬糾紛的途徑。

綜上所述，關于住宅小區車庫的產權歸屬，應以該車庫的造價是否被計入業主購房時的價格而確定。如果車庫的造價沒有被計入公攤，則車庫歸開發商所有，由開發商行使對車庫的所有權；相反，則車庫歸全體業主所有。

（作者單位：中國政法大學）