中國房地產亂局的真相是權力謀利

劉忠良

財政部日前向全國人大常委會預算工委通報，關于貫徹落實12屆全國人大一次會議預算決議和履行政府3項承諾時表示，將擴大個人住房的房產稅改革試點范圍，為全面推進房地產稅改革更進一步積累經驗。

其實中國大陸高房價、住房難問題的根本，是不受約束的權力在房地產上攫取了過多利益，是不良的制度環境導致了經濟畸形和房地產業的混亂局面。在中國大陸，政府壟斷城市土地供給，人為地炮制商品房的稀缺性與“奇貨可居”的投資性，從而產生了剝削普通老百姓的高房價。房價高到一定程度，再適時推出房產稅，其高稅基讓多買房子的人二次出血。接下來，房產所有者再把房產稅部分或全部轉嫁給租房人。

總而言之，由于政府壟斷土地，產生了房地產的“稀缺”狀況。這種房地產政策設計的結果，導致無論窮富，最后都得給政府和權力所有者交錢，多數人都在高房價、住房難之下掙扎，這就是所謂的“合法打劫”與“綁架公知”。正因為權力不受約束，經濟扭曲政策讓政府有機會如此獲利。從高房價誕生始末及其延續，我們可以看到中國相關政治制度改革滯后所導致的一系列亂象。中國高房價、住房難不是因為人口多，發達國家人均城市建設用地82.4平方米，發展中國家為83.3平方米。如果中國城市化達到70%，人均城市用地為100平方米，僅占了國土面積的0.98%，絕對不會造成土地高價現象。

分析可知，造成中國高房價的首要原因是政府壟斷城市土地供給。在壟斷的情況下，供給少了，價格自然就高了，房子就會趨向于少而貴。在實業難做、投資渠道狹窄、通貨膨脹和房地產的升值誘惑下，房子成了保值、升值的重要手段。富人資金、民營資本、某些政府灰色收入，一同混入房地產行業，無形中再一步抬高房價。高房價不一定導致住房難現象，如果一般大眾不需要買房子住，比如新加坡，其90%以上的人口住在政府提供的保障性住房里，剩下的少數富人則通過市場購買來解決住房。以上可以推斷，房價與地價越高，政府從中拿到的收入越高，則會有更充裕的資金建設保障性住房。此時，富人通過購買政府高價房，則實現了向一般人的轉移支付和縮小貧富差距目的。但中國卻恰恰相反，保障性住房市場剛剛開始運作，而且分布極少。若一邊十分吝嗇地供給住宅用地，一邊又將人們的住房問題推給市場，最后導致絕大多數人被迫承受高房價的代價——成為房奴，而買不起房的就要交更多的房租。

當政府有錢投資基礎設施，土地和房產都升值，政府接著從地價中拿錢，資金會再次在房地產與城市建設之間循環。同時，當政府有錢投資，也間接推高了通貨膨脹，繼而顯得更加“民窮國富”。政府投資和舉債發展抑制不住興奮，使得地方官員產生投資上癮，因為他們的權力升遷和利益實現，需要GDP增長、財政收入增長等關鍵因素。因此，地方政府樂意推高房價并熱衷于投資，其背后是制度激勵機制造成的，最終還是權力問題。