以房養老不如以房租養老

葉檀

以房養老，即以年輕人購買的資產置換老年人的體面生活；從金融角度看，是進行“倒按揭”，房屋產權擁有者把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價格等因素后，每月給房主一筆固定的養老金，房主或者繼續居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。

以房養老研究實驗多年，之所以難以推進，原因在于房價、老年人退休成本、人均壽命評估問題重重，風險無法評估。

房價沒有真正的適合中國特色的估值模式。出資的金融機構與擁有住房者的評估天差地別。我國房地產尚未經歷整體上真正的下降周期，擁有住房者對于未來房價的升值預期較高，此時由金融機構以現在的市場值對房屋進行評估，而后以不同的折扣率計算，不同地段、不同房源的折扣率大不相同，是一項非常難以計算的工作。

另一個估算是人均壽命，需要對老人的健康狀況進行評估，與商業壽險不同的是，商業壽險在個人尚未進入老年時，由不同的財富擁有量主動選擇不同的保障比例，健康險對于年齡、健康狀況有嚴格的評估，以房產進行倒按揭，需要對每位老人不同的健康狀況進行較為準確的評估，而不是以人均壽命做為期望值，導致評估情況十分復雜。

金融機構存在一定的風險，如果老人預期壽命延長、養老成本大幅上升，意味著進行倒按揭的金融機構成本上升；如果老人只有一套自住房，意味著從法律權力上，金融機構無權在約定的倒按揭時限收回房產，加之老人的子女繼續權等等一系列的問題，倒按揭適用的范圍非常小。

來看幾種試點樣本，大多已失敗或者快要接近失敗。

如上海，上海市公積金管理中心曾開展了“以房養老”方案研究和試點工作，“以房自助養老”做法是：65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。2007年展開試點，就沒能開展下去。老人認為房價未能體現市場值，而公積金管理中心不可能擁有計算養老大風險概率的能力，一拍兩散。

再來看哈爾濱模式，哈爾濱首家銀行推出“倒按揭”業務，抵押貸款推出一年多業務量還是零。該銀行規則是，這種住房抵押貸款用途僅為養老，主要針對的是具有本市戶口和住房的55歲以上老年人，貸款最長期限為10年。同時，對老年人的健康也有要求。對于所抵押房產的價值，要由銀行指定的評估機構進行評估，之后按評估價的60%抵押，利率在現行貸款利率基礎上再上浮30%，計算出的貸款本金和利息按所貸款的年限，以“養老金”的方式按月存入老人賬戶。這種方法類似于房地產抵押貸款，根本不適合養老所用，遭遇挫折在情理之中。

請問，老人預期壽命遠遠超過65歲怎么辦，請問房價繼續上升是否會給老人補償？一切預案都不具備，我們很難想像，讓無房的65歲以上老人露宿街頭，這不是以房養老，這是給社會添亂。

在風險難以定價的背景下，在中國最適合的是，市場化的以房養老模式，考慮到城市戶籍老人在當地多有一套甚至一套以上住房，發展合規的房租市場，由市場給予老人租金報價，不強行進行產權轉讓。政府維護市場秩序，嚴防租金等方面的欺詐行為，讓一輩子積攢了兩套房的老人輕松當寓公，補貼養老金不中瞳部分，租金上下隨行就市，就算是大功德一件。