房產交易稅是好是壞？

劉西曼

房產交易稅——房價不存在強因果關系

我們不妨先從股市談起。我們知道，股市上如果征收資本利得稅，那是很致命性的政策。歷史上，無論是歐美、還是日本、乃至臺灣，只要一征收高額資本利得稅，股市就會大跌，交易不再那么活躍。其實，這不難理解，這個成本終究要轉嫁到買賣雙方。如果把買賣雙方看做一個整體，他們的潛在成本在加大，潛在收益在減小，他們就會把錢轉投到股市之外的市場上。

在房市上，政府征收的稅越多，買家和賣家這一對組合的共同成本肯定也是要增加的，是必然要轉嫁的——從這個意義上來說，房地產交易稅必然會引發房價上漲。

那么，這些政策會不會改變供求關系，從而抑制房價上漲呢？有人說，這些潛在購買者不一定非要買二手房，可以去一手市場，可是，一手房也會漲價；有人說，他們當中的投機者、改善型人群不一定要買房，可以抑制這些人的需求，可是，因為大家預期房價都要漲，他們反倒也可能增加了投資意愿。可見，供求關系一定是改變的，怎么變卻非常復雜。

這種復雜性比比皆是：在美國2008年金融危機之前，雖然有房產交易稅和房產稅，美國的房價還是一直在漲，到了危機之后，則大跌；在日本，上世紀90年代前無論怎么加稅房價一直大漲，東京一城的地價竟然超過美國全國城市的地價，但泡沫破裂之后則再未回到當初的高點；德國以前通過房地產稅、交易稅讓其房價10年不漲，但是最近2年卻擋不住上漲勢頭。總體而言，在供大于求的市場，稅會助漲，反之稅則會助跌，日本房價多年下跌，哪里需要交多少交易稅？在目前中國房地產價格整體上升的階段，助漲的概率確實較大。

所以，我們只能說，房地產交易稅必然會轉嫁，但是仍然應該說和房價沒有直接因果關系，二者的關系極為復雜，以供求關系為核心。直接把二者放在一起，說“房地產稅抬高了房價”是偽問題，無助于問題的解決，未來某一天，這將會成為中國巨大的泡沫，“助跌”效果亦然，不得不防。

本質問題在哪里？

控制房價本質是要管理好供求關系，而房地產稅、房地產交易稅（或者說資本利得稅）的本質是稅制問題，二者之間沒有必然性強相關關系。

因此，在談到房價問題的時候，應該回到供求關系這個本質上來。

從供給總量來說，中國的房地產總量每年竣工超過10億平米，人均超過30平米，住房自有率近90%，應該說不存在絕對不足。但是，這個供給有著嚴重的結構性問題：第一，保障房供給多年欠賬，且走了很多彎路，沒有把公租房作為第一選擇，而是把經適房作為重點，真正的低收入群體難以滿足，反倒導致了很多尋租；第二，太多富人持有多套住房，持房待漲，持有成本遠低于潛在收益，導致二手房交易占比太小；第三，由于各個城市發展水平不一，一線城市的供給長期相對不足，三四線城市則性質完全不同。

而在需求方面來說，中國房地產市場上存在三類消費者，或者說需求者：純粹的投資類消費者，改善性住房消費者，以及絕對的無房者，投資性依次遞減、自住需求依次提升。其實，這三種需求都是彈性的，以第一類彈性系數最大，最后一類剛性最強。

可見，供給相對穩定、總體充足，但是結構性不足，加強保障房建設、嚴格限制開發商持地時長是極少數當下可以做的事，小產權房則需要高度智慧；需求彈性較大，是最可管理的部分，管理需求，特別是第一類用戶的投資類需求是最大的、也是最可行的手段。

對于投資類人群，最基礎的工作是全國聯網，全面盤點，實行階梯稅負：比如，對于三套房完全可以征收50 %以上的資本利得稅，對于三套以上征收100%也不為過，同時還要征收足夠高的房地產稅；對于改善性需求，二套住房如果總面積超標，征收20%的資產利得稅也算合理，而且應該適度征收房地產稅這一持有稅；而對首套房則完全應該免稅——甚至是減稅，目前的交易稅過高。

對于土地這種絕對稀缺的資源，不能完全按照自由市場的規則來辦，但是，也不是政策性限購就能解決的，而是需要“合理制度設計下的市場”。背后的管理規則是供求管理，特別是需求管理，而需求的管理必須建立在房地產實名制的基礎上，至于稅收本身則只是手段。

也正因如此，我們需要看后續政策，才能判斷這次房地產交易稅到底是一招好棋，還是臭棋。如果不能以一套整體方案應對，那么，這將是一次純粹的稅制改革，與控制房價無關。