“金九銀十”商業地產頻現“售后包租”

“售后包租”陰霾多年不散。“金九銀十”來襲，商業地產項目此類手法頻現。

“金九銀十”向來被認為是住宅項目銷售的良好時機。自從住宅開發商紛紛轉型開發商業地產項目之后，“金九銀十”的概念也被蔓延到商業地產領域。

為搶奪“金九銀十”大餐，諸多開發企業近來紛紛推出眾多項目，這其中，也包括為投資者提供的眾多商業地產項目。中國最大商業地產服務機構RET睿意德最新調研發現，近些年在海景房、度假式酒店、產權式公寓等類別項目上紅火過一陣子的“售后包租”手法，隨著商鋪項目的入市而更多地出現。商業地產項目成此類手法“重災區”。

就此，RET睿意德高級董事王玉珂指出，“相較住宅，商業項目對于資金的需求壓力更大。若未找尋到合適的盈利模式，商業項目對于資金的需求會逼迫部分開發企業采用‘售后包租’手法，而這是在用投資人的錢透支未來。”

“金九銀十” 可售商業比例大增

據RET睿意德統計，二三線城市在今年“金九銀十”期間推出的可售型物業中，商業物業占比將近20%，往年該比例維持在10%左右。一些三線城市推出的商業物業甚至遠遠超過了這個比例。以昆山為例，“金九銀十”期間，可售型商業物業項目占同期推出的可售型物業項目數量的58.8%。

許多大牌開發企業，都鉚足勁要在“金九銀十”沖擊2013年的收成。從之前披露的上半年業績報表來看，一些企業“時間過半、任務卻未過半”，比如恒大和富力地產；一些如越秀等企業則在中報后提高了年度銷售目標。為了完成預定銷售目標，這些企業必須抓住今年的最后機會，王玉珂如是介紹說。

王玉珂指出，懸而未決的房產稅以及房地產長效調控機制，讓企業感覺市場上方始終懸掛著達摩克利斯之劍而不得不時刻有著危機感。不少企業預計今年年底或者明年年初政策信息將明朗化。以該時間點向前推算，2013年“金九銀十”階段或許是“走量出貨”的最佳時機，甚至有可能是最后時機。以上這些因素綜合在一起，讓今年開發商迎接“金九銀十”的策略變得更加激進。

“售后包租”陰霾不散

據RET睿意德調研發現，目前，出現在商鋪領域的“售后包租”手法與之前在其他物業類別上出現得如出一轍。

“京津冀地區家居市場唯一產權商鋪，限量發售，開發商托管包租40年，8年回本32年凈賺，收益率500%以上”，京郊某商鋪就打出了這樣的促銷用語，仔細體會，它已經具有產權商鋪、承諾回報、售后托管等“售后包租”的特質。

目前市場上出現的“售后包租”往往有多種說法，包括“返租回報”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引投資人。

但是，美好的未來往往不能“如約而至”。王玉珂指出，商業項目需要養商，項目因經營好壞可以出現租金上漲或下浮兩種情況，“若承諾售后馬上就可用租金為投資人提供回報，這明顯是在不確定的未來再給投資人確定的承諾。”

而且，由于風險高，國家對“售后包租”可謂三令五申。早在2001年，原建設部按照住建部《商品房銷售管理辦法》第十一條就有規定；2006年，在《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》中更是規定，“對未取得預售許可證發布預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴肅處理”，且不再區分銷售的是不是“未竣工商品房”。

最高人民法院還曾于2011年1月4日起施行《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，指出“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判10年有期徒刑。

“售后包租”與“帶租約銷售”大不同

目前，國內商業地產因缺乏資金退出渠道，不免出現資金壓力。隨著商業地產規模化開發，租售組合將會以盈利模式的理念再被重視，而圍繞租售結合的產品創新、規劃創新以及管理創新將更受關注。

因此，市場上必然會出現不少銷售型商業。王玉珂指出，對于投資人而言，選擇商業物業時，并非一定要望“租”止步。原因在于，與風險較高的“售后包租”型商鋪相比，隨著開發、運營機構回歸理性，市場上正在出現一定投資人可以選擇“帶租約銷售”型商鋪。兩者看似相同，實則具有很大差異，消費者可從銷售節點、回報承諾等方面進行鑒別：

“首先，從銷售節點上看，‘售后包租’手法多在商鋪開業之前，或者商鋪建好之前，也無入住租戶的明確計劃；而‘帶租約銷售’的商鋪多是已經開業，已經擁有入住租戶；第二，為吸引較為盲目的投資人，‘售后包租’多承諾讓人驚艷的固定回報，讓人們簡單計算就可得出回本時間；而‘帶租約銷售’項目往往不會承諾固定回報，而是用現實的租金為投資人算賬或者預估。”王玉珂如是說。